나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53998 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 707-5 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택이 밀집한 주택지대로서 인근 대중교통시설, 상가와의 접근성 등을 고려할 때 주위환경은 보통임.

교통상황

본건주택까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 건 중 5층 502호로서, 외벽 : 석재붙임, 벽돌쌓기 마감 등 내벽 : 몰탈위 벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 창호 등 임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨, 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스보일러에 의한 개별난방설비와 위생설비 및 급·배수시설 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 유사의 토지로서, 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(와동초등학교 )<교육환 경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교 통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역(시도지정문화재 역사문화환경보존 지역,사세충렬문,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 윤다운의 승계인)가 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서를 2026. 6. 1.자로 제출함[임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 707-5, 5층 502호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경53998 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정평가액은 205,000,000원입니다.

토지 면적은 32.26㎡ (약 9.76평)이며, 건물 면적은 65.73㎡ (약 19.89평)입니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

주요 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 "와동초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택이 밀집한 전형적인 주택지대이며, 인근 대중교통 시설 및 상가와의 접근성이 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

주택으로서의 기본적인 입지 조건은 양호한 편입니다.

주변 시설 관련하여, 현재까지 파악된 정보 상으로는 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.3. 권리분석

본건 경매물건의 권리 관계는 다음과 같습니다.

경매 개시를 신청한 채권자는 주택도시보증공사이며, 이는 윤다운 임차권자의 승계인입니다.

주택도시보증공사는 임차권자로서 우선변제권만을 주장하며, 2026년 6월 1일자로 매수인에 대한 대항력을 포기하는 확약서를 제출하였습니다. 이는 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도, 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이러한 확약으로 인해 임차인(HUG 승계) 관련 권리는 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리인 을5 근저당권 (2023년 8월 11일자, 강민성 외 5명, 200,000,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

을6 주택임차권 (2024년 5월 17일자, 윤다운, 200,000,000원) 또한 말소기준권리보다 후순위이며, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 인수할 권리는 없습니다.

이 외 갑5 가압류, 갑6 압류, 갑7 강제경매 개시 결정 등은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

임차인 임정현의 경우 보증금 및 차임이 0원으로, 전입일자는 2025년 4월 17일이나 대항력이 없습니다.

1.4. 상권 및 생활정보

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 형성되어 있습니다.

주변에 와동초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다.

다만, 현재 제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)를 분석해보면, 유사한 면적의 다세대 주택 거래가는 약 98,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

본 건물의 전용면적 65.73㎡ 기준으로 최근 매매가(면적당 환산가 약 160만~193만원/㎡)를 적용할 경우, 시장 가격은 약 108,500,000원에서 127,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정평가액 205,000,000원과 상당한 차이를 보입니다.

생활 편의 시설의 경우, 주택가로서 기본적인 상가 및 편의 시설 접근은 가능하나, 대규모 상업 시설과의 거리는 다소 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 대항력 포기 확약서입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금에 대해 법적 책임을 지지 않아도 된다는 점을 명확히 하고 있어, 보증금 미회수 위험을 크게 낮춥니다.

다만, HUG가 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 발생할 수 있는 추가적인 법적 또는 행정적 절차의 복잡성은 완전히 배제할 수 없습니다. (확약서 내용상 매수인에 대한 청구권 포기 명시)

또한, 감정평가액과 최근 실거래가 시세 간의 큰 괴리가 존재합니다. 감정평가액이 시장가치보다 상당히 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 신중한 가격 결정이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인 관련 위험 부담이 현저히 낮은 것이 큰 장점입니다.

주변 환경 및 교통 여건도 무난한 편으로, 주거용으로 접근하기에 용이합니다.

가장 눈여겨볼 부분은 감정평가액 대비 낮은 시세로, 이는 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 임차보증금 반환 채무 승계 위험이 거의 없습니다.

* 감정평가액 대비 낮은 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 높습니다.

* 주택 밀집 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세 및 최근 실거래가 분석을 기반으로 산정하는 것이 합리적입니다.

최근 실거래가 평균 면적당 가격(약 172.7만원/㎡)을 적용하여 산출한 본 건의 적정 시장가치는 약 113,557,000원 수준입니다.

감정가 205,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준이므로, 이러한 시세 정보를 적극 활용할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가보다 낮은 가격으로, 시장가치 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

보수적으로는 약 110,000,000원 에서 130,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 최종 입찰가는 경매 진행 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.