나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52123 [1] 충청북도 청주시 서원구 모충동 446-20 삼호아파트 201동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 모충동 소재 "모충동행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 제15층 건내 제6층 제605호 건으로서, 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 창호: 샷시창호 등 마감 임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 및 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측, 남측으로 소로한면 폭의 포장도로와 접하며, 단지내 도로 포장되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사직초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>. 기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(모충초등학교, 청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52123 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 모충동 446-20, 삼호아파트 201동 6층605호

용도: 아파트

건물 규모: 15층 건물 중 6층 (총 15층)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

사용승인일: 1991년 8월 21일

면적:

* 토지 지분: 65.96㎡ (약 19.95평)

* 전용면적: 84.945㎡ (약 25.70평)

* 건물면적 (공급/등록 기준): 126.62㎡ (약 38.30평)

감정가: 175,000,000원 (1억 7천 5백만원)

매각구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산임의경매

채권자: 김OO

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 청주시 서원구 모충동 소재 "모충동행정복지센터" 북서측 인근.

* 주위환경: 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 시내버스정류장이 인근에 소재함.

* 도로: 동측, 서측, 남측으로 소로한면 폭의 포장도로에 접하며, 단지 내 도로 포장 상태 양호.

1.1. 1.주변 시설 (혐오시설 관련)

* 본건은 "모충동행정복지센터" 인근에 위치하며, 주위는 주거 및 근린생활시설이 혼재합니다.

* 교육환경 보호구역으로 사직초등학교, 모충초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 세대에 안전한 환경을 제공할 수 있습니다.

* 외부 지도 서비스 및 검색을 통해 주변 시설을 확인한 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 10월 10일 접수된 김태정 근저당권 (165,000,000원) 입니다.

* 본 경매는 2025년 12월 15일 접수된 김태정의 임의경매 (133,056,151원)로 인해 진행됩니다.

* 등기부채권 총액은 175,000,000원 입니다.

* 임차인 현황:

김태정: 보증금 10,000,000원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 본 건은 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권 등은 기재되지 않아, 낙찰 시 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 현장 조사 및 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 모충동 일대는 주거지역으로서 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 인근에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 행정복지센터와 학교 등이 인접하여 지역 커뮤니티 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 공공시설: 모충동행정복지센터, 청주교육지원청 등.

* 교육시설: 사직초등학교, 모충초등학교 등.

* 교통: 시내버스 이용이 편리한 위치입니다.

* 아파트 단지 정보 (모충삼호아파트):

사용승인일: 1991년 8월 21일

총 동수: 4동

총 세대수: 254세대

최고층: 15층

주차: 총 138대 (세대당 약 0.54대)

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지상 2대, 지하 2대)가 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 소방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 준공된 건물로, 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간 부족: 세대당 약 0.54대의 주차 공간은 다소 부족하게 느껴질 수 있습니다.

* 교육환경 보호구역: 학교 인근 지역으로, 특정 업종 제한 등 관련 법규 확인 필요 (단, 아파트 거주에는 큰 영향 없을 것으로 판단됨).

1.6. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 모충동에 위치한 삼호아파트 201동 605호로, 지역 내에서 안정적인 주거지로서의 가치를 가지고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수할 임차 보증금이 없어 안전한 입찰이 가능합니다. 다만, 건축 연차가 오래된 점은 향후 관리 측면에서 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가 수준과 비교했을 때, 시세보다 합리적인 가격으로 접근할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 모충동은 청주시 내에서 꾸준한 주거 수요를 확보하고 있는 지역입니다.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래 사례보다 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 도심 접근성: 대중교통 및 차량 이용이 편리하여 도심 접근성이 우수합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 175,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월 1일, 6층): 153,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 4월 29일, 1층): 130,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 4월 6일, 8층): 129,000,000원

* 본건은 6층으로, 최근 6층 거래가인 153,000,000원을 기준으로 시세 범위를 설정합니다.

* 인수할 보증금이 없으므로, 이 점은 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

* 합리적인 시세 범위 내에서 경쟁을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 155,000,000원 (1억 4천만원 ~ 1억 5천 5백만원)

* 본 입찰가 범위는 최근 6층 실거래가(1.53억)를 기준으로, 해당 시세보다 약간 높은 수준까지 고려한 범위이며, 감정가(1.75억)보다는 낮게 책정하여 낙찰 가능성을 높이는 전략을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.