나이스옥션 법원경매 대전 2025타경4052 [1] 대전광역시 유성구 송강동 8-2 청솔아파트 103동 15층1505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 유성구 송강동 소재 '송강중학교' 동측 인근에 위치하는 청솔아파트 제103동 제15층 제1505호로서, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건이 소재하는 단지내까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 제15층 제1505호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 : 목재 및 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주변으로 중로1류 및 중로2류에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 사업지역미분류(공동주택용지), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(송강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(그린유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대전송강초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(송강청솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2023-12-29)(송강유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전송강중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전송강초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대전송강초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송강청솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 택지개발지구기타(송강택지개발완료)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 건물의 내부현황은 건축물대장상의 도면을 참고하여 일반적인 공동주택(아파트)을 기준으로 평가하였는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경4052 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 송강동 8-2 청솔아파트 103동 15층 1505호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 하OOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 1억 5,800만원

토지면적: 34.75㎡ (약 10.51평)

건물면적(전용면적): 59.29㎡ (약 17.94평)

건물지분: 59.2925㎡ (약 17.94평)

아파트 단지 정보:

청솔아파트, 1995년 8월 30일 사용승인.

총 18개동, 1966세대 규모.

본건이 속한 103동은 지상 15층, 지하 1층 규모로 건축되었습니다.

총 주차대수는 1244대 (지하 342대, 지상 902대)입니다.

1.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송강지구 택지개발사업)

중로1류, 중로2류에 접합

공동주택용지

가축사육제한구역

상대/절대 보호구역: 송강유치원, 그린유치원, 대전송강중학교, 대전송강초등학교, 대전송강초등학교병설유치원, 송강청솔유치원

역사문화환경보존지역, 택지개발지구(송강택지개발완료)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 대전광역시 유성구 송강동 소재 '송강중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건이 소재하는 단지 내까지 차량의 진·출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통상황은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 송강초등학교, 송강중학교, 다수의 유치원이 위치하여 교육환경이 양호합니다.

단지 주변으로 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2016년 6월 30일 하나은행 근저당 (9,900만원)

이후 접수된 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 199,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 한승수 (마스킹 처리: 한 )

전입신고일: 2016-11-21

최종 확정일자: 2021-09-16

총 임차보증금: 100,000,000원 (3천만원 + 3천만원 증액 + 4천만원 증액)

월 차임: 300,000원

배당신고일자: 2024-02-13

대항력: 없음 (모든 임차 내역에서 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다.)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

아파트 단지 주변으로 근린생활시설 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

송강동 지역은 주거단지를 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 지역 주민들의 생활권역 역할을 하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 학군

인근에 송강초등학교, 송강중학교, 송강유치원, 그린유치원, 송강청솔유치원 등 다수의 교육시설이 위치하여 우수한 교육환경을 제공합니다.

해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 유해시설로부터 안전한 환경입니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 대형마트 등 편의시설 접근성도 양호합니다.

주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 청솔아파트

주소: 대전광역시 유성구 송강동 8-2

총 동수: 18개동 (건축물대장 총괄표제부 기준)

총 세대수: 1966세대

준공연도: 1995년 8월 30일

본건 위치: 103동 15층 1505호

전용면적: 59.29㎡ (약 17.94평)

총 주차대수: 1244대 (지하 342대, 지상 902대)

6. 잠재적 리스크

* 건축년도 1995년으로 노후화에 따른 시설 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 부동산 임의경매 물건으로, 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 채권 총액(1억 9,900만원)이 감정가(1억 5,800만원)보다 높아, 경매 진행 시 경쟁이 치열하거나 유찰될 가능성도 있습니다.

7. 투자 포인트

* 대전광역시 유성구 송강동이라는 입지적 장점.

* 송강초, 송강중 등 다수의 교육시설이 인접하여 교육 환경 우수.

* 안정적인 수요가 예상되는 59.29㎡ (약 17.94평)의 인기 있는 중소형 평형.

* 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 임차인 또한 대항력이 없어 명도 시 보증금 인수 문제가 발생하지 않습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 송강동에 위치한 청솔아파트 103동 15층 1505호입니다. 주변 교육시설 및 교통이 양호한 주거 지역에 자리하고 있으며, 아파트 단지로서의 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되고 임차인 역시 대항력이 없어 권리 인수 및 보증금 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 1995년 준공된 아파트로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 하며, 명도 과정에서의 철저한 준비가 필요합니다. 최근 실거래가와 감정가를 비교 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 1억 5,800만원

* 최근 실거래가 (2026년 7월, 동일 전용면적 59.29㎡ 기준):

* 1층: 1억 3,000만원

* 3층: 1억 4,300만원

* 본건은 15층으로, 동일 면적의 저층(1층, 3층) 실거래가보다 높은 가격을 형성할 것으로 예상됩니다.

* 층수 프리미엄을 고려할 때, 3층 실거래가 1억 4,300만원 대비 상당한 상승분을 기대할 수 있습니다.

* 감정가 1억 5,800만원은 15층의 가치를 적절히 반영한 수준으로 보입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 최근 실거래가(3층) 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 15층의 시세는 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원 범위에서 형성될 가능성이 있습니다.

* 안전 마진 확보 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격대에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

* 제안 예상 입찰가: 1억 5,000만원 ~ 1억 5,800만원

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 데이터를 기반으로 산정한 것으로, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 시세 조사와 현장 방문을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.