나이스옥션 법원경매 안산 2025타경54012 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1290-14 동양타워지식산업센터 7층711호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 정왕동 소재 '경기과학기술대학교' 남동측 인근에 위치하는 '동양타워 지식 산업센터' 내에 소재하며, 인근일대는 주로 공업용 부동산들이 밀집하여 소재하는 국가산업 단지(시화공업단지) 내의 지역으로서 일부 상업용부동산, 공장, 학교 등이 산재하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 동남측 직선거리 약1.8km 지점에 남안산I.C(평택시흥고속도로) 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층건 내 7층 711호로서 외벽 : 그라스월, 복합판넬, 돌붙임 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 알루미늄샷시 창호 등.

이용상태

지식산업센터(기타공장)로 이용중임. (별첨 평면도 참조)

설비내역

공용위생설비, 엘리베이터설비, 주차설비, 화재경보설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

동남측으로 왕복8차로, 북동측으로 왕복4차로의 포장도로에 접함.

인접 도로상태등

토지이용계획 및 제한상태

정왕동 1290-14 :도시지역, 일반공업지역(2016-08-19), 지구단위계획구역(2020-09-28), 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 재생사업지구(2020-09-28)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 중 일부 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

해당물건은 “반월특수지역”에 해당하므로 “법령정보센터”의 ‘산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률’ 및 ‘각 국가산업단지 관리기본계획’에 따른 산업단지 입주자격에 대해서 사전 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경54012 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1290-14 동양타워지식산업센터 7층 711호

* 용도: 지식산업센터 (공장, 1종근린생활시설, 2종근린생활시설, 업무시설)

* 감정가: 549,000,000원

* 토지면적: 73.46㎡ (약 22.22평)

* 토지지분: 73.4641㎡ (약 22.22평)

* 건물면적: 230.56㎡ (약 69.75평)

* 건물지분: 230.56㎡ (약 69.75평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동 소재 '동양타워 지식산업센터'(2017년 준공) 7층 711호. '경기과학기술대학교' 남동측 인근에 위치.

* 주변환경: 주로 공업용 부동산이 밀집한 국가산업단지(시화공업단지) 내 지역이며, 일부 상업용부동산, 공장, 학교 등이 산재.

* 교통: 차량 출입 용이. 인근에 버스정류장 소재. 동남측 약 1.8km 지점에 남안산IC(평택시흥고속도로) 진출입로 위치.

* 도로: 동남측 왕복8차로, 북동측 왕복4차로 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 15일 농협은행주식회사 근저당 (501,600,000원)

* 등기부채권 총액: 750,206,000원 (근저당, 가압류 2건, 압류, 임의경매 포함)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 지상권 등 특이사항 없음)

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전 1번 신탁등기말소 (2018-10-12)

* 소유권이전 (2018-11-30)

* 근저당 (2021-10-15, 농협은행주식회사, 501,600,000원) - 말소기준

* 가압류 (2024-11-06, 경기신용보증재단, 36,606,000원) - 말소

* 가압류 (2024-11-13, 조상래, 212,000,000원) - 말소

* 압류 (2025-03-28, 시흥세무서장) - 말소

* 임의경매 (2025-12-11, 에이치에프엔오삼유동화전문유한회사, 462,544,815원) - 말소

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계 미상.

* 임차인 정보가 명확히 기재되어 있지 않으나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 시화국가산업단지 내에 위치하여 산업시설이 밀집된 지역입니다.

* 업종 분포: 주로 공업용 부동산이 많으며, 일부 상업 시설 및 교육 시설(경기과학기술대학교)이 혼재되어 있습니다.

* 센터 내 구성: 동양타워지식산업센터는 공장, 1종근린생활시설(소매점), 2종근린생활시설(일반음식점, 휴게음식점, 수리점), 업무시설(사무소) 등으로 복합적으로 이용될 수 있는 구조입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 해당 지역은 산업단지 특성상 주거 편의시설보다는 산업 활동 지원 및 관련 업무 시설 위주로 구성되어 있을 것으로 예상됩니다. 인근 대학교가 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권이 일부 존재할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 대중교통 이용은 가능하나, 자가용 이용이 더 편리할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 산업단지 입주 자격: 본 물건은 '반월특수지역'에 해당하므로, '산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률' 및 '국가산업단지 관리기본계획'에 따른 산업단지 입주자격 사전 확인이 필수적입니다. 자격 미비 시 입주 및 사업 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

* 내부 이용 상태: 일부 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 파악되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 물건과 달리 채권 관리 주체가 다를 수 있어 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 미상 임대관계: 임대관계가 미상인 점은 잠재적 점유자나 명도 관련 불확실성을 내포할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 시화국가산업단지 내 동양타워지식산업센터에 위치한 지식산업센터로서, 광역교통망 접근성이 양호하며 산업 활동에 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로, 감정가는 5.49억원입니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당 외 다수의 가압류, 압류, 임의경매가 모두 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 반월특수지역 입주 자격 확인, 일부 내부 상태에 대한 추가 확인, 미상 임대관계 등은 주의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 시화국가산업단지 내 우수한 입지 조건.

* 교통: 광역교통망(남안산IC) 접근성 양호.

* 규모: 토지 및 건물 일괄 매각으로 효율적인 관리 가능.

* 권리관계: 권리말소 예정으로 명확한 권리분석 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 549,000,000원입니다. 인수 부담이 되는 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가 산정의 기초 자료로 활용할 수 있습니다. 다만, 실제 입찰가는 시장 상황, 물건의 현황(내부 상태, 수리 필요 여부 등), 예상 명도 비용, 입주 자격 요건 충족 여부, 그리고 투자 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 감정가를 제시하며, 실제 입찰을 위해서는 추가적인 현장 조사와 전문가의 시장 분석이 반드시 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.