나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9777 [1] 대구광역시 수성구 범어동 7-19 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동 소재 "대구동천초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 2필지 일단의 세장형 토지로서, '상업용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남동측 일부로 폭 약 2~3미터 내외의 포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 토지이용계획확인서상 일반상업지역, 중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m ~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(동천초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>임. -기호(2): 토지이용계획확인서상 중심상업지역, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가 축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동천초등 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시 설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타 본건 지상에 별지 '사진용지'와 같이 타인소유로 탐문조사되는 LPG저장탱크, 이동가능한 냉동창고 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층 지상3층건으로서, -외벽: 외장타일마감, 몰탈위 페인트마감 등, -내벽: 몰탈위 페인트마감, 벽지마감, 내부 인테리어마감 등, -바닥: 인조석물갈기 및 실내바닥재마감 등, -창호: 강화유리 및 샷시창호 등임.

이용상태

(가)지하: 헬스클럽 1~2층: 음식점 3층: 사무실, 학원 등

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재 및 경보설비, 일부 천정형에어컨 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
건축면적에 포함되지 않는 계단탑, 외부계단, 경제적가치가 거의 없는 것으로 판단되는 비가람 및 차양시설 매각에 포함.
타인소유로 탐문조사되는 LPG저장탱크, 이동가능한 냉동창고는 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9777 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 범어동 7-19 (도로명주소: 대구광역시 수성구 상록로 62)

용도: 근린생활시설 (제1종근린생활시설)

건축물 정보: 철근콘크리트조 스라브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물

준공일자: 1988년 3월 4일

1.2. 면적 정보

토지면적: 378.50㎡ (약 114.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 840.60㎡ (약 254.3평)

건물 제시외 면적: 18.00㎡

토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

1.3. 매각 정보

감정가: 5,383,454,400원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOO (제공된 정보)

1.4. 물건 특징

매각에 포함되는 제시외 건물: 건축면적에 포함되지 않는 계단탑, 외부계단, 경제적 가치가 거의 없는 것으로 판단되는 비가람 및 차양시설이 매각에 포함됩니다.

매각에서 제외되는 물건: 타인 소유로 탐문 조사되는 LPG 저장 탱크, 이동 가능한 냉동 창고는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 수성구 범어동에 위치하며, '대구동천초등학교' 남서측 인근입니다.

주변 지역은 아파트, 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 용이하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 서측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남동측 일부로 폭 약 2~3미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 중심상업지역에 해당하며, 방화지구, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(동천초등학교), 비행안전제6구역(전술)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 7월 21일 접수된 (주)국민엔피엘대부의 근저당권(2,750,000,000원)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸됩니다.

3.2. 등기부 현황 요약 (토지 및 건물)

등기부상 소유권이전청구권가등기(김녹주) 외 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등이 존재했으나, 모두 말소 예정이거나 말소되었습니다.

주요 채권으로는 (주)국민엔피엘대부 근저당(2,750,000,000원), (주)국민엔피엘대부 근저당(605,000,000원), 조동수 근저당(280,000,000원) 등이 있습니다.

등기부상 채권 총액은 약 37억 3천만원 수준으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

* (주)에스아이홀딩스코퍼레이션: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 2019-08-23, 대항력 있음.

* 김 종근: 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2005-02-16, 대항력 있음.

* 김 혜영: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-02-20, 대항력 있음.

* 조 영승: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-07-03, 대항력 있음.

(주)에스아이홀딩스코퍼레이션, 김 혜영, 조 영승은 보증금이 0원이나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 존재는 추가적인 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

대구광역시 수성구 범어동은 전통적으로 높은 주거 선호도와 우수한 학군을 자랑하는 지역입니다.

본건이 위치한 범어동 일대는 대규모 아파트 단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다.

특히, 범어네거리 인근은 대구의 대표적인 상업 및 금융 중심지로, 법조타운이 형성되어 있어 관련 종사자 수요가 풍부합니다.

