나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경286 [1] 강원특별자치도 동해시 구미동 551 유성타워 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 동해시 구미동 소재 "북평경로당" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통상황은 버스정류장과의 거리 및 배차간격 등을 고려해 볼 때 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 중 제4층 제401호로서 외벽: 모르타르위페인팅 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 및 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 근린생활시설 및 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-23)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 감정평가와 관련하여 수차례 현장방문 하였으나, 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 곤란하여 부득이 외부에서의 관찰 및 집합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준하여 감정평가 하였으니, 경매진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경286 (1)

소재지: 강원특별자치도 동해시 구미동 551 유성타워 4층401호

용도: 아파트

감정가: 95,000,000원

토지면적: 31.93㎡ (약 9.66평)

건물면적: 84.01㎡ (약 25.41평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동해해오름새마을금고 (말소기준권리 을1 근저당권자 동해상인새마을금고와 동일)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 강원특별자치도 동해시 구미동 소재 "북평경로당" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근은 양호하며, 인근 버스정류장과의 거리 및 배차 간격을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 상태

본건은 사다리형의 토지 위에 근린생활시설 및 아파트가 함께 이용 중인 건부지로 활용되고 있습니다.

* 도로 접근성

건물은 본건 남동측으로 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반상업지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 건물정보

* 건물 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상8층 건물 중 제4층 제401호입니다.

* 외부 마감 및 창호

외벽은 모르타르 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다.

* 내부 이용 상태

본 건은 현재 아파트 단위 세대로 이용 중입니다.

* 설비 내역

위생설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 건축 연도

1997년 12월 23일 사용승인된 건물입니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 4월 17일 접수된 동해상인새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부상 권리 분석

말소기준권리보다 선순위인 가등기(갑1)와 소유권 이전(갑2)이 있으나, 말소기준권리 하의 모든 후순위 권리(을1 근저당, 갑3~갑6 가압류 및 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 채권액

등기부상 채권 총액은 136,496,068원입니다.

* 임차인 현황

인수되는 보증금은 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

* 주의사항

임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유자 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다. 보증금 미상으로 인한 인수 가능성도 배제할 수 없으므로 세심한 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

5. 상권분석

* 주변 상권 현황

본건이 위치한 구미동 일대는 주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있는 지역입니다.

* 유사 물건 거래 동향

유사 면적(84㎡)의 아파트 실거래가는 약 8천만 원에서 1억 1천만 원 사이에서 형성되고 있습니다.

* 경매 낙찰가율

동해시 아파트 경매 물건의 낙찰가율은 일반적으로 감정가의 70%~85% 수준에서 결정되는 경향을 보입니다.

6. 생활정보

* 교통 편의성

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준으로 평가됩니다.

* 주변 편의시설

인근 지역에 마트, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 건물 내부 확인 곤란

감정평가 시 현장 방문하였으나 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰 및 집합건축물대장 기준 감정평가되었습니다. 내부 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 직접 확인해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인

임차인 현황이 미상으로, 명도 관련 분쟁 발생 가능성 및 예상치 못한 보증금 인수 위험이 존재합니다.

* 토지 이용 규제

도시지역 내 일반상업지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용 및 개발에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

* 감정평가 시점

감정평가서 요약 작성일이 2026년 7월 29일로, 현재 시점과 큰 차이가 없어 시세 반영은 비교적 최신일 것으로 보입니다.

8. 종합의견

본 물건은 강원특별자치도 동해시에 위치한 아파트로, 감정가는 95,000,000원입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 혐오시설이 없어 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 건물 내부 확인이 어려웠던 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

9. 투자포인트

* 적정 감정가 산정

유사 면적의 실거래가 및 경매 낙찰가율을 고려할 때, 본 건의 감정가(95,000,000원)는 시장 상황에 부합하는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 권리 인수 부담 없음

말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 생활 인프라

단지 인근에 필요한 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주 환경이 우수합니다.

10. 예상입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 95,000,000원에서 시작하며, 낙찰 시 인수할 보증금은 없습니다. 유사 물건의 최근 거래가와 경매 낙찰가율을 종합적으로 고려할 때, 시장 상황 및 투자 목적에 맞춰 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사와 현장 답사를 통해 건물 상태, 주변 개발 계획, 경쟁 물건 현황 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.