나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53963 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-2 센터하임오피스텔 6층606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '안산시청' 남동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 지하철역(중앙역 , 4호선)이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 제12층 건물 내 제6층 제606호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

"오피스텔"임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 전기설비, 도시가스난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 노폭 약8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역 <대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 .지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53963 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사

채무자/소유자: (정보 제공되지 않음)

물건종류: 오피스텔

건물명: 센터하임오피스텔

구분건물: 6층 606호

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 527-2 센터하임오피스텔 6층606호

건축년도: 2018년 01월 (사용승인일 기준)

총층수: 12층 (지하 5층 포함)

해당층: 6층

건물면적: 19.47㎡ (약 5.9평)

건물지분: 19.47㎡

토지면적: 4.09㎡

토지지분: 4.094㎡

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 제2종근린생활시설)

토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 지구단위계획구역 등

1.3. 감정 및 매각 정보

감정가: 69,000,000원

최초 감정일: (정보 제공되지 않음)

최근 매각기일: (정보 제공되지 않음)

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동에 위치하며, 안산시청 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재합니다. 지하철 4호선 중앙역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2018년 02월 14일 접수된 우리은행 근저당 (을1) 입니다.

이하 모든 권리(가압류, 임의경매 개시결정 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임.

* 임대관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

안산시청 등 행정기관과 다수의 업무시설이 밀집해 있어 직장인 수요가 풍부합니다. 또한, 주변에 공동주택 단지와 학교가 있어 다양한 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 건물 내외부

센터하임 오피스텔은 2018년에 준공된 건물로, 12층 규모에 총 424실로 구성되어 있습니다. 본 물건은 6층에 위치하고 있습니다. 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 쇼핑 및 편의시설: 롯데백화점, 롯데시네마, 킴스클럽 등이 인근에 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 행정 및 공공시설: 안산시청, KT, 안산우체국 등 다수의 공공기관이 가깝습니다.

* 교통: 중앙역(4호선)과 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 녹지: (정보 제공되지 않음)

5.2. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕, 12층 건물

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화설비, 전기설비, 도시가스 난방설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

유동화 물건의 경우, 일반 물건보다 절차나 권리 관계에 있어 특별한 고려가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

현재 임대 현황이 파악되지 않아, 인수될 수 있는 권리가 없더라도 실제 점유 관계 및 명도에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획

해당 물건은 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있어 건축 및 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25.) 특정 거래 시 허가가 필요합니다.

6.4. 채권 총액과 감정가 차이

총 등기부채권액(163,109,884원)이 감정가(69,000,000원)보다 현저히 높아, 경매 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이나 명도 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 권리분석상 낙찰로 모든 권리는 소멸됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 안산시청 인근의 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2018년에 준공된 비교적 신축 건물이며, 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 명확히 인지해야 할 부분입니다. 또한, 건물 면적이 19.47㎡로 소형인 점을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안산시청 및 행정타운 밀집 지역으로 직주근접성이 뛰어나 안정적인 임대 수요 기대.

* 지하철 4호선 중앙역 인접으로 서울 및 수도권 접근성 우수.

* 2018년 준공된 비교적 신축 건물의 현대적인 시설 이용 가능.

* 모든 근저당, 가압류 등 권리사항이 말소되어 낙찰자가 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 센터하임 오피스텔의 유사 면적대 매물은 2025년 2월 7,600만원(20.72㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 전용면적 19.47㎡를 고려하여 환산 시 약 7,175만원 수준으로 평가됩니다. 감정가 6,900만원을 기준으로, 시세 및 주변 환경, 향후 임대 가능성 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가 범위: 7,000만원 ~ 7,500만원

권장 입찰가: 7,300만원

(주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세 추이를 바탕으로 한 제안이며, 실제 경매 진행 시 응찰 경쟁률, 최저매각가격, 현장 분위기 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.