나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5851 [1] 충청북도 청주시 청원구 주중동 422-16 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2025.12.29

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 ‘북일초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 중소규모의 공장 및 농경지 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황 기호1 : 부정형의 평지로 공업용(자동차정비공장)으로 이용중임. 기호5 : 자루형의 평지로 공업용(자동차정비공장)으로 이용중임. 기호7~12 : 부정형의 평지로 현황 '도로 등' 으로 이용중임. 나. 도로상태 기호1 : 본건 서측 및 남측으로 각각 노폭 약10m 및 8m 내외의 포장도로에 접함. 기호5 : 본건 남서측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로에 접함. 기호7~12 : 노폭 8m 내외의 현황도로임. 다. 토지이용계획 및 제한상태 기호1,5,7~12 공히 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-08-12)(북일초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(청주비행장(K-59))<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

기호 2 : 일반철골구조 및 일반철골구조지붕 2층 건물로서, 내·외벽 : 판넬 마감등임. 창호 : 샷시 창호 등임. 기호 3 : 일반철골구조 및 일반철골구조지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 판넬마감등임. 창호 : 샷시 창호 등임. 기호 4 : 일반철골구조 및 일반철골구조지붕 단층 건물로서, 내·외벽 : 판넬마감등임. 창호 : 샷시 창호 등임. 기호 6 : 일반철골구조 및 일반철골구조지붕 2층 건물로서, 내·외벽 : 판넬마감등임. 창호 : 샷시 창호 등임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구의 제반 관리상태는 보통시됨.

공작물의 현상

없음.

기타참고사항

가. 임대관계는 미상임. 나. 후첨 '건물개황도 및 사진용지' 에서와 같이 제시외 건물이 소재하고 있음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함. 목록7번 내지 12번 지분매각. 목록 5번 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5851 (1)

소재지: 충청북도 청주시 청원구 주중동 422-16

용도: 공장 (자동차 관련 시설 - 정비공장)

감정가: 3,930,380,670원

토지면적: 4,637.00㎡ (약 1,402.74평)

건물면적: 1,082.22㎡ (약 327.35평)

매각대상: 토지 및 건물 전체 매각 (일부 토지 지분 매각 포함)

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

본 물건은 충청북도 청주시 청원구 주중동 소재 ‘북일초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 중소규모의 공장 및 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

토지는 서측 및 남측으로 노폭 약 10m 및 8m 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측으로도 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다. 또한, 토지 일부(기호7~12)는 현황 도로로 이용 중입니다.

토지이용계획상 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(북일초등학교), 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 12월 1일에 설정된 신한은행의 근저당권(을3, 토지)입니다.

감정평가서 요약 및 등기부등본 상의 권리관계를 종합한 결과, 말소기준권리 이후에 설정된 모든 근저당, 근저당권 일부 이전, 가압류, 압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 확인됩니다.

주요 유의사항은 다음과 같습니다.

* 지분 매각: 목록7번 내지 12번 토지에 대한 지분 매각이 포함되어 있습니다. 이는 해당 토지 부분의 소유권이 공유 형태로 존재하며, 낙찰자가 해당 지분만을 취득하게 됨을 의미합니다. 전체 부동산을 온전히 사용하고 관리하는 데 제약이 따를 수 있으며, 향후 지분권자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없어 추가적인 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 기계기구: 제시외 건물 및 기계기구는 포함하여 매각됩니다. 다만, 목록 5번 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 현재 자동차 관련 시설(정비공장)로 이용 중이며, 주변에 중소규모 공장과 농경지가 혼재된 지역입니다.

자연녹지지역이라는 용도 제한이 있지만, 공업용 시설이 입지해 있어 관련 산업단지나 물류 시설 등으로의 활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역 지정으로 인해 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 북일초등학교 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

주변 도로망을 통한 시내 및 외부 지역으로의 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 낮을 수 있습니다. 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 본 물건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나는 일부 토지(목록7~12)에 대한 지분 매각입니다. 이는 낙찰 후 소유권 확보 과정에서의 복잡성, 다른 지분 소유자와의 관계 설정, 향후 재산권 행사 시 제약 등 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등은 향후 건축, 증축, 용도 변경 등 재산권 행사에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 미확인 임차인: 임대차 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 절차상의 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 청주시 청원구 주중동에 위치한 공장 용도의 부동산으로, 감정가는 약 39.3억원입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 예정으로 비교적 명확한 권리관계를 가지고 있습니다.

그러나 토지 지분 매각, 각종 토지 이용 제한, 미확인 임대차 관계 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 주요 리스크 요인입니다. 제시외 건물 및 기계기구는 포함되나, 특정 컨테이너는 제외되는 점을 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 기존 공장 시설 및 넓은 토지를 활용한 사업 운영 재개 또는 신규 사업 추진 가능성.

* 주변 공업 지역과의 연계성을 고려한 잠재적 가치.

* 대부분의 권리 관계가 매각으로 소멸되어 비교적 명확한 권리 승계가 예상됨 (단, 지분 매각 이슈 제외).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 감정가 3,930,380,670원을 기준으로, 물건의 현재 상태, 시장 가치, 잠재적 리스크 요인(특히 토지 지분 매각, 각종 이용 제한, 미확인 임차인 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 직접적인 부담은 없습니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 검토가 시작되지만, 본 건과 같이 지분 매각, 토지 이용 제한 등 복합적인 리스크가 존재하는 경우, 더욱 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건은 감정가의 60~75% 수준인 약 23억 5천 8백만원에서 29억 5천만원 범위 내에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 철저한 현장 조사와 추가적인 법률, 행정적 검토를 바탕으로 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.