나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1275 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1630 앞산힐스테이트 103동 16층1602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동 소재 "봉덕초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 간선 도로변 주상복합지대로서 각종 근린생활시설,아파트,단독주택등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 간선도로변 버스승강장이 소재하는등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상22층 건물중 16층 1602호로서 외벽:외장석판 및 몰탈위페인팅 등 마감 내벽:벽지 및 타일 등 마감 바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감 창호:샷시 2중창임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 자체지반 평탄하게 조성되어 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 왕복 10차선,동측 및 서측으로 폭약 10~12미터의 포장도로과 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

봉덕동 1630 :근린상업지역, 도시지역, 제2종일반주거지역(2024-12-10), 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류(폭 40m~50m)(2020-07-01)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2016-02-11)(소로1류-남28호선)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2016-02-11)(소로2류-남83호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)((봉덕유치원, 세부사항은 남부교육청 별도확인))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해 관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근 주민탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평가하였는바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1275 (1)

소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1630 앞산힐스테이트 103동 16층 1602호

용도: 아파트

감정가: 658,000,000원

토지 면적: 59.80㎡ (약 18.1평)

건물 면적: 151.27㎡ (약 45.8평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 신OOOOOO (신평새마을금고로 추정)

2. 입지조건

해당 물건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치한 앞산힐스테이트 아파트입니다.

* 위치 및 주변 환경

본 물건은 "봉덕초등학교" 동측 인근에 자리하고 있으며, 간선 도로변에 형성된 주상복합지대입니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재되어 있어 도심 생활 인프라를 갖춘 지역입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근 간선 도로변에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 환경은 양호한 수준으로 평가됩니다.

* 단지 정보

앞산힐스테이트는 2008년 5월 사용 승인된 아파트로, 총 4개 동, 425세대로 구성되어 있습니다. 본건이 속한 103동은 최고 22층 높이이며, 물건은 16층에 위치하고 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

해당 물건은 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2008년 7월 18일 접수된 대구은행의 근저당권(을1, 81,000,000원)입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: ELWOODJAMESTHURMAN

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-03

대항력: 없음

비고: (이름 마스킹: E )

* 임차인: ELWOODSHARONBAILEY

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-03

대항력: 없음

비고: (이름 마스킹: E )

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 인수되는 권리 여부

등기부상 채무총액은 476,366,874원이나, 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)가 말소 대상입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부 요약

등기부에는 소유권 보존 및 이전, 다수의 근저당권, 가압류, 그리고 본건 임의경매 개시 결정 등이 기재되어 있으나, 모두 말소 대상입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대구광역시 남구 봉덕동 일대는 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 지역 특성

간선도로변을 따라 형성된 지역으로, 아파트 단지와 함께 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 편입니다. 제2종 및 제3종 일반주거지역, 근린상업지역 등 다양한 용도지역으로 지정되어 있어 도시적 성격이 강합니다.

* 인근 시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 교육 환경

"봉덕초등학교"가 인근에 위치해 있으며, "봉덕유치원"은 상대보호구역으로 지정되어 있어 안전한 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

* 편의 시설

단지 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료, 금융 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 단지 내/외부 시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있으며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재 및 페문 등으로 인해 내부 구조 및 수리 여부를 정확히 확인할 수 없었습니다. 평가 시에는 동 유형의 표준적인 내부 구조 및 사용자재를 기준으로 하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상

현재 임차인의 임대 관계가 명확하게 확인되지 않은 상태입니다. 다만, 현재 파악된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 남구 봉덕동의 앞산힐스테이트 아파트로, 16층에 위치한 넓은 면적(151.27㎡)의 주거 공간입니다. 2008년 준공되어 비교적 신축에 속하며, 단지 내외의 생활 편의 시설 및 교통 환경이 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 권리 사항은 없어 안전한 거래가 가능합니다. 다만, 내부 확인이 불가했던 점과 임대 관계 미상인 점은 현장 방문 시 반드시 재확인해야 할 부분입니다.

* 주요 장점

* 넓은 전용 면적 (151.27㎡)

* 선호도 높은 중고층 (16층/22층)

* 안정적인 단지 내 인프라 및 주변 생활 환경

* 권리 관계상 인수 부담 없음

* 주요 고려사항

* 내부 상태 확인 불가 (잠재적 수리 비용 발생 가능성)

* 임대 관계 불확실성 (명도 시 추가 비용 또는 시간 소요 가능성)

8. 투자 포인트

* 가격 메리트

최근 실거래 사례를 보면, 본건과 유사한 면적(151.2683㎡)의 15층 물건이 2026년 2월 7일 605,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가(658,000,000원) 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 전망

대구 남구 지역은 꾸준한 주거 수요가 유지되는 곳으로, 앞산힐스테이트는 지역 내에서도 인지도가 있는 아파트 단지입니다. 단지 주변의 개발 계획이나 지역 활성화 정책 등에 따라 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적 실거래가(605,000,000원)와 감정가(658,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 보수적으로 접근한다면 605,000,000원 이상을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 경매 특성 및 현장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 감안하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

본 건의 경우, 최근 실거래가 수준인 605,000,000원을 기준으로 하되, 약간의 상승 여력을 고려하여 630,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 해당일의 시세 변동 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.