나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504049 [1] 대전광역시 동구 용전동 60-34 부전빌라 603동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 '대전용전초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 연립주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건내 제3층 제301호 로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시창호 마감 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. ※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 탐문에 의하였음.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(용전11)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경504049 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웰OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 용전동 60-34 부전빌라 603동 3층301호

용도: 다세대주택

건물명: 부전빌라

1.3. 건물 및 토지 정보

토지면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

토지 지분: 27.375㎡ (약 8.28평)

건물면적: 43.02㎡ (약 12.98평)

건물 지분: 43.02㎡ (약 12.98평)

건축년도: 1993년

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 감정가 및 권리 관계

감정가: 72,000,000원

등기부 채권 총액: 26,000,000원

말소기준권리: 2021년 4월 2일 근저당권 (웰릭스에프앤아이대부주식회사, 26,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권개요 기재되어 있으나 상세내용 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 동구 용전동 소재 '대전용전초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 가축사육제한구역(전부 제한지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 상 소유권 변동 내역은 김점숙(2009년), 서유화(2012년), 최성훈(2021년 매매) 순으로 확인됩니다. 채무로는 웰릭스에프앤아이대부주식회사의 근저당권이 말소기준권리로 설정되어 있으며, 해당 경매개시결정 또한 동일 채권자에 의해 신청되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 파악되며, 상세한 점유 및 임대차 현황은 별도 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요가 있으나 상세 내용이 기재되지 않아, 해당 권리에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근에 근린생활시설 등이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

4.2. 시세 동향

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 주변 빌라 및 다세대의 실거래가는 32,000,000원에서 56,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 면적(43.02㎡) 및 건축 연도(1993년)를 고려할 때, 유사한 조건의 거래가 3,200만원(45.79㎡, 1973년 건축)에서 5,600만원(49.68㎡, 1992년 건축) 사이에 이루어졌습니다. 본건의 감정가는 72,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 대전용전초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의 시설

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건 자체 또는 인접 지역에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 시세 격차

본건의 감정가는 72,000,000원이나, 최근 실거래가 데이터 상으로는 3,200만원에서 5,600만원 수준으로, 감정가와 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. 이는 향후 낙찰가 산정 및 투자 수익률 예측 시 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 명도 가능성, 예상 임대 수익 등에 대한 추가적인 조사와 면밀한 검토가 요구됩니다.

6.3. 기타 법적/물리적 하자

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항에 '지상권개요'가 기재되어 있으나 상세 내용이 없어, 해당 권리 성립 여부 및 법률적 영향에 대한 확인이 필요합니다. 또한, 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 탐문으로만 파악된 점을 감안할 때, 건물의 물리적 상태에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 용전동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 접근성이 양호하고 교통 여건도 보통 수준입니다. 그러나 현재 감정가(72,000,000원)와 주변 실거래가(3,200만원~5,600만원) 간 큰 시세 격차가 존재하여, 입찰 시 주의 깊은 판단이 필요합니다. 임대차 관계가 불확실하고, 매각으로 소멸되지 않는 권리 사항에 대한 추가 확인이 요구되는 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 상대적으로 저평가된 감정가와 실제 시세 사이의 괴리를 활용한 투자 기회 모색 가능성.

* 1993년식으로 인근 빌라 대비 비교적 최근 건축 연도로, 리모델링 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 대전 용전초등학교 인근으로 기본적인 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성 확보.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 최근 매매 시세(최고 56,000,000원)와 물건의 면적, 건축 연도, 층수 등을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다. 감정가와의 상당한 괴리, 그리고 시장 시세를 반영하여 보수적으로 접근할 때, 58,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 거래 가격 범위 내에서 경쟁력 있는 가격으로, 투자 가치를 확보하기 위한 전략적 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.