나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504034 [1] 대전광역시 서구 도안동 1373 도안베르디움 102동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도안동 소재 '대전도솔초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각급학교, 근린생활시설, 다세대주택, 공원 등이 소재하는 아파트단지지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상23층 도안베르디움 제102동 중 제5층 제502호 건으로서, 외 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 타일붙임, 모르타르 위 페인팅 등 마감, 바 닥 : 데코타일 등 마감, 창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통시됨.

이용상태

아파트(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생설비, 승강기, 지하주차장, 지역난방 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평지 사다리형의 토지로서, 아파트단지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 동측으로 노폭 약 30m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트포장도로에 접하며, 북서측으로 노폭 약 9m 내외의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도안동 1373 :제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2019-01-29)(도안1단계 택지개발사업지구), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-01-08)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-03-24)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(소로도안3-79)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(도솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-29)(도솔초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(2019-01-29)<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504034 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도안동 1373 도안베르디움 102동 5층502호

용도: 아파트

토지면적: 57.76㎡ (약 17.47평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

감정가: 537,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 대전광역시 서구 도안동에 소재한 '대전도솔초등학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건은 아파트 단지, 각급 학교, 근린생활시설, 다세대주택, 공원 등이 소재하는 전형적인 아파트 단지 지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

토지형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 평지 사다리형의 토지로서, 아파트 단지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 남동측 및 동측으로 노폭 약 30m 내외, 서측으로 노폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하며, 북서측으로는 노폭 약 9m 내외의 보행자 전용도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

등기부 현황:

말소기준권리: 2019년 7월 8일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을6)이 말소기준권리이며, 이에 따라 을10, 을12, 을13 근저당권, 갑6 압류, 갑7 임의경매개시결정 등 말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전: 등기부상 오서영, 박재현, 장화순(증여) 등의 소유권 이전 기록이 확인됩니다.

채권 총액 (등기부 기준): 등기부상 채권 총액은 약 718,700,000원입니다.

인수되는 권리:

"매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 비고란에 명시되지 않아 실제 인수되는 지상권의 유무 및 범위는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석이 필요합니다. 현재로서는 인수되는 권리는 없는 것으로 잠정 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 대전광역시 서구 도안동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

기반 시설: 도안신도시에 구축된 자동집하시설 '크린넷' 시스템이 운영 중입니다. 과거 일부 지역에서 시설 관리 및 운영 상 문제로 인한 악취 등의 민원이 제기된 바 있습니다.

기타: 서구 우명동 일대에서 폐기물 처리 시설 관련 논의가 있었으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 낮습니다.

1.4. 생활정보

아파트 단지: 도안베르디움 아파트로, 2014년 3월 27일 사용승인을 받았습니다. 총 11개동, 957세대로 구성된 대규모 단지입니다.

건물 정보: 본건은 102동의 5층 502호이며, 철근콘크리트 구조의 23층 건물 중 일부입니다.

편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있어 입주민 편의성이 높습니다.

주차: 총 1,270대의 주차가 가능하며, 지하 자동 주차 시스템이 1,260대 규모로 갖추어져 있습니다.

교육: 단지 북측 인근에 대전도솔초등학교가 위치하며, 도솔유치원 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액(약 718,700,000원)이 감정가(537,000,000원)를 상당폭 초과하고 있어, 경매 취하나 취소 가능성은 낮다고 판단됩니다.

미상 임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 확인되었으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 실제 점유 현황에 대한 추가적인 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리": 등기부상 '지상권'이 언급되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 낙찰 시 인수 여부를 재확인해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다. (일반적으로 아파트 매물에서는 흔하지 않은 권리임)

향후 시장 변동성: 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 하락 시, 투자금 회수에 예상보다 오랜 시간이 소요되거나 시세 차익이 줄어들 가능성이 있습니다.

생활 편의 시설 관련 잠재적 영향: 도안지구의 자동집하시설(크린넷) 운영과 관련하여 과거 일부 지역에서 간헐적인 악취 발생 등의 민원이 보고된 사례가 있어, 단지 내 시설의 관리 상태에 따른 생활 환경의 영향을 주시할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도안동에 위치한 도안베르디움 아파트로, 대규모 택지개발지구 내의 우수한 입지와 잘 갖춰진 편의시설 및 교육 환경을 갖춘 주거 단지에 속해 있습니다.

2014년 준공된 아파트로 건물 상태 양호하며, 최근 실거래가(2026년 5월~6월)는 5억 1천만원에서 5억 3천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가 5억 3천 7백만원은 최근 시세와 유사하거나 다소 높은 편입니다.

등기부상 모든 권리가 소멸되는 임의경매 물건으로, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 리스크가 낮다는 장점이 있습니다. 다만, '지상권' 관련 불분명한 권리 사항에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

전반적으로 우수한 주거 환경과 명도 리스크가 적다는 점에서 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 대전 서구 도안동의 신흥 주거 중심지에 위치하며, 도솔초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

양호한 주거 환경: 도안베르디움 단지는 2014년 준공으로 비교적 신축급에 속하며, 다양한 부대시설과 넓은 주차 공간을 갖추고 있습니다.

명도 리스크 최소화: 임차인 보증금 인수분이 없어 명도 과정에서 발생할 수 있는 금전적 부담이 없습니다.

시세 차익 기대: 최근 실거래가와 감정가, 그리고 현재 시점을 고려했을 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 (2026년 5월~6월): 500,000,000원 ~ 530,000,000원

감정가: 537,000,000원

종합적인 시세 분석 결과, 본 물건의 현재 적정 시세는 5억 1천만원 ~ 5억 3천만원 수준으로 판단됩니다.

안정적인 투자 수익률 확보를 위해 감정가 대비 약 85% 수준으로, 최근 실거래가 하단부보다 다소 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 480,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.