나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12823 [1] 충청남도 아산시 신창면 남성리 69 다소미아파트 101동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "아산남성초등학교" 북측 인근에 소재하며 주위는 아파트단지, 근린상가,농지,공장등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 (사용승인일:2005.8.30) 15층 건물의 제3층 제305호로 외벽: 시멘트몰탈위 페인트마감등 내벽: 벽지 및 타일마감등 창호: 샷시창호등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급수 및 위생설비, 냉난방설비, 도시가스설비, 승강기설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남성리 69 , 69-10 모두 부정형토지로 아파트단지의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측의 약10미터내외의 도로를 통해 본건진입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

69 계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 성장관리계획구역(신창22(일반형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다. 69-10 계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 성장관리계획구역(신창22(일반형)) 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> <추가기재>경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 물건 내역

3.

* 사건번호: 천안지원 2025타경12823 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 신창면 남성리 69 다소미아파트 101동 3층305호

* 건물명: 아산 로그인 다소미 아파트

* 용도: 아파트 (공동주택)

* 건축년도: 2005년 8월 30일

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신한카드 (신OOOOOOOO)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

4.

1.2. 감정가 및 면적

5.

* 감정가: 77,000,000원

* 토지면적 (지분): 50.40㎡ (약 15.25평)

* 건물면적 (전용): 59.92㎡ (약 18.13평)

* 총면적 (건물+토지 지분): 110.32㎡

6.

2. 입지조건

7.

2.1. 주변 환경 및 교통

8.

* 본건은 충청남도 아산시 신창면 남성리 소재 "아산남성초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린상가, 농지, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 단지 서측으로 약 10미터 내외의 도로를 통해 진입이 가능합니다.

9.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

10.

* 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역(신창22(일반형))에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)에 포함됩니다.

* 일부 필지는 준보전산지로 지정되어 있습니다.

* 관련 실과 확인 결과, 경계 중복으로 인해 용도지역이 중복 발급될 수 있습니다.

11.

2.3. 주변 시설

12.

* 본건 인근에는 아산남성초등학교가 위치하고 있으며, 아파트단지와 근린상가가 주변에 형성되어 있습니다.

* 주변 지역에는 농지 및 공장이 산재해 있는 것으로 파악됩니다. 현재까지 파악된 바로는 해당 아파트 단지 인근에 직접적으로 주거 쾌적성을 심각하게 저해하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

13.

3. 권리분석

14.

3.1. 등기부현황

15.

* 말소기준권리는 2015년 4월 20일 접수된 국민은행 근저당권 (채권최고액 66,000,000원)입니다.

* 본 경매 신청 채권자는 신한카드(주)이며, 2025년 5월 14일 가압류, 2025년 12월 5일 강제경매 개시결정 등기가 경료되었습니다.

* 이 외 다수의 소유권 이전 등기가 존재합니다.

* 등기부상 채권 총액은 73,498,387원입니다.

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

16.

3.2. 임차인 현황

17.

* 본건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

18.

4. 상권분석

19.

* 해당 아파트는 아산시 신창면의 주거 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린상가, 농지, 공장 등이 혼재된 복합적인 지역 특성을 보입니다.

* 총 198세대의 아파트 단지로, 기본적인 생활 편의 시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터)이 갖추어져 있습니다.

* 아산남성초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 기대할 수 있습니다.

* 버스 승강장이 가까워 시내 접근성이 양호한 편입니다.

20.

5. 생활정보

21.

* 아파트명: 아산 로그인 다소미 아파트

* 건물 층수: 총 15층 중 3층

* 전용면적: 59.92㎡ (약 18.13평)

* 주차: 총 190대 수용 가능 (야외 주차 190면)

* 기본 설비: 전기, 급수, 위생, 냉난방, 도시가스, 승강기 등 기본 생활 설비 완비.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터.

* 전기차 충전 시설: 지상 주차 공간에 4대 설치.

22.

6. 잠재적 리스크

23.

* 토지 이용 계획의 복잡성: 해당 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역 등이 중복 지정되어 있으며, 일부는 준보전산지입니다. 이는 향후 재개발이나 건축 행위에 있어 추가적인 확인과 제약 사항을 수반할 수 있습니다.

* 주변 환경의 이질성: 아파트 단지 주변에 공장 및 농지가 혼재되어 있어, 일부 지역에서는 주거 쾌적성에 다소 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축 연도: 2005년 준공으로, 최신 건축물의 아파트는 아닙니다.

24.

7. 종합 의견

25.

* 본 물건은 충청남도 아산시 신창면 남성리에 위치한 다소미아파트 101동 3층 305호입니다. 2005년에 사용 승인된 아파트로, 전용면적 59.92㎡(약 18.13평)입니다.

* 아산남성초등학교 북측 인근에 자리하며, 버스 승강장이 가까워 교통 및 교육 접근성이 양호합니다.

* 감정가는 77,000,000원으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리(가압류, 강제경매 포함)는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담이 없습니다. 임차인 또한 존재하지 않습니다.

* 토지 이용 계획의 복잡성, 주변 공장 등의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

26.

8. 투자 포인트

27.

* 권리 관계의 명확성: 인수할 권리 및 임차인이 없어 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 7,700만원의 감정가는 최근 실거래가를 고려할 때 투자 매력도가 있을 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역 지정 등으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

* 실거주 및 임대 투자 용이성: 소형 면적의 아파트로, 저렴한 가격에 실거주 목적이나 월세 수익을 위한 임대 투자 목적으로 활용 가능합니다.

28.

9. 예상 입찰가

29.

* 최근 매매 사례 분석 결과, 해당 면적(59.92㎡)의 3층 매물이 2026년 6월 16일에 6,800만원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월 7층 매물은 7,500만원, 4월 10층 매물은 7,100만원에 거래되었습니다.

* 이러한 최근 시세 동향과 해당 물건의 3층이라는 점, 그리고 권리상 인수 부담이 없다는 점을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 하단인 6,800만원보다 소폭 상승한 가격대에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 감정가(77,000,000원) 대비 유찰 가능성도 있으나, 안정적인 낙찰을 위해서는 최근 3층 거래가격을 기준으로 7,000만원 초반에서 7,300만원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 본 컨설턴트의 예상 입찰가는 7,200만원입니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.