나이스옥션 법원경매 천안 2025타경824 [1] 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1386 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 '중앙공원' 북서측 인근에 위치하고, 주변은 산업단지주변의 상업지대로서 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근의 시내간선도로상에 시내버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평지인 토지로서, 현황 '주상용부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 동측으로 왕복2차선 포장도로에 인접하고 있으며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 소로1류(폭 10m~12m) (소로1-10)(접함), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역), 비행안전제6구역(전술), 일반산업단지(아산테크노밸리).

제시목록 외의 물건

특이사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 토지 서측으로 인접토지상에 소재하는 간이테라스(철재)는 타인소유로 탐문되고, 이동가능하여 본건 평가에서 제외하였으니 참고하시기 바랍니다. (별지 '사진용지' 참조)

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층으로 (사용승인일: 2016.04.27) 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어(1층) 등 바닥 : 하드너, 장판, 타일 등 창호 : 샤시창호.

이용상태

-1층 : 제2종근린생활시설(일반음식점) -2,3층 : 다가구주택

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스공급설비, 난방설비(2,3층) 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 2,3층에 연면적에서 제외된 발코니부분이 소재하며, 해당 부분은 용도 및 건물과의 관계, 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다. (별지 '건물개황도 및 사진용지' 참조)

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 인접 토지에 있는 간이테라스(철재)는 매각에서 제외(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경824 (1)

소재지: 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 1386

용도: 근린주택 (1층: 제2종근린생활시설(일반음식점), 2-3층: 다가구주택)

감정가: 1,008,709,000원

토지면적: 280.30㎡ (약 84.8평)

건물면적: 405.12㎡ (약 122.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 송OO

건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층, 사용승인일 2016년 04월 27일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리 소재 '중앙공원' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아산테크노밸리 산업단지 인근의 상업지대로서 근린생활시설, 공원 등으로 형성되어 있습니다. 제반 입지 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 시내 간선도로상에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 도로상태: 본건 토지 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 인접해 있으며, 도로 여건은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산테크노밸리), 소로1류(폭 10m~12m) 접함, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 일반산업단지(아산테크노밸리)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 김미숙: 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당 2026-02-25. 대항력 없음.

* 송은정: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-30, 확정 2020-10-21, 배당 2025-01-23. 대항력 없음. (을5 주택임차권, 금50,000,000원)

* 신원스틸주식회사: 보증금 45,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당 미상. 대항력 없음. (을1 전세권설정, 금45,000,000원)

* 이승아: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-09-24. 대항력 없음.

* 이정연: 보증금 50,000,000원, 차임 3,000,000원, 전입 2018-11-14. 대항력 없음.

* 임미하: 보증금 84,000,000원, 차임 0원, 전입/확정/배당 2020-09-17 / 2020-09-17 / 2025-12-02. 대항력 없음. (을8 주택임차권, 금84,000,000원)

* 최민지: 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-03, 확정 2021-10-06, 배당 2025-07-23. 대항력 없음. (을7 주택임차권, 금55,000,000원)

* ※ 임대관계 미상의 임차인이 존재하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 조사 필요.

* 등기부 요약:

* 토지: 권리총액 980,000,000원. 말소기준권리인 직산농업협동조합 근저당권(2016-05-27, 480,000,000원) 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 강제경매 채권자 송은정, 가압류 채권자 김정은 등 존재)

* 건물: 권리총액 1,214,000,000원. 말소기준권리인 직산농업협동조합 근저당권(2016-05-27, 480,000,000원) 이하 모든 권리는 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 주택임차권, 전세권 등 다수 존재)

* ※ 상기 등기부 요약은 제공된 정보를 바탕으로 하였으며, 실제 권리관계는 잔금납부 시점의 말소기준권리보다 선순위 권리 존부 및 낙찰자의 인수 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 매매/임대 정보 분석: 제공된 JSON 정보는 '스카이빌리지'라는 연립주택 단지의 2026년 1-2월 실거래가로, 2-3층 거래가 5.3억~5.45억 원 수준입니다. 이는 본건의 감정가(10.08억 원) 및 건물 규모(405.12㎡, 3층 근린주택)와는 차이가 있습니다. 본건은 상가(일반음식점) 및 다가구주택 복합 용도로, 연립주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 유사 물건 시세 조사 결과:

* 아산시 둔포면 송용리 소재의 1997년 준공된 상가주택(대지 약 200평, 연면적 약 60평, 1층 식당/2층 주택)이 2026년 1월 4.4억 원에 매물로 나와 있습니다.

