나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504048 [1] 충청남도 금산군 금산읍 상리 36-20 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 금산군 금산읍 상리 소재 "금산시외고속버스터미널" 북측 인근에 소재하며, 주위는 숙박시설 및 위락시설, 시외고속버스터미널, 근린생활시설 등으로 이루어진 일반상업지대임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 승강장 및 시외고속버스터미널이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형의 토지로 평지이며, 상업용 건물의 부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약 2~3M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2025-12-16)(금산), 일반상업지역(금산), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>.

제시목록 외의 물건

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 여관 (사용승인일자: 1996.12.28) 외벽: 점토타일 및 시멘트몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 페인팅 등 마감 창호: 새시 창호임.

이용상태

1, 2층 공히 여관이고, 영업중단 상태로 장기간 방치되어 유지관리상태 불량함.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도 및 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㄱ) 포함 매각.
-목록2. 1층은 증축으로 인해 건축물대장상 면적이 108.64㎡로, 건축물대장 기준 평가액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경504048 (1)

소재지: 충청남도 금산군 금산읍 상리 36-20 (신주소: 충청남도 금산군 유림길 13)

용도: 숙박시설

감정가: 202,671,280원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금산농업협동조합

1.2. 면적 정보

토지 면적: 147.60㎡ (약 44.65평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 191.78㎡ (약 58.02평)

건물 제시외 면적: 77.36㎡ (약 23.40평)

건축물대장상 1층 면적 (증축 후): 108.64㎡ (약 32.86평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 정보

구조: 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 2층 여관

사용승인일자: 1996년 12월 28일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 금산시외고속버스터미널 북측 인근에 소재하며, 주위는 숙박시설, 위락시설, 시외고속버스터미널, 근린생활시설 등으로 이루어진 일반상업지대임.

2.2. 교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장 및 시외고속버스터미널이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 정방형의 평지로 상업용 건물의 부지로 이용 중임.

본건 남서측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역(금산), 일반상업지역.

가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. 말소기준권리는 2015년 10월 2일자 금산농업협동조합의 근저당권임.

3.2. 인수해야 할 권리 및 보증금

인수할 권리는 없는 것으로 보임.

임차인 김 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 인수 여부에 대한 추가 확인 및 법적 검토가 필요함.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 현황 요약

* 소유권: 서영출(1977.01.19), 김 (2013.08.27, 상속)

* 근저당: 금산농업협동조합(2015.10.02, 117,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 삼성카드(2025.06.11, 5,464,282원), 충남신용보증재단(2025.07.09, 76,180,000원), 금산중앙(2025.09.18, 10,089,074원) - 모두 말소 예정

* 임의경매: 금산농업협동조합(2025.12.12, 129,897,316원) - 말소 예정

총 등기부채권액: 208,733,356원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 전입일자(사업일자): 1978년 03월 02일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 상업지구 특성

본건은 금산시외고속버스터미널 인근의 일반상업지대에 위치하여 유동인구 확보 및 상업적 활용에 유리한 입지를 갖추고 있음.

주변에 숙박시설, 위락시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 해당 지역의 상업적 특성이 반영될 수 있음.

4.2. 잠재적 가치

터미널 인접이라는 지리적 이점을 바탕으로, 향후 적극적인 리모델링 및 운영 전략을 통해 수익 창출이 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

금산시외고속버스터미널이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통 접근성

시외고속버스터미널이 인근에 위치하여 타 지역으로의 이동이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

김 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 인수 부담 또는 명도 과정에서의 변수 발생 가능성이 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요.

6.2. 건물 노후화 및 관리 상태

1996년 사용승인된 건물로 노후화가 상당할 것으로 예상됨. 현재 영업 중단 상태로 장기간 방치되어 유지관리 상태가 불량하므로, 즉시 사용을 위해서는 상당한 보수 및 개량 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 제시외 건물 및 면적 차이

감정평가서상 제시외 건물(ㄱ)이 포함 매각 대상이며, 1층 면적이 증축으로 인해 건축물대장상 면적(108.64㎡)과 실제 면적(제시된 건물 면적 191.78㎡의 일부) 간 차이가 발생함. 관련 서류 및 현장 확인이 필요함.

6.4. 지역 제한

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당하므로, 향후 특정 업종 운영 시 제한 사항을 확인할 필요가 있음.

6.5. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색상 금산시외고속버스터미널 인근 일반상업지구에 혐오시설이 밀집되어 있을 가능성은 낮으나, 실제 현장 답사를 통한 주변 환경 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본 물건은 금산시외고속버스터미널이라는 핵심 입지에 위치한 숙박시설로, 일반상업지역이라는 장점을 가지고 있음.

다만, 건물 노후화, 영업 중단 상태, 그리고 대항력 있는 임차인(보증금 0원)의 존재는 인수 시 반드시 고려해야 할 중대한 사항임.

권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 임차인 김 에 대한 상세한 사실관계 확인 및 법적 검토는 필수적임.

8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 금산시외고속버스터미널 인접지로 뛰어난 접근성과 유동인구 잠재력을 보유함.

* 상업지역: 일반상업지역으로 다양한 업종 전환 및 개발 가능성이 있음.

* 토지 가치: 지역 내에서의 토지 가격 상승 및 개발 잠재력 고려.

* 리모델링 및 운영: 적극적인 시설 개선 및 운영 전략 수립을 통한 수익 극대화 가능.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰가 산정 시 인수 보증금(0원)을 제외하고 계산함.

본 물건은 감정가를 기준으로 하되, 건물 노후화, 임차인 관련 불확실성, 수리 및 개량 비용, 향후 운영 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함.

일반적으로 감정가의 70~90% 범위에서 입찰이 이루어지나, 본건의 특수성을 감안하여 현장 답사를 통한 건물 상태 정밀 진단, 지역 부동산 시세 조사, 임차인과의 협상 또는 명도 전략 수립 등 추가적인 정보 수집 후 결정하는 것이 바람직함.

구체적인 예상 입찰가는 상세한 현장 분석 및 시장 조사를 거친 후 제시 가능함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.