나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5868 [1] 충청북도 청주시 상당구 용암동 2537 중흥마을마이빌아파트 511동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동 소재 "용암초등학교" 북동측 인근에 위치하는 중흥마을마이빌아파트 제511동 제3층 제302호로서 주위로는 중흥마을6단지아파트 및 중흥마을부영그린아파트 등의 대규모 아파트단지가 주를 이루며 중소규모의 점포 및 음식점 등이 혼재하는 아파트단지임.

교통상황

본건의 주출입로가 북서측으로 중흥로와 접하여 중고개로, 1순환로 등의 간선도로와 연계가 용이하며 인근에 시내버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬래브지붕 지상15층 중 제3층 제302호 단위세대로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 등 바닥 : 장판지깔기 등 창호 : 새시창호

이용상태

일련번호(1) 제3층 제302호 : 집합건축물대장 건축물현황도상 아파트(방2, 거실, 주방겸 식당, 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호 1) : 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북서측 주출입구가 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 자유로움.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율25%이하, 용적률 220%이하, 높이 지상15층이하), 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 보행자전용도로(접합), 소로2류(폭 8m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 소유자 및 거주인의 부재로 조사치 못하였으니 경매입찰시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청북도 청주시 상당구 용암동 2537 중흥마을마이빌아파트 511동 3층 302호

1.2. 건물정보

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬래브지붕

건축년도: 2003년 7월 9일 사용승인

층수: 지상 15층 중 3층

전용면적: 59.32㎡ (약 17.9평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 토지정보

토지면적: 37.03㎡ (약 11.2평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

총 감정가: 167,000,000원

1.5. 경매정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경5868 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.6. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 상당구 용암동에 위치하며, "용암초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 중흥마을6단지아파트, 중흥마을부영그린아파트 등 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 중소규모의 점포 및 음식점 등이 혼재하는 전형적인 주거 지역입니다.

2.2. 교통 여건

단지 주출입로가 북서측으로 중흥로와 접해 있어 중고개로, 1순환로 등의 간선도로와 연계가 용이합니다. 또한, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 접근성

단지 북서측 주출입구가 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접해 있어 차량의 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지 이용 계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지, 건폐율 25% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 지상 15층 이하)로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(용암2택지개발지구)에 포함됩니다. 또한, 보행자전용도로, 소로2류, 중로1류 접합 지역이며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

한국씨티은행의 근저당권 (접수일자: 2015-04-03, 채권최고액: 144,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 기타 권리사항

등기부등본상 소유권 보존(2003-07-14), 소유권 이전(2003-08-02), 국민건강보험공단 압류(2023-05-19), 충북신용보증재단 가압류(2024-05-07), 신용보증기금 가압류(2024-05-20), 소상공인시장진흥공단 가압류(2024-10-14), 한국씨티은행 임의경매 개시결정(2025-12-10) 등 다수의 권리 내역이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 분석

본건과 동일한 '중흥마을마이빌아파트' 단지 내 유사 면적(약 59.4㎡~59.9㎡)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 6월 10일, 13층, 59.9187㎡ 매매가 142,000,000원

2026년 6월 5일, 8층, 59.4045㎡ 매매가 163,000,000원

2026년 6월 3일, 8층, 59.9187㎡ 매매가 158,000,000원

최근 시세 평균은 약 154,333,333원이며, 최고가는 163,000,000원입니다. 이는 감정가 167,000,000원과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

4.2. 전월세 시세 분석

유사 면적의 최근 전월세 거래 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 14일, 8층, 59.4045㎡: 보증금 10,000,000원, 월세 300,000원

2026년 5월 15일, 14층, 59.9019㎡: 보증금 13,900,000원, 월세 0원

2026년 5월 7일, 14층, 59.9187㎡: 보증금 13,700,000원, 월세 0원

보증금은 약 10,000,000원 ~ 13,900,000원 수준이며, 월세는 0원에서 300,000원까지 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 중흥마을마이빌아파트

사용승인일: 2003년 7월 9일

총 동수: 11개 동

총 세대수: 857세대

최고층: 15층

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있습니다.

주차: 총 417대 (지상 4대, 지하 30대) 가능하며, 지하 전기차 충전기 16대 보유.

5.2. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트 슬래브 지붕 구조로, 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 장판지 등으로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 가스보일러 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 내부 이용 상태

집합건축물대장상 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 화장실 등으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 불가

현장 조사 시 소유자 및 거주인의 부재로 내부 상태, 점유 관계 등을 정확히 파악하지 못했습니다. 이는 입찰 전 반드시 재확인이 필요한 사항이며, 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 권리관계 확인

'매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있습니다. 비록 일반적인 아파트에서는 보기 드문 권리이나, 혹시라도 해당 권리가 존재한다면 낙찰자가 인수해야 할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 기타

인근 지역에서 악취나 폐기물 관련 민원이 간혹 보도되는 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인이 있는지 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. (단, 본 물건지 주소 주변에 명확한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 상당구의 주요 아파트 밀집 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금이 없고, 등기부상 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 다만, 현장 조사가 이루어지지 않아 내부 상태 및 점유 관계 확인이 어려운 점, 그리고 '지상권'의 존재 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 최근 실거래가는 감정가 대비 소폭 낮은 수준을 형성하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 주요 도로 및 대중교통 이용 편리

* 인수 부담이 없는 권리 관계 (임차 보증금 없음)

* 비교적 최근에 거래된 아파트 단지

9. 예상 입찰가

최근 시세, 감정가, 그리고 현장 조사 불가로 인한 불확실성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최고 실거래가 및 감정가를 참고하되, 현장 상황 미확인에 따른 위험 부담을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

보수적 목표가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.