나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경51051 [1] 강원특별자치도 홍천군 남면 명동리 산15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 명동리 소재 " 명동리마을회관 " 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야등이 혼재된 지방도변 농촌지대를 형성하고 있음.

교통상황

본건 까지 일반차량 진출입 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 간선도로 접근성 등 제반 대중 교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형, 급경사, 자연림, 일부 농경지<전>으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 토지 일부가 왕복2차선에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(100m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(130m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(250m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(지방하천_양덕원천만 (80m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

본건 지적경계상에 컨테이너, 철파이프구조물등이 소재하나 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되며, 지적경계의 불분명, 소유권의 불분명등에 비추어 이에 구애됨이 없이 토지만을 정상평가 하였는 바 경매진행시 참조요망.

공부와의 차이

본건 중 일부가 <전>으로 목측되나 지적경계가 불분명한바 경매진행시 참조요망.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

-분묘소재여부는 별도 확인 요망(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 춘천지방법원 2025타경51051 (1) 사건에 대한 물건 정보와 분석 내용을 제공합니다.

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경51051 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 홍OOOOOO

* 소재지: 강원특별자치도 홍천군 남면 명동리 산15

* 용도: 임야

* 토지면적: 182,137.00㎡ (약 55,130.8평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 감정가: 692,120,600원

* 매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

본 물건은 강원특별자치도 홍천군 남면 명동리 소재 "명동리마을회관"에서 북동측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지방도변 농촌지대를 형성하고 있습니다.

일반 차량의 접근은 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 간선도로 접근성 등 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

본건 토지 등기부 요약 정보에 따르면 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

말소기준권리: 2008년 1월 10일자 을1 근저당권 (홍천군산림조합, 65,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매로 인해 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권이전 (1987-02-12) - 김원순

* 갑4: 소유권이전 (2007-12-24) - 배남수 (매매)

* 을1: 근저당권 (2008-01-10) - 홍천군산림조합, 65,000,000원 (말소기준권리)

* 을2: 지상권설정 (2008-01-10) - 홍천군산림조합 (말소)

* 을3: 근저당권 (2012-04-17) - 홍천군산림조합, 39,000,000원 (말소)

* 을4: 근저당권 (2015-08-13) - 홍천군산림조합, 39,000,000원 (말소)

* 을5: 근저당권 (2020-04-21) - 홍천군산림조합, 52,000,000원 (말소)

* 을6: 근저당권 (2023-03-22) - 엄정섭, 180,000,000원 (말소)

* 갑10: 가압류 (2025-05-21) - 주식회사우리카드, 14,502,057원 (말소)

* 갑11: 압류 (2025-06-16) - 홍천군 (말소)

* 갑13: 임의경매 (2025-05-21) - 홍천군산림조합, 162,879,769원 (말소)

* 갑14: 가압류 (2026-02-24) - 서울보증보험주식회사, 10,006,450원 (말소)

등기부채권 총액: 399,508,507원

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본 물건은 농촌지대로서 주변에 농경지와 임야가 분포하고 있습니다.

상업 시설이나 주요 편의 시설이 밀집한 상권과는 거리가 있으며, 지역 주민을 위한 소규모 기반 시설이 존재할 것으로 추정됩니다.

향후 개발 가능성은 지역 개발 계획 및 토지 이용 규제에 따라 달라질 수 있습니다.

1.4. 생활정보

물건지 인근은 자연 환경이 비교적 양호한 농촌 지역입니다.

주요 편의 시설, 의료 시설, 교육 시설 등은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지로 이동해야 접근이 가능할 것으로 보입니다.

조용하고 한적한 생활 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 다음과 같은 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 분묘기지권: 분묘 소재 여부는 별도 확인이 반드시 필요합니다. 분묘가 소재하는 경우 분묘기지권이 성립될 여지가 있어, 이는 토지 이용에 중대한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 지적 경계상에 컨테이너, 철파이프 구조물 등이 소재하나, 본건에 미치는 영향은 미미할 것으로 판단되었습니다. 다만, 소유권 불분명 등에 대한 경매 진행 시 참조가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 본건 중 일부가 현황상 <전>(밭)으로 이용되고 있으나, 지적 경계가 불분명한 부분이 있어 경매 진행 시 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 임업용산지 등 다수의 토지 이용 제한이 존재합니다. 이는 향후 토지 개발 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다. (예: 돼지, 개, 닭, 오리 등 가축 사육 시 거리 제한 다수 존재)

1.6. 종합 의견

본건은 강원도 홍천군에 위치한 대규모 임야 물건으로, 감정가는 6억 9천여만 원입니다.

현재 물건은 토지만 매각 대상이며, 권리상 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다.

다만, 현장 확인 시 분묘 소재 여부, 지적 경계 명확성, 제시외 물건 등에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

특히 분묘기지권의 성립 가능성은 본 물건의 가치와 활용에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

농림지역이라는 점과 다수의 가축사육제한구역 지정은 토지 활용 계획 수립 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대규모 임야: 총 면적이 18만㎡ 이상으로 상당히 넓어, 장기적인 관점에서 산림 경영, 농업, 또는 향후 개발 잠재력을 가진 토지로 고려될 수 있습니다.

* 농촌 지역 토지: 자연 친화적인 환경에서의 토지 활용(전원생활, 주말농장 등) 또는 지역 기반 시설 확충 시 투자 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 인수되는 권리 없음: 경매로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되므로, 권리 상 낙찰 후 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 물건은 대규모 임야로서 잠재적 가치가 있으나, 분묘기지권 성립 가능성, 지적 경계 불분명, 토지 이용 제한 등 상당한 리스크를 안고 있습니다.

이에 따라 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

주변 시세, 물건 상태, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 692,120,600원 대비 약 65% 수준인 450,000,000원 내외로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

단, 이는 일반적인 시장 상황과 정보에 근거한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가와 리스크 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.