나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54019 [1] 경기도 광명시 하안동 260, 주공아파트 810동 OOOOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 '1호선 금천구청역' 북서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

[ 일련번호 1 ] 본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 본건 남동측 약 800m 거리에 1호선 금천구청역이 소재하며, 북동측 약 1km 거리에 1호선 독산역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 보통임. [ 일련번호 2 ] 본건까지 차량의 진출입이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 본건 북동측 약 1.2km 거리에 7호선 철산역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

[ 일련번호 1 ] 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트지붕 15층건 중 제810동 제12층 제1207호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임. [ 일련번호 2 ] 철근콘크리트 벽식조 철근콩크리트지붕 15층건 중 제507동 제2층 제201호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

일련번호 1,2 각각 현황 아파트로 이용중 임.

설비내역

[ 일련번호 1 ] 급배수시설, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 중앙난방설비 등 되어 있음. [ 일련번호 2 ] 급배수시설, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비, 중앙난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

[ 일련번호 1 ] 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트건부지로 이용중 임. [ 일련번호 2 ] 인접지와 등고평탄한 2필지 일단의 부정형 토지로서 아파트건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

일련번호 1, 2 각각 단지내 포장도로 정비되어 있고, 외곽공도와 연계되며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

[ 일련번호 1 ] 하안동 260 :제2종일반주거지역(구역계 외), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(2024-03-18), 어린이공원(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 상대보호구역(가림중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(가림초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(구름산유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예솔유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(운산고등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가림중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호), <추가기재>공동주택용지 [ 일련번호 2 ] 하안동 702 :제2종일반주거지역(구역계 외), 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(2024-03-18), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-09-15)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(가림유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(하안북중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-04)(하안북초등학교해당교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(가림유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(하안북중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(하안5단지)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호), <추가기재>공동주택용지 하안동 701-2 :제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 상대보호구역(2013-04-22)(하안북중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(하안북중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2014-12-04)(하안북초등학교해당교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(하안5단지)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호),토지거래계약에관한허가구역(외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 내부구조 및 이용상태는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부구조를 확인하지 못한 바, 내부구조는 인근 유사사례, 탐문조사 등에 의거하였으며, 내부상태는 표준적이며, 일반적인 관리상태를 기준으로 감정평가 하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 경매 진행 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경54019 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OO

1.1. 2. 물건 정보

소재지: 경기도 광명시 하안동 260 주공아파트 810동 12층1207호

용도: 아파트

건물명: 하안주공8단지

건축년도: 1990년 3월 19일 사용승인

1.1. 3. 감정가 및 면적

감정가: 481,000,000원

토지면적: 35.77㎡ (약 10.82평)

건물면적 (전용면적): 45.77㎡ (약 13.84평)

분양면적: 명시된 정보 없음 (일반적으로 전용면적보다 넓음)

토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 1호선 금천구청역 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 1호선 금천구청역: 북동측 약 800m 거리

* 1호선 독산역: 북동측 약 1km 거리

* 7호선 철산역: 북동측 약 1.2km 거리

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 내역

말소기준권리: 2023년 11월 21일 접수된 이경아 근저당 (480,000,000원)

현재 진행 중인 강제경매 개시결정: 2025년 12월 12일 접수 (채권자 서정순, 232,619,001원)

등기부채권 총액: 480,000,000원

1.3. 2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

* 임대관계 미상임. 내부구조 및 이용상태는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인해 확인하지 못하였으며, 인근 유사사례 및 탐문조사에 의거하여 감정평가되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요 없음)

1.4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 소재하여 주거지로서의 기본적인 상권은 갖추고 있습니다. (출처:,)

1.5. 생활정보

1.5. 1. 아파트 단지 정보

아파트명: 하안주공8단지

주소: 경기도 광명시 하안동 260 (하안로 237)

사용승인일: 1990년 3월 19일

총 세대수: 1,680세대

총 동수: 21개동

최고 층수: 15층

난방방식: 중앙난방 (출처:,)

1.5. 2. 주변 시설

* 단지 인근에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재합니다. (출처:)

* 산이 인근에 있어 공기가 좋고, 산책 및 운동이 용이합니다. (출처:,)

* 편의시설로는 대형마트, 상가, 동네 의원 등이 주변에 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다. (출처:,)

* 교육 시설로 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근에 있습니다. (출처: - 다만,에서는 약 1km 내 초등학교가 없다고 명시되어 있어 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 주변 환경에 대한 정보에서 유해시설에 대한 언급은 없으며, 오히려 '유해시설 없는 환경'이라는 긍정적인 평가가 있습니다. (출처:)

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 개발행위허가제한지역

본건은 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등 개발행위 시 허가를 받아야 합니다. (출처: 제공된 정보)

1.6. 2. 토지이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 어린이공원, 중로 1류 등 도로에 저촉 또는 접합되어 있습니다.

* 각종 보호구역(상대/절대보호구역) 및 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (광명시 소재 아파트: 2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 주택 취득 시: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다. (출처: 제공된 정보)

1.6. 3. 기타 참고사항

* 임대관계가 불명확하며, 내부 상태 확인이 불가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가되었으므로 실제와 차이가 있을 수 있습니다. (출처: 제공된 정보)

1.7. 종합 의견

본건 경매 물건은 경기도 광명시 하안동에 위치한 하안주공8단지 아파트 810동 1207호입니다.

단지 내 일반적인 입지조건을 갖추고 있으며, 대중교통 접근성이 양호하고 주변 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 감정가(481,000,000원) 대비 실제 시장 가격이 더 높게 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 특히, 동일 면적(45.77㎡)의 4층 매물이 645,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 12층이라는 장점을 바탕으로 그 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

다만, 개발행위허가제한지역 등 일부 제한사항이 존재하며, 임대관계 및 내부 상태 확인이 불가한 점은 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 저평가된 감정가: 최근 실거래가(645,000,000원 이상)와 비교 시, 감정가(481,000,000원)가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 양호한 입지 및 교통: 1호선, 7호선 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설이 풍부합니다.

* 선호도 높은 층수: 12층으로 로열층에 해당하여 주거 만족도 및 환금성이 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 주거 환경: 유해시설이 없고 산과 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보(45.77㎡, 4층 매물 645,000,000원)와 본건의 12층이라는 장점을 고려할 때, 감정가보다는 높은 금액으로 입찰이 예상됩니다.

예상 입찰가는 690,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.