나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53831 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 529-4 5층509호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "중앙역" 북서측 인근에 위치하며 주위로는 아파트단지, 동유형의 상업용 및 업무용빌딩, 관공서, 공원, 체육시설, 근린생활시설이 소재하는등 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건 빌딩까지 제반 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철4호선 중앙역이 소재하여 제반 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평스라브지붕 7층건중 5층 509호로서 외벽 : 드라이비트 및 화강석 돌붙임. 창호 : 하이샷시 창호등임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(소매점)이나 조사일 현재 폐문부재로 내부확인이 어려운 상태임.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 도시가스설비, 승강기, 소방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측으로 중로와 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉,) 가축사육제한 구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선 에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동 관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 . 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53831 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 529-4 5층509호 (도로명주소: 경기도 안산시 단원구 고잔2길 9)

* 건물명: 하이베라스

* 용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설 - 소매점)

* 감정가: 38,000,000원

* 토지면적: 7.01㎡ (약 2.12평)

* 토지지분: 7.007㎡ (약 2.12평)

* 건물면적: 19.65㎡ (약 5.95평)

* 건물지분: 19.65㎡ (약 5.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 전OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 "중앙역" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 아파트단지, 동유형의 상업용 및 업무용 빌딩, 관공서, 공원, 체육시설, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건 소재 빌딩까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 4호선 중앙역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 무난한 교통 환경입니다.

* 건물의 구조: 본건은 철골철근콘크리트조 평스라브지붕 7층 건물 중 5층 509호에 해당합니다. 외벽은 드라이비트 및 화강석 돌붙임으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시로 설치되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건은 남측 및 서측으로 중로와 소로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개시: 수원지방법원 안산지원 2025타경53831호 부동산 임의경매 사건입니다.

* 말소기준권리: 2021년 12월 2일 접수된 전효숙의 근저당권(채권금액 20,000,000원)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 안드레드리젤디

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-23

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있으나, 대항력이 있으므로 인수 여부 및 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김용성

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-09-12

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 말소될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수하는 임차인 보증금은 없습니다.)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 주식회사주원양행 (2021-01-20) 등 다수의 소유권 변동이 확인됩니다.

* 근저당: 전효숙 (2021-12-02, 20,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 권리(을13)는 말소될 예정입니다.

* 임의경매: 본 건 경매 개시 결정은 2025년 12월 11일 전효숙의 신청으로 이루어졌습니다. (2025타경53831)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (물건명세서 상 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 현재로서는 인수 대상이 될만한 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 소재한 안산시 단원구 고잔동은 지하철 4호선 중앙역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 지역입니다. 주변에 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 풍부한 편입니다.

* 업종 현황: 본건은 제2종근린생활시설(소매점)로 등록되어 있으며, 인근 빌딩에서도 다양한 소매점, 서비스업, 업무 시설 등이 운영되고 있습니다.

* 현재 상황: 조사일 현재 폐문부재로 내부 이용 상태 확인이 어렵습니다. 임대 관계 또한 미상으로, 실제 공실 여부 및 임대 수익 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 4호선 중앙역이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선 또한 이용 가능합니다.

* 주변 편의시설:

* 관공서, 공원, 체육시설 등 공공시설이 인근에 자리하고 있습니다.

* 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 식사 등 일상생활에 필요한 시설 이용이 용이합니다.

* 주거 및 업무 환경: 고잔동 중앙역 주변은 주거(아파트 단지)와 업무(빌딩) 기능이 복합적으로 발달한 지역으로, 다양한 계층의 사람들이 거주하고 활동하는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(안드레드리젤디)의 존재: 보증금이 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 시간 지연이 발생할 수 있습니다. 명도 저항 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 건물 내부 상태(마감재, 설비, 누수, 결로 등)를 직접 확인할 수 없습니다. 이는 향후 리모델링 또는 수리에 상당한 비용이 발생할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 공실 상태인지, 혹은 임대 중이라면 어떤 조건으로 임대 중인지 알 수 없습니다. 잠재적 임대 수익률 산정에 어려움이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 중요시설물보호지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 중로3류 접함, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (토지거래계약 허가구역 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동, 지하철 4호선 중앙역 인근에 위치한 상가 건물입니다. 역세권이라는 입지적 장점과 함께 주변 상업 및 주거 시설의 발달로 인해 유동인구가 확보될 수 있는 지역에 자리하고 있습니다. 7층 건물 중 5층에 위치한 소형 점포(약 5.95평)로, 비교적 낮은 투자금으로 상가 투자를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하며, 내부 상태 확인이 어렵다는 점은 본건의 주요 리스크 요인입니다. 또한, 다양한 토지이용계획상의 규제가 존재하므로, 향후 건축이나 이용 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 중앙역 역세권: 지하철역과의 근접성으로 인한 우수한 접근성 및 풍부한 유동인구 확보 가능성.

* 다목적 활용 가능한 상가: 제2종근린생활시설로서 소매점, 서비스업 등 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 가능합니다.

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 시세 차익 또는 임대 수익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

감정가는 38,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 조사가 필수적입니다.

* 인근 유사 상가 물건의 최근 실거래가 및 호가 비교 분석

* 건물 내부 상태에 따른 수리 비용 추정 (폐문으로 인해 현재 파악 불가)

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 가능성 및 예상 명도 비용 분석

* 향후 임대 수익률 분석 (중앙역 인근 상가 공실률 및 임대료 수준 조사)

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 위 고려사항들을 충분히 조사하신 후, 물건의 가치를 면밀히 평가하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

잠재적 투자자께서는 본건의 위험 요인(대항력 있는 임차인, 내부 미확인)을 충분히 인지하시고, 실사 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.