나이스옥션 법원경매 충주 2025타경2848 [1] 충청북도 음성군 생극면 관성리 252 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청주감정 · 평가일 2025.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 생극면 관성리 소재 "무술마을" 남동쪽 인근에 위치하며, 인근은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로(생삼로) 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 본건 토지는 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 단독주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서쪽으로 노폭 3m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 농림지역, 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업보호구역(농업보호구역)<농지법>, 배출시설설치제한지역(2025-08-21)<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉤이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람. 본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소나무 등 조경수, 조경석 및 장독대가 소재하나 그 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 경량철골구조 기와지붕 단층 건물로 외벽: 치장벽돌 마감 등. 내벽: 벽지 및 타일 마감 등. 창호: 플라스틱 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 2) : 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호 2) : 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 건물 ㉠ ~ ㉤이 소재하여, 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 2-1, 2-2 매각 포함
-제시외 2-3 ~ 2-5 매각 제외
-목록 1 지상의 소나무 등 조경수, 조경석 및 장독대 매각 포함 (감정평가서 참조)
-인접지와 경계가 불분명하므로 경계측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2025타경2848 (1)

소재지: 충청북도 음성군 생극면 관성리 252 (도로명: 충청북도 음성군 생삼로 281-49)

토지 면적: 999.00㎡ (약 302.15평)

건물 면적: 178.33㎡ (약 53.94평)

용도: 단독주택

감정가: 369,557,810원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 음성군산림조합 (추정)

1.2. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 충청북도 음성군 생극면 관성리 소재 "무술마을" 남동쪽 인근에 위치하며, 주변은 농촌마을, 농경지, 자연림 등으로 형성된 지역입니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로(생삼로) 및 노선버스 정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태: 본건 토지는 서쪽으로 노폭 약 3m의 포장도로와 접해 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 농림지역

기타 제한사항: 가축사육제한구역, 제한보호구역(군사기지), 농업보호구역, 배출시설설치제한지역.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

구조: 경량철골구조 기와지붕 단층 건물입니다.

외벽: 치장벽돌 마감.

내벽: 벽지 및 타일 마감.

창호: 플라스틱 프레임 창호.

이용 상태: 단독주택으로 이용 중입니다.

설비: 위생, 급배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

건축 허가일: 2016년 11월 16일

사용 승인일: 2017년 02월 22일

1.5. 권리분석

권리 분석 요약:

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2022년 08월 01일 접수된 음성군산림조합의 근저당권(을3)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 다만, 을구 순위번호 7번의 지상권설정등기(2016.06.10. 접수)는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 하지만, 신청채권자(음성군산림조합)가 지상권 말소 동의를 한 것으로 확인되어, 정확한 말소 여부는 현장 확인 및 전문가 상담이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 황병주

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-02-28

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 황병주는 전입일자(2017-02-28)를 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임대차 관계 및 인수되는 보증금/차임이 없을 경우에도 현황 파악 및 명도 협의가 필요합니다.

등기부상 권리사항 (주요 내용):

* 토지:

* 을7: 지상권 설정 (음성군산림조합, 2016.06.10. 접수) - 매수인 인수 가능성 있으나 말소 동의 확인됨.

* 을10: 근저당권 (음성군산림조합, 2016.06.10. 접수) - 말소기준권리.

* 갑17: 소유권 이전 (이동환, 2022.08.01. 접수).

* 갑18: 소유권 이전청구권 가등기 (황병주, 2023.02.27. 접수).

* 갑19: 가압류 (경기신용보증재단, 2023.06.12. 접수) - 말소.

* 갑18-1: 소유권 이전청구권 가처분 (경기신용보증재단, 2023.07.18. 접수).

* 건물:

* 을3: 근저당권 (음성군산림조합, 2022.08.01. 접수) - 말소기준권리.

* 갑10: 소유권 이전 (이동환, 2022.08.01. 접수).

* 갑11: 소유권 이전청구권 가등기 (황병주, 2023.02.27. 접수).

