나이스옥션 법원경매 천안 2025타경829 [1] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층 241호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 충청남도 아산시 염치읍 백암리 소재 '현충교차로' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하고, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 241호로서, (사용승인일: 2022.12.29) 외벽: 석재붙임 및 강화유리 등 마감, 내벽: 몰탈위 페인트 등 마감, 창호: 샤시 및 강화유리 마감입니다

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전, 화재탐지 및 스프링클러 등 소방설비, 냉난방설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 '공장(지식산업센터) 및 근린생활시설부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 중로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 없습니다.

물건 비고

공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경829 (1)

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층 241호

용도: 지식산업센터 (공장)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 2층 241호

사용승인일: 2022년 12월 29일

토지면적: 28.30㎡ (약 8.56평)

토지지분: 28.3045㎡ (약 8.56평)

건물면적: 85.31㎡ (약 25.81평)

건물지분: 85.3073㎡ (약 25.81평)

감정가: 337,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 선OOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728번지 유니콘101 1동 2층 241호에 위치하고 있습니다. '현충교차로' 남동측 인근에 자리하며, 주변은 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

토지 형상 및 이용상태:

물건의 토지는 사다리형으로, '공장(지식산업센터) 및 근린생활시설부지'로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

건물의 북측으로는 중로(폭 20m~25m)와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구 등에 해당됩니다.

주변 시설 및 혐오시설:

아산시 탕정면 일대는 신도시 개발이 활발히 진행되는 지역으로, 다수의 산업단지 및 주거 단지가 조성되어 있습니다. 유니콘101 건물 주변으로는 다양한 편의시설 및 상업시설이 입점해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 현재까지 공개된 정보나 지도상으로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. [cite: search results indicating general development and amenity presence in Tangjeong area]

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (선영새마을금고, 2023년 04월 14일 접수, 채권액 258,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

등기부등본 상의 을1 근저당권을 포함한 을2 근저당권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매, 갑5 압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로만 기재되어 있고 구체적인 내용이 없어, 잠재적인 지상권 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임차인 현황:

* (주)건

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024년 12월 10일

대항력: 없음

비고:

* 화 디앤씨주식회사

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2024년 12월 10일

배당신고일자: 2026년 01월 14일

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계:

0원

집합건물 등기부 요약:

- 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 2023-04-14)

- 근저당권 (을1, 2023-04-14, 258,000,000원, 말소기준권리)

- 근저당권 (을2, 2024-12-31, 63,000,000원, 말소)

- 가압류 (갑3, 2025-09-04, 445,043,942원, 말소)

- 임의경매 (갑4, 2025-12-08, 228,843,388원, 말소)

- 압류 (갑5, 2026-03-06, 말소)

등기부채권 총액: 766,043,942원

1.3. 상권분석

주위 환경:

대상 물건이 위치한 아산시 탕정면은 신도시 개발이 집중되는 지역으로, 지식산업센터, 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건물이 밀집해 있습니다. 이는 직주근접 환경 및 배후 수요를 확보하는 데 긍정적인 요인으로 작용합니다.

유동인구 및 배후수요:

주변의 다수 지식산업센터와 오피스텔, 그리고 근린생활시설은 풍부한 유동인구와 안정적인 배후수요를 형성할 것으로 예상됩니다. 특히, 아산탕정 택지개발지구라는 개발 호재는 향후 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

경쟁 환경:

유사한 용도의 지식산업센터 및 상가 시설이 다수 존재할 수 있으나, 신축 건물이라는 점과 특정 위치의 장점을 고려하여 경쟁력을 평가해야 합니다.

1.4. 생활정보

교통 및 접근성:

북측 중로와 접해 있어 차량 접근이 매우 편리하며, 대중교통 이용 또한 인근 버스정류장을 통해 가능합니다.

편의시설:

지식산업센터 및 오피스텔 밀집 지역의 특성상, 주변에 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

기타:

건물 내부에 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 냉난방 설비 및 지하 주차장이 갖추어져 있어 이용에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대 관계 미확인:

현장 사정상 임대 관계 확인이 불가능했습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으며, 임차인의 계약 조건에 따라 추가적인 부담이 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

미확인 권리:

등기부등본 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로만 기재되어 있어, 존재 여부 및 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

높은 채권 총액:

감정가(337,000,000원) 대비 등기부채권 총액(766,043,942원)이 상당히 높은 편입니다. 이는 경매 과정에서 경쟁자가 많을 경우 가격 상승으로 이어질 수 있으며, 반대로 유찰될 가능성도 존재합니다.

건축물 현황:

2022년 12월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이지만, 지식산업센터라는 특성상 일반 주거용 부동산과는 다른 시장 동향 및 관리 규정을 이해할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 탕정면의 유니콘101 건물 내 2층 241호로, 비교적 신축(2022년 준공)이며 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재하는 지역에 위치하고 있습니다. 교통 접근성이 양호하고 개발 잠재력이 있는 지역에 자리하고 있어 긍정적인 평가가 가능합니다. 그러나 임대 관계 미확인, 지상권 등 잠재적 인수 권리의 존재 가능성, 그리고 높은 채권 총액은 본 물건의 투자 시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으나, 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 12월 사용승인을 받은 신축 건물로, 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 성장 가능 지역: 아산탕정 택지개발지구라는 신규 개발 지역 내에 위치하여 향후 지역 성장 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 우수한 접근성: 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 산업 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다(단, 잠재적 미확인 권리 존재 가능성은 유의).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가, 그리고 향후 임대 수익률 등을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 또한, 명도 비용 및 소요 시간, 잠재적 권리 인수 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

제공된 정보상 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가(337,000,000원)를 기준으로 하되, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다. 시장 조사를 통해 인근 지식산업센터의 분양가, 현재 임대가, 공실률 등을 파악하여 투자 수익률을 계산하고, 이를 바탕으로 적정 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.