나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504017 [1] 대전광역시 유성구 장대동 344 드림월드아파트 107동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 장대동 소재 "장대초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 14층 건물 중 제107동 제2층 제204호 로서, -외벽: 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측, 북서측으로 노폭8~20미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(장대지구 토지구획정리사업), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역(2016-12-20)(장대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)(대전장대중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(유성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-27)(충남대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-20)(장대초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-12-30)(대전장대중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(유성).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

사건번호: 대전지방법원 2025타경504017 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 유성구 장대동 344 드림월드아파트 107동 2층204호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 박공지붕 14층 건물 중 제107동 제2층 제204호

이용상태: 아파트로 이용중

설비내역: 위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 소방설비, 승강기 설비 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 434,000,000원 (4억 3천 4백만원)

토지면적: 55.80㎡ (약 16.88평)

건물면적: 99.01㎡ (약 29.95평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (마스킹 처리)

1.6. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 대전광역시 유성구 장대동 소재 "장대초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통 여건

본건 및 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됩니다. 대전의 동서를 가로지르는 한밭대로 궁동네거리에 위치하며, 유성IC, 지하철역, 고속버스터미널 등이 근거리에 있어 교통이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(장대지구), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 관광특구, 상대/절대보호구역(장대초등학교, 대전장대중학교, 유성초등학교, 충남대학교)으로 지정되어 있으며, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(유성)에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

* 인근에 장대초등학교, 대전장대중학교, 유성초등학교, 충남대학교가 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

* 단지 내 어린이집과 놀이터가 있으며, 유성 5일장 등 전통 시장 접근성도 양호합니다.

* 반경 1km 내에 대형마트, 온천 등 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있다는 분석도 있습니다.

* 주변에 갤러리빌II,III, 머니빌, 성원상떼빌, 아름, 아이빌, 월드컵패밀리타운, 장대푸르지오 등 다수의 공동주택 단지가 밀집해 있습니다.

* 현재까지 파악된 혐오시설 정보는 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 모든 근저당권 및 가압류, 공유자전원지분전부이전 등은 말소(소멸) 예정입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 을1 (전북은행 근저당, 2023-06-15 접수)

본 경매로 인해 을1 근저당을 포함한 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 최정원 (성만 표시: 최 )

보증금: 30,000,000원 (3천만원)

차임: 1,000,000원 (1백만원)

전입/확정일자: 2025-09-22

배당신고일자: 2026-01-21

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들을 포함하여 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 아무런 권리를 인수하지 않습니다. 임차인 최 (마스킹 처리)은(는) 대항력이 없어 임차보증금 인수 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 속한 장대동 지역은 주거단지와 함께 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 안정적인 주거 상권의 특성을 보입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

4.2. 인근 편의시설 및 학군

* 편의시설: 인근에 편의점, 마트 등이 있을 것으로 예상되며, 유성 5일장 접근성이 있습니다. 다만, 온천이나 대형 마트와의 거리가 있어 생활 편의성 측면에서 다소 불편함이 있을 수 있다는 분석도 있습니다.

* 학군: 장대초등학교, 대전장대중학교, 유성초등학교, 충남대학교 등이 인접하여 교육 환경이 매우 우수한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 대전 드림월드아파트

주소: 대전광역시 유성구 장대동 344

건설사: (주)대우건설, 이수건설

준공년월: 2002년 4월 (사용승인일: 2002.04.19)

규모: 총 11개동, 592세대, 최고 15층 (건축물대장상 총 12개동)

주차: 총 857대 (등록 차량 기준)

단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

5.2. 편의시설 접근성

대전 월드컵경기장, 농수산물 도매시장, 대전 IC, 지하철역, 고속버스터미널 등이 차량으로 근거리에 위치해 있어 접근성이 좋습니다.

5.3. 교육시설 접근성

장대초등학교, 대전장대중학교, 유성초등학교, 충남대학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 절차상 또는 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 최 (마스킹 처리)은(는) 대항력이 없으므로, 보증금 인수 부담은 없습니다. 그러나 배당 절차에 따라 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 개발 계획/이슈

현재까지 파악된 대규모 개발 계획이나 특별한 이슈는 없습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변을 조사한 결과, 현재까지 명확히 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 유성구 장대동의 드림월드아파트에 위치한 아파트로, 준공된 지 20년 이상 되었으나 꾸준히 관리되고 있는 단지입니다. 우수한 교육 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있으며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전하게 취득 가능합니다. 단, 유동화 물건이라는 점과 일부 편의시설 접근성에 대한 의견 차이가 있을 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 장대초, 대전장대중, 유성초, 충남대학교 등 명문 교육기관 인접.

* 편리한 교통망: 대전 도심 및 외곽 접근성이 용이한 위치.

* 권리관계 단순: 모든 권리가 소멸 예정으로 안전한 취득 가능.

* 안정적인 주거지: 아파트 및 주택 밀집 지역으로 주거 수요 꾸준.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 정보를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 면적(약 99㎡)의 드림월드 아파트 13층 매물은 2026년 6월 13일에 425,000,000원 (4억 2천 5백만원)에 거래되었습니다. 감정가는 434,000,000원 (4억 3천 4백만원)입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

최근 실거래가와 감정가를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 425,000,000원 (4억 2천 5백만원)에서 430,000,000원 (4억 3천만원) 사이로 예상됩니다. 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.