나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53592 [1] 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 5층 505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 중원구 도촌동 소재 "도촌동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건내 5층 505호로서 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소화전설비, 주차설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북측으로 노폭 약 12미터 내외, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1), (2) : 도시지역 , 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-12-30) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박찬수)로부터 2026.04.22.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 성남지원 2025타경53592 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 도촌동 562 으뜸이레가 5층 505호

용도: 오피스텔

감정가: 287,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.04㎡ (약 5.76평)

토지지분: 19.035㎡ (약 5.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.61㎡ (약 15.61평)

건물지분: 51.608㎡ (약 15.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치하며, "도촌동 행정복지센터" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 으뜸이레가 오피스텔은 2019년 2월에 준공된 7층 건물이며, 총 48세대 규모입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 대상 물건은 서측 약 20미터, 북측 약 12미터, 동측 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

대상 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도촌)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로1류, 중로1류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 특정 대상 및 용도에 한정됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 경매 물건은 말소기준권리인 주식회사인천저축은행외 1명의 가압류(2024.01.19. 접수) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 유일하게 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인으로는 주택도시보증공사(실질적 임차인: 박찬수)가 있으며, 보증금 290,000,000원, 차임 0원입니다. 2020년 11월 24일 전입 및 확정일자를 받았으나, HUG(주택도시보증공사)로부터 2026년 4월 22일 제출된 확약서에 따라 '우선변제권만 주장하고 대항력은 포기'하였으므로 대항력이 없습니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미합니다.

임차인: 박

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2020.11.24

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

* 말소기준권리: 주식회사인천저축은행외 1명의 가압류 (2024.01.19. 접수)

* 인수되는 권리: 지상권 (존재 시)

* 매각으로 소멸되는 권리: 선순위 임차권(박찬수), HUG의 강제경매, 기타 압류 및 가압류 등

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대상 물건이 위치한 성남시 중원구 도촌동 일대는 주거(아파트 단지, 오피스텔)와 상업(근린생활시설) 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 도촌동 행정복지센터 인근으로 지역 생활 기반 시설 접근이 양호한 편입니다.

4.2. 예상 임대/수익률

최근 전국 오피스텔 임대수익률은 5%대를 상회하며 역대 최고 수준을 기록하는 추세입니다. 다만, 지역별, 건물별 편차가 크므로, 본 물건의 정확한 임대수익률은 주변 오피스텔의 실제 임대 사례 및 공실률 등을 추가로 조사해야 합니다. 2026년 9월 기준, 성남시 중원구 도촌동 일대 아파트 평당 매매 시세는 약 2,870만원으로 상승세를 보이고 있습니다. 2023년 12월, 본건과 유사한 면적(48.331㎡)의 으뜸이레가 오피스텔이 28,000만원에 직거래된 사례가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건 인근에는 도촌동 행정복지센터가 있으며, 롯데슈퍼프레시 성남도촌점, 농민식자재마트 등 다양한 편의시설이 도보 거리에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료시설

도보 거리에 도촌초등학교, 도촌중학교가 인접해 있으며, 야탑중학교, 야탑고등학교 등도 근거리에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 의료시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 변수

임차인 박찬수 씨는 HUG와의 확약서상 대항력을 포기하였으므로 법적으로는 낙찰 후 명도에 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 혹시 모를 법적 분쟁 가능성에 대비하여 HUG의 확약서 내용을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

6.2. 법규 및 규제

대상 토지는 비행안전제6구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 개발 관련 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

현재 파악된 정보상으로는 성남시 중원구 도촌동 일대에 특별한 혐오시설(소각장, 폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 부동산은 주변 환경에 민감하므로, 현장 방문 시 주변 지역에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 경기도 성남시 중원구 도촌동에 위치한 으뜸이레가 오피스텔 경매 물건으로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 법적으로 인수할 권리가 거의 없다는 점과 성남시라는 지역적 이점을 가지고 있습니다. 임차인 박찬수 씨의 대항력이 없다는 점은 명도 및 인수 부담 측면에서 긍정적입니다.

7.2. 투자 적합성

신축급 오피스텔로서 실수요 및 투자 수요 모두 고려할 수 있는 물건입니다. 다만, 최근 오피스텔 시장의 변동성과 주변 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 성남시라는 우수한 입지 조건

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적음 (대항력 없는 임차인)

8.2. 기회

* 성남시 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력

* 안정적인 오피스텔 임대 수요

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

2023년 12월, 본건과 유사한 면적(48.331㎡)의 으뜸이레가 오피스텔 4층이 28,000만원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 287,000,000원과 유사한 수준입니다. 2026년 9월 기준, 성남시 중원구 도촌동 아파트 매매 시세는 평당 약 2,870만원으로 상승세를 보이고 있으며, 이는 오피스텔 시세에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 전국 오피스텔 임대수익률이 5% 이상으로 높은 편이나, 본 건의 구체적인 임대 수익률 조사는 필요합니다.

9.2. 입찰가 산정

현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건은 감정가 수준에서 입찰 경쟁이 있을 것으로 예상됩니다. 임차인 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가인 287,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 시장 상황 및 경쟁 물건의 입찰 동향을 면밀히 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 290,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.