* 갑12: 가압류 (경기신용보증재단, 2023.06.12. 접수) - 말소.

* 갑11-1: 소유권 이전청구권 가처분 (경기신용보증재단, 2023.07.18. 접수).

1.6. 상권분석 및 시세 분석

주변 지역 특성: 본건은 농촌 마을 인근에 위치하며, 농경지 및 자연림이 많은 지역입니다. 따라서 일반적인 도심 상권과는 다른 특성을 보입니다.

인근 시세:

음성군 생극면 지역의 단독/전원주택 매매가는 다양한 면적과 상태에 따라 1억 1천만원부터 3억 3천 5백만원까지 분포하고 있습니다. 본건의 감정가는 3억 6천 9백 5십만원으로, 토지 면적(999㎡)과 건물 상태를 고려할 때 인근 시세 범위 내에서 평가된 것으로 보입니다. 다만, 본건의 경우 넓은 토지를 가지고 있어 향후 활용 가치를 고려해야 합니다.

1.7. 생활정보

편의시설: 인근 농촌 마을 내 기본적인 편의시설은 존재할 수 있으나, 대규모 상업 시설 이용은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

교육시설: 인근 학교의 정보는 추가 확인이 필요합니다.

의료시설: 음성군 보건소 또는 인근 병원 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

인수되는 권리: 을구 순위번호 7번 지상권은 말소 동의에도 불구하고 최종 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.

경계 불분명: 인접지와의 경계가 불분명하여 향후 경계 측량 및 이웃과의 분쟁 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 매각에 포함 또는 제외되는 제시외 건물이 있으므로 현장 확인이 필요합니다. 토지에 포함 감정된 조경수, 조경석, 장독대는 경제적 가치가 미미하나 법적 효력 검토가 필요할 수 있습니다.

이용 제한 지역: 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역 등은 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

임차인: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금/차임이 0원인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

소유권 이전청구권 가등기/가처분: 토지 및 건물 등기부상 갑18, 갑18-1, 갑11, 갑11-1 권리들의 말소 여부를 확인해야 합니다. (경매개시결정보다 후순위 권리들은 통상 말소되나, 가등기/가처분의 성격에 따라 추가 검토가 필요합니다.)

1.9. 혐오시설 확인

주변 지역 검색 결과, 음성군 생극면 지역에 대한 혐오시설 집중 관련 직접적인 내용은 확인되지 않았습니다. 다만, 전반적인 지자체 접경지역의 혐오시설 배치 가능성에 대한 일반적인 우려가 있음을 시사하는 내용은 있습니다. 본건 소재지 인근의 구체적인 혐오시설 유무는 현장 답사를 통해 확인하는 것이 가장 정확합니다.

1.10. 투자 포인트

토지 활용 가능성: 999㎡의 넓은 토지는 전원주택 신축, 텃밭 조성 등 다양한 활용이 가능합니다.

단독주택의 안정성: 단독주택은 비교적 안정적인 부동산 투자 형태 중 하나입니다.

경매 물건의 잠재적 가치: 감정가 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.11. 종합 의견

본 물건은 음성군 생극면의 넓은 토지를 가진 단독주택으로, 전원생활이나 토지 활용에 관심 있는 투자자에게 고려될 수 있습니다. 그러나 농림지역 등 토지 이용 제한, 경계 불분명, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 그리고 말소 여부가 불확실한 지상권 및 가등기/가처분 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 특히, 지상권 말소 동의의 법적 효력, 임차인과의 명도 절차, 그리고 등기부상 잔존 권리들에 대한 철저한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.12. 예상 입찰가

감정가: 369,557,810원

인수 보증금: 0원

주변 시세 및 리스크 요인 고려 시, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 선에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

구체적인 예상 입찰가는 2억 7천 7백만원 ~ 3억 1천 4백만원 사이로, 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 그리고 인수되는 권리 및 명도 부담 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.