* 아산시 둔포면 둔포리 소재의 2017년 준공된 제2종근린생활시설(1층 일반음식점, 2층 사무실, 일반철골구조, 대지 225㎡, 연면적 241.88㎡)이 4.3억 원에 매물로 나와 있습니다.

* 아산테크노밸리 인근에 위치한 4층 상가주택(대지 304.2㎡, 연면적 428.88㎡)이 2025년 2월 6억 원에 매물로 나와 있으며, 보증금 2400만 원, 월 439만 원에 임대 중입니다.

* 시세 분석: 본 물건은 아산테크노밸리 인근에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2-3층 주택으로 구성되어 있어 임대 수익 및 실거주 가치가 있습니다. 주변 유사 상가주택의 매매가가 4.3억~6억 원 수준임을 감안할 때, 본건의 감정가 10.08억 원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만 건물의 신축 연도(2016년)가 비교적 신축이고, 아산테크노밸리 산업단지와 인접하여 상업시설의 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 혐오시설 정보: 검색 결과, 아산테크노밸리 인근에 과거 폐기물처리장 관련 논란 및 쓰레기 소각장 관련 정보가 있으나, 본건(석곡리 1386번지)과의 직접적인 근접성 및 영향은 추가적인 현장 확인이 필요합니다. 일반적으로 이러한 시설은 원거리 배치되거나 이미 공원화 등 긍정적인 개발이 이루어진 경우가 많습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: '중앙공원' 북서측 인근에 위치하며, 산업단지 주변의 상업지대로 근린생활시설이 발달해 있습니다. 아산테크노밸리 산업단지가 인접하여 배후 수요가 기대됩니다.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인접 토지 간이테라스 제외: 본건 매각에서 인접 토지에 있는 간이테라스(철재)는 제외됩니다. 이는 건물 이용 시 일부 불편을 초래할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 다수의 임차인이 존재하나, 임대차 관계 및 계약 조건이 미상인 경우가 있습니다. 대항력 없는 임차인들이므로 명도 절차는 비교적 원활할 것으로 예상되나, 보증금 및 차임 미상인 임차인에 대한 주의가 필요합니다.

* 감정가 대비 시세: 유사 물건의 시세 대비 감정가가 다소 높을 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

* 산업단지 주변 환경: 산업단지 인근 지역의 특성상 소음, 분진 등 환경적 요인이 있을 수 있으나, '제반 여건 보통'으로 평가된 것으로 보아 심각한 수준은 아닐 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 아산시 둔포면 석곡리, 아산테크노밸리 인근에 위치한 3층 규모의 근린주택(상가/다가구)입니다. 2016년 준공되어 비교적 신축 건물에 해당하며, 1층 상가와 2-3층 주택으로 구성되어 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다. 주변 산업단지 종사자 및 지역 주민을 대상으로 한 상가 수요와 주택 임대 수요가 예상됩니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 없습니다. 다만, 다수의 임차인이 존재하며 일부 임차인의 계약 조건이 불확실하므로 명도 및 권리관계 확인이 필수적입니다. 유사 물건의 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 점은 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 아산테크노밸리 인근 입지로 배후 수요 풍부.

* 1층 상가(일반음식점) 및 2-3층 다가구주택으로 다목적 활용 및 수익 창출 가능.

* 2016년 준공으로 비교적 신축이며 건물 상태 양호 기대.

* 인수할 선순위 권리 및 보증금 없어 명도 리스크 적음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,008,709,000원입니다. 주변 유사 상가주택의 매매 시세가 4.3억~6억 원 수준으로 형성되어 있고, 본 건은 감정가가 시세 대비 높은 편입니다. 또한, 1층 상가 임대 수익률 및 2-3층 다가구주택의 임대 가능 호실별 수익률을 고려하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

현재로서는 주변 시세 및 감정가 간의 괴리가 존재하므로, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 개별 접촉을 통한 임대료 및 계약 조건 재확인, 주변 상권 및 유동인구 분석이 필수적입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 현 시세 기준 예상 입찰가 범위는 7억 5천만 원 ~ 8억 5천만 원 으로 제시할 수 있습니다. 이는 감정가의 약 74% ~ 84% 수준이며, 명도 및 추가적인 권리관계 확인 과정에서의 변동성을 감안한 보수적인 접근입니다.

※ 상기 예상 입찰가는 현재 파악된 정보와 시세를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 추가적인 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.