나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53997 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 816-2 동부빌라 지하층비102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신현 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오초등학교" 북측 인근에 위치한 구분건물로 부근은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 각급학교 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에는 버스정류장이, 근거리에는 "상록수역(지하철 4호선)" 및 "사리역(수인분당선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건 내 지하층 비102호로서, 외벽: 목재 붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오초)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건에 대하여 주택임차권 등기 설정되어 있음. (범위: 비102호, 임차보증금 금63,000,000원)

물건 비고

2026.04.02.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 안산지원 2025타경53997 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 816-2 동부빌라 지하층비102호

용도: 다세대주택

감정가: 58,000,000원

토지면적: 20.76㎡ (약 6.28평)

건물면적: 41.36㎡ (약 12.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

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본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원, 각급 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호합니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 4호선 "상록수역" 및 수인분당선 "사리역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

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본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2019년 12월 11일자 압류(갑10)입니다.

등기부상 을구에는 주택임차권(을9, 2019년 7월 11일 접수, 권리금액 63,000,000원, 전입일자 2017.05.15, 확정일자 2017.04.14)이 설정되어 있습니다. 그러나 본건의 특이사항 및 주의사항에 따르면, 신청채권자인 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 본 경매 절차에서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

등기부 채권 총액은 63,000,000원입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: S * B * I * (K * L * H * C * 승계인)

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-05-15

* 확정일자: 2017-04-14

* 대항력: 없음 (주의사항 기재 내용에 따름)

1.3. 상권분석

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본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. "본오초등학교"가 인근에 있어 학생 및 학부모 유동인구가 있으며, "상록수역"과 "사리역"이 근거리에 있어 교통 이용객을 통한 상권 활성화도 기대할 수 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택은 면적 및 건축 연도에 따라 다소 차이는 있으나, 약 44,000,000원에서 144,000,000원 범위에서 거래가 이루어졌습니다. 특히, 본건과 유사한 면적(약 20.96㎡)의 다세대주택이 44,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시장 가격 형성의 참고가 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

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* 교육시설: 본오초등학교가 북측 인근에 위치하며, 그 외 각급 학교들이 소재합니다.

* 교통시설: 지하철 4호선 "상록수역", 수인분당선 "사리역"을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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본건의 가장 큰 특징은 선순위 임차권이 존재하나, 임차인이 보증금 및 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점입니다. 따라서 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증개축이나 용도 변경 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

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본건 경매 물건은 경기도 안산시 상록구 본오동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 감정가는 58,000,000원으로 책정되었으나, 최근 주변 시세 분석 결과 시장 가격은 감정가보다 높게 형성되어 있을 가능성이 있습니다. 특히, 선순위 임차권이 말소되는 조건으로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확한 점은 투자 가치를 높이는 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

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* 명확한 권리관계: 임차인의 보증금 미인수 조건으로 낙찰자의 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 초등학교 및 지하철역 접근성이 좋습니다.

* 시장 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 높을 것으로 예상되어 시세차익 가능성이 있습니다.

* 실거주 및 임대수익: 소형 주택으로 실거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 58,000,000원입니다. 주변 다세대주택의 최근 매매가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 12.51평)의 경우 평당 약 6,940,000원에서 7,925,000원 수준의 시세가 형성되어 있습니다. 이를 토대로 추정하면, 본 건물의 적정 시장 가치는 약 86,800,000원에서 99,100,000원 범위로 예상됩니다.

임차보증금 63,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않으므로, 입찰가는 순수 부동산 가치에 기반하여 산정합니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 85,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제시하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.