나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10035 [1] 대구광역시 북구 복현동 418-5 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 칠곡군 동명면 기성리 소재 "한국성모의 자애수녀원" 남동측 인근에 위치하 며, 부근 일대는 단독주택, 전 및 임야 등으로 형성된 마을주변 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스승강장 및 한티로 등이 있어 제반교통 사정은 보 통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 2, 3) 공히 부정형 토지로 남측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 정지된 "전"으로 지 상에 제시외건물, 제시외물건 및 다수의 수목(소나무, 복숭아나무, 대추나무, 감나무 등)이 소재합니다.

인접 도로상태

기호 2, 3) 공히 지적도상 맹지이나, 기호 2)토지 동측으로 폭 약 4미터의 포장된 사도를 통 해 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 2, 3) 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(2025-10-28)(전부제한구역)입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ~ㅂ) 및 제시외물건(ㅅ)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "복현오거리" 남동측 인근에 위치하는 ［'(통칭)뉴그랜 파크101' 제7층 제702호］ 단위세대로서, 부근 일대는 저층 아파트단지, 다가구주택 및 일반 상가 등으로 형성된 소규모 아파트지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 동북로, 대학로 등이 있어 제반교 통 사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 중 제7층 제702호로서, 외벽: 화강석, 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽: 벽지, 타일 및 인테리어치장 등 마감, 바닥: 내장바닥재, 타일 등 마감, 창호: 샷시 이중창입니다.

이용상태

1-가) 아파트입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스 공급설비 및 개별 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

다각형의 토지로 북측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 정지된 "아파트용 건부지"입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한 구역(가축사육제한구역), 상대보호구역(2025-07-25), 비행안전제6구역(전술)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다. 2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경10035 (1)

소재지: 대구광역시 북구 복현동 418-5 7층702호 (신주소: 대구광역시 북구 경진로남1길 17-5)

용도: 아파트

감정가: 223,000,000원

토지면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

토지지분: 33.996㎡ (약 10.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.17㎡ (약 25.47평)

건물지분: 84.17㎡ (약 25.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 평리2재정비촉진구역주택재개발정비사업조

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 복현동에 위치하며, "복현오거리" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 일대는 저층 아파트단지, 다가구주택, 일반 상가 등이 혼재된 소규모 아파트지대를 형성하고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장과 동북로, 대학로 등 주요 도로가 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 북구 복현동 소재 "복현오거리" 남동측 인근에 위치하는 '[ (통칭)뉴그랜파크101' 제7층 제702호] 단위세대로서, 부근 일대는 저층 아파트단지, 다가구주택 및 일반 상가 등으로 형성된 소규모 아파트지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 동북로, 대학로 등이 있어 제반 교통 사정은 보통인 편입니다.

* 토지형상 및 이용상태: 본건 아파트가 소재하는 토지는 다각형의 형상으로 북측 하향 완경사지대에 자체 평탄하게 정지된 "아파트용 건부지"입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 남동측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-10)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(2025-07-25), 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 정

보증금: 160,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-02

확정일자: 2024-10-02

배당신고일자: 2025-12-22

대항력: 있음

비고:

* 임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-02

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 위 임차인 현황 중 정 임차인은 보증금 160,000,000원에 대항력이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금액이 명확히 기재되어 있으므로, 배당 내역을 면밀히 확인하여 보증금 미회수 가능성을 검토해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 박정애 외 1명 (접수일자: 2017-07-21)

* 공유자전원지분전부이전: 정해숙 (접수일자: 2018-07-24, 매매)

* 가압류: 평리2재정비촉진구역주택재개발정비사업조 (접수일자: 2025-05-23, 권리금액: 957,000,000원, 말소: 말소)

* 강제경매: 평리2재정비촉진구역주택재개발정비사업조 (접수일자: 2025-12-08, 권리금액: 1,334,372,629원, 말소: 말소)

* 말소기준권리: 가압류 (등기구분: 갑3, 대구지방법원 2025카단14315)

* 등기부채권 총액: 957,000,000원

* 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026-07-29

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

* 비고:

1.3. 상권분석

본건이 소재한 복현동 일대는 주거 기능과 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 저층 아파트와 다가구주택이 밀집해 있으며, 이와 함께 일반 상가들이 형성되어 있어 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 시설은 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 상업지구와 직접적으로 연계되어 있지는 않으나, 지역 내 소비 활동이 이루어지는 소규모 상권이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다. 동북로, 대학로 등 주요 도로가 가까워 대구 시내 각지로의 이동이 수월합니다.

* 교육: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 대학이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 지역 내 상가 시설을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금: 정 임차인은 160,000,000원의 보증금과 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임차인이 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 가능성이 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있는 중대한 리스크 요소입니다.

* 토지감정평가서의 불일치: 제공된 "토지감정요항표" 내용이 본건 소재지(대구 북구 복현동)와 전혀 다른 지역(경상북도 칠곡군 동명면 기성리)의 농경지 및 임야에 대한 설명으로 되어 있습니다. 이는 서류상의 명확한 오류 또는 누락일 가능성이 높으며, 해당 토지가 본 매각 물건에 포함되는지, 포함된다면 어떠한 상태인지에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이러한 불일치는 권리관계나 물건의 실질 가치 판단에 심각한 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2017년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 재건축 또는 리모델링 시기와 관련된 잠재적 부담이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 복현동의 아파트로, 입지 조건 및 교통 여건은 보통 수준이며, 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 상당한 보증금과 인수 보증금 합계 0원 간의 상충되는 정보, 그리고 토지 감정평가서 내용의 심각한 불일치는 본건의 리스크를 상당히 높이는 요인입니다. 명확한 권리관계 확인 및 추가 조사가 선행되지 않으면 예상치 못한 금전적 손실이나 법적 분쟁이 발생할 수 있는 위험이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 대구 북구 복현동의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 신축 아파트: 2017년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교육 환경: 주변에 다수의 교육 기관이 있어 학군 수요가 있는 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 223,000,000원이며, 유사 면적의 주변 아파트 실거래가가 약 2.3억 원 수준으로 파악됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 정 의 160,000,000원 보증금과 인수 보증금 합계 0원 간의 불확실성, 그리고 토지 감정평가서 상의 심각한 오류는 입찰가 산정에 있어 신중을 요하게 합니다.

만약 임차인 보증금 문제가 명확히 해결되고 토지 감정평가서의 오류가 확인 및 수정된다면, 시장 시세를 고려하여 감정가 수준 또는 약간 하향된 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 하지만, 위에 언급된 리스크들에 대한 철저한 사전 조사 및 법적 검토 없이는, 보증금 미회수 가능성 등을 고려하여 더욱 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 입찰가는 모든 리스크 요소가 해소되었을 때의 시장 가치를 기준으로 판단해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.