나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52110 [1] 충청북도 청주시 청원구 사천동 697 청주사천푸르지오 102동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 "사천초등학교"북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량의 접근가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 제102동 제21층 제2104호 로서, -외벽: 석재붙임 및 페인팅 마감 등. -내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 및 타일 마감 등. -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급, 배수 설비, 전기설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등이 갖추어짐.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형의 토지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 사방으로 노폭8~20미터 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 1. 도시지역, 제2종일반주거지역(2015-10-16), 주거용지(공동주택용지, 건폐율50%이하, 용적률220%이하, 높이28층이하, 건축한계선 북쪽6m,동쪽8m,남서쪽3~6m), 지구단위계획구역(2015-06-05)(사천지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(사천초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(사천초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발고도로부터 30m이내 협의업무위탁 2024.9.23)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경52110 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 사천동 697 청주사천푸르지오 102동 21층2104호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 부동산 현황

토지면적: 37.04㎡ (약 11.19평)

건물면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

해당 물건은 2018년 8월 30일에 사용 승인된 '청주사천푸르지오' 아파트 단지의 102동 21층 2104호입니다.

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 360,000,000원

채권자: 한OOOOOOO

등기부채권 총액: 301,915,690원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 청원구 사천동 소재 "사천초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 단지 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제1·2 순환도로 및 서청주IC, 오창IC 등 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

2.3. 도로 현황

본건에 접한 사방으로 노폭 8~20미터 내외의 포장도로가 소재합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 건폐율 50% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 28층 이하로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 사천초등학교 관련 상대보호구역 및 절대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리인 한국주택금융공사의 근저당권(2023-06-27, 286,000,000원)이 존재합니다. 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

을3 근저당권 (한국주택금융공사, 2023-06-27)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보상 임차인 현황 및 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 사천동 일대는 아파트 단지가 밀집된 주거 지역으로, 근린생활시설 및 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

4.2. 근린 생활 시설

하나로마트, 홈플러스, 청주성모병원, 충북도청, 청주시청 등 다양한 편의시설 이용이 편리하며, 사천지구 내 상업시설이 들어설 예정인 준주거용지 또한 단지와 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

단지명: 청주사천푸르지오

주소: 충청북도 청주시 청원구 사천동 697

총 세대수: 729세대

총 동수: 8개동

사용승인일: 2018년 8월 30일

최고층: 28층, 해당 물건 21층

주차대수: 총 970대 (세대당 약 1.33대)

5.2. 편의 및 부대 시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설(국공립 어린이집 유치), 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하 10대) 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의 시설

단지 바로 앞에 사천초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 덕성초, 율량중, 청주여고, 청주대, 충북대 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 무심천 및 문암생태공원이 인접하여 쾌적한 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

본건은 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 향후 고도 제한 등 비행 안전과 관련된 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

제공된 정보 상 특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 기재되어 있지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 청원구 사천동에 위치한 신축급(2018년 준공) 아파트로, 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라, 단지 내 편의시설 등을 갖추고 있어 실거주 및 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 특히 인근 초등학교의 우수한 교육 환경과 공원 등 쾌적한 주거 환경은 장점으로 작용합니다. 다만, 비행안전구역이라는 제한 사항이 존재하나, 일반적인 주거 생활이나 아파트 가치에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보입니다. 최근 유사 면적대의 실거래 사례가 감정가 수준에서 형성되어 있어, 경매 시장에서의 낙찰가 또한 안정적으로 형성될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축의 아파트: 2018년 준공으로 비교적 신축급에 해당하여 주거 만족도가 높습니다.

* 우수한 교육 환경: 단지 바로 앞 사천초등학교와 다수의 학교가 인접해 있어 자녀 양육에 유리합니다.

* 편리한 생활 인프라: 마트, 병원, 관공서 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 쾌적한 주거 환경: 인근 공원 및 하천 이용이 용이하여 여가 활동 및 휴식 공간이 풍부합니다.

* 교통의 편리성: 주요 간선도로 및 광역 교통망 접근성이 뛰어나 시내외 이동이 수월합니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 면적(59.98㎡)의 매매 사례가 2026년 6월 15일에 370,000,000원에 거래되었습니다. [cite: recent sales JSON 2] 본건의 감정가는 360,000,000원으로, 최근 실거래가와 유사한 수준입니다.

이러한 점들을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 바탕으로 한 예상 입찰가는 370,000,000원에서 385,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 경매 특성상 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 충분한 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.