나이스옥션 법원경매 논산 2025타경520 [1] 충청남도 계룡시 두마면 농소리 970 계룡자이 507동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리 소재‘계룡대실초등학교’북서측 인근에 위치 하는 구분건물(계룡자이 제507동 제2층 제201호)로서, 주위일원은 아파트단지, 학교, 하천, 근린공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여, 제반교통상황 은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 아파트로서 - 외벽 : 석재 붙임 및 페인팅 등 마감 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

계림자이 제507동 제2층 제201호 아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 지하주차장설비, 화재 관련설비, 기타설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 부지의 서측으로 대로 2류(폭 30m ~ 35m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-12-30), 대로2류(폭 30m~35m) (2023-06-27)(주택건설사업계획(변경, 7차)승인고시)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한), 교통환경보호구역미분류(2025-02-19), 상대보호구역(2016-07-19)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 '미상'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경520 (1)

* 소재지: 충청남도 계룡시 두마면 농소리 970 계룡자이 507동 2층201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 434,000,000원

* 토지면적: 44.55㎡ (약 13.5평)

* 건물면적 (전용면적): 85.00㎡ (약 25.7평)

* 건물면적 (공급면적): 85.00㎡ (약 25.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 계룡시 두마면 농소리 소재 ‘계룡대실초등학교’ 북서측 인근에 위치한 아파트 단지입니다. 주변에는 아파트 단지, 학교, 하천, 근린공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 자유롭고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 이로 인해 제반 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 접근성: 본건 부지의 서측으로는 대로 2류(폭 30m ~ 35m)에 직접 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 주변 시설: 계룡대실초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에서 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 본건은 부동산 임의경매로, 채권자는 신OOO입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2023년 10월 30일자 신한은행의 근저당권(337,700,000원)입니다.

* 이후 접수된 가압류(신한카드, 대전신용보증재단) 및 임의경매(신한은행)는 모두 말소될 예정입니다.

* 총 채권액은 428,722,870원입니다.

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 내용이 없어 낙찰자는 소유권 외 권리를 인수하지 않을 것으로 보입니다.

* * 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 '미상'으로 확인되었습니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 추가적인 조사와 명확한 확인이 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 주거 단지 중심 지역에 위치하며, 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거 지역의 특성을 보입니다.

* 단지 내 및 주변에 기본적인 근린생활시설이 갖추어져 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 계룡자이 아파트

* 준공일: 2023년 7월 24일 (신축 아파트)

* 규모: 총 7개 동, 600세대

* 층수: 최고 26층, 최저 3층 (본건은 2층)

* 면적: 전용면적 84.996㎡ (약 25.7평), 공급면적 85.00㎡ (약 25.7평)

* 커뮤니티 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대시설 보유.

* 주차: 총 755대 (지하 자동 주차 750대, 지상 자동 주차 5대)를 주차할 수 있습니다. (건축물대장 기준)

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로 분류되어 있어, 일반 물건보다 낙찰 후 처리 과정에서 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 철저히 조사해야 합니다. 이에 따른 명도 저항이나 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 최근 매매가를 기반으로 시세 분석을 하였으나, 향후 부동산 시장의 변동성으로 인해 예상 수익률이 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 2023년 준공된 신축 아파트로서, 내부 시설 및 주거 쾌적성이 우수하며, 계룡시의 주요 도로에 인접하고 초등학교가 가까워 실거주 목적 및 투자 목적 모두 적합한 물건입니다.

* 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이어서 권리 분석상 특별한 위험은 없어 보입니다.

* 다만, '유동화 물건'이라는 점과 '임대 관계 미상'으로 인한 명도 관련 불확실성은 주요 리스크로 고려해야 하며, 입찰 전 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

* 최근 실거래가 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시세가 다소 낮게 형성되어 있어 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트의 희소성 및 높은 주거 만족도.

* 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력.

* 권리 관계의 명확성으로 인한 안전한 소유권 취득 가능성.

* 실거주 및 전월세 임대 모두 용이한 입지 조건.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 434,000,000원

* 최근 매매가 분석 (2026년 6월~7월):

* 45,500만원 (84.98㎡, 9층)

* 44,200만원 (84.96㎡, 5층)

* 46,500만원 (84.96㎡, 17층)

* 최근 평균 매매가: 약 454,000,000원

* 본건의 감정가는 434,000,000원으로, 최근 평균 매매가보다 약 2천만원 가량 낮습니다.

* 임차인 인수 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 입찰이 가능합니다.

* 신축 아파트의 가치와 입지 조건을 감안하여, 최근 시세 수준인 4억 5천만원에서 4억 6천만원 사이를 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 최종 입찰가는 명도 비용, 세금, 경매 수수료 등 제반 비용을 포함하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 예상 입찰가: 450,000,000원 ~ 460,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.