4.2. 건물 업종 분석

지하 1층은 헬스클럽, 1-2층은 음식점, 3층은 사무실 및 학원 등으로 이용되고 있어 다용도로 활용 가능한 건축물입니다.

인근에 다양한 교육 시설(동천초등학교, 경신고등학교 등)과 상업 시설(범어역 지하상가, 범어월드프라자 등)이 위치하여 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.3. 상권 동향

범어동 상권은 지역 다른 상권 대비 임대료 상승세를 보이는 오피스 및 상가 시장을 형성하고 있습니다.

다만, 최근 신축 오피스텔 및 주거시설 증가로 인해 교통 체증 및 상권 위축에 대한 우려의 목소리도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건 인근에 대구동천초등학교가 위치하며, 대구의 명문 학군으로 알려진 경신고등학교, 대구여고 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

범어동 학원가는 전국적으로 유명하며, '대구의 대치동'이라 불릴 정도로 교육열이 높습니다.

5.2. 편의 및 문화시설

* 공원: 범어공원, 야시골공원 등이 인접해 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

* 의료시설: 범어샘편한내과의원, 김일봉내과의원 등 다수의 내과 및 전문 병의원이 범어동 일대에 분포해 있어 의료 접근성이 좋습니다.

* 문화시설: 수성구립범어도서관, 대구문화예술진흥원(범어아트스트리트), 범어2동 커뮤니티센터 등이 인근에 위치하여 주민들의 문화생활을 지원합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

(주)에스아이홀딩스코퍼레이션, 김 종근, 김 혜영, 조 영승 총 4명의 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다.

김 종근 외 3명은 보증금이 0원이거나, 보증금이 있으나 대항력 요건을 갖추고 있어 인수 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다.

비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 부담해야 할 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건은 일반상업지역, 중심상업지역에 해당하지만, 상대보호구역(동천초등학교), 비행안전제6구역(전술) 등에 포함되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 및 제외 물건

제시외 건물(계단탑, 외부계단 등)은 매각에 포함되나, LPG 저장 탱크 및 이동 가능한 냉동 창고는 제외되어 있어 명도 과정에서 혼란이 발생할 수 있습니다.

6.4. 주변 개발 및 상권 변화

범어동 일대 신축 오피스텔 및 주거시설 증가로 인한 교통 체증 심화, 상권 변화 가능성에 대한 주민 및 상인들의 우려가 제기되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구의 대표적인 명문 학군이자 부촌인 수성구 범어동에 위치한 근린생활시설 건물입니다.

탄탄한 배후 수요, 우수한 교통 및 생활 편의시설, 그리고 높은 교육열을 바탕으로 안정적인 가치를 유지할 것으로 예상됩니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 권리 분석 및 명도 과정에서 주의 깊은 검토가 필요한 부분입니다.

제시외 건물 포함 및 제외 물건 명확화, 그리고 주변 상권 변화 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 학군: '대구의 대치동'이라 불리는 범어동의 우수한 학군과 풍부한 학원가 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 핵심 상권 입지: 수성구 중심부에 위치하며, 유동인구와 고정 수요가 풍부한 항아리 상권에 해당합니다.

* 다목적 활용 가능 건물: 근린생활시설로서 음식점, 사무실, 학원 등 다양한 업종으로 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 풍부한 생활 인프라: 공원, 병원, 도서관 등 편리한 생활 편의시설과 문화시설이 인접해 있습니다.

* 교통 요지: 지하철 2호선 범어역 및 대중교통 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 5,383,454,400원을 기준으로 하되, 시장 상황, 임차인 인수 부담, 건물의 현황 및 기타 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인(4명)의 존재는 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있음에도 불구하고, 낙찰 시 발생할 수 있는 추가적인 명도 비용 및 시간적 손실 가능성을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 지역 상권 분석, 향후 임대 수익률 등을 면밀히 조사하고, 전문 컨설턴트와 상의하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.