나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43098 [1] 경기도 안성시 원곡면 내가천리 148-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중도감정 · 평가일 2025.12.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 내가천리 "원곡초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농지, 임야, 단독주택 등으로 형성된 전원 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형 완경사지이며, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 등, 창 호 : 샷시창호 등,

이용상태

단독주택임.

설비내역

단독주택에 위생 및 급배수설비, 유류보일러 설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각
원곡면에 소재하는 2층 단독주택과 그 부지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경43098 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 원곡면 내가천리 148-4 (도로명 주소: 경기도 안성시 역말길 13-11)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 648,225,800원

* 토지면적: 737.00㎡ (약 222.94평)

* 건물면적: 99.61㎡ (약 30.13평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층

* 건축일자: 2019년 04월 24일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 정

2. 입지조건

* 본건은 경기도 안성시 원곡면 내가천리 "원곡초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 농지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 전원 주택지대입니다.

* 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 본건 토지는 동측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

* 본건은 토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다.

* 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 03월 10일 접수된 정금숙외 1명의 가압류(304,000,000원)이며, 이는 경매개시결정(2025년 12월 02일, 채권액 232,113,570원)에 따라 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리 또한 동일하게 2023년 03월 10일 접수된 정금숙외 1명의 가압류(304,000,000원)이며, 경매개시결정(2025년 12월 02일, 채권액 232,113,570원)으로 인해 소멸 예정입니다.

* 모든 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 본건은 원곡면 소재지로, 비교적 조용하고 한적한 전원 주택단지 내에 위치합니다.

* 인근에 원곡초등학교가 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 주변으로 농지와 임야가 혼재되어 있어 자연 친화적인 환경을 제공합니다.

* 현재까지 검색된 자료상으로는 본건의 바로 인근에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 안성시 전반적으로 인근 지역(용인, 평택 등)의 산업단지 개발 및 발전소 건설 등과 관련하여 환경 문제 및 혐오시설 설치에 대한 지역사회의 우려가 존재합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 원곡초등학교가 서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량으로 간선도로 접근이 용이하며, 안성JC가 소재해 있어 광역 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 원곡면 소재지에 기본적인 편의시설이 있으며, 인근에 안성팜랜드, 안성3.1운동기념관 등 관광 및 휴양 시설이 있습니다.

* 기타: 경부고속도로, 평택제천고속도로가 관통하는 교통의 요지에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 건축, 증축, 토지 형질 변경 등에 상당한 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상으로, 임차인이 존재할 경우 명도 관련 절차 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨)

* 공동담보 물건으로, 추가적인 경매나 담보권 실행이 이루어질 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 원곡면에 위치한 2층 단독주택과 그 부지로서, 조용하고 쾌적한 전원 주택지대에 속해 있습니다. 원곡초등학교가 인접해 있고 교통 접근성이 나쁘지 않으나, 보전녹지지역 등 토지 이용 규제가 많아 신축이나 증축 등 건축 관련 활용에는 제약이 따릅니다. 현재 등기부상으로는 특별히 인수해야 할 권리 관계는 확인되지 않으나, 임대차 관계가 불명확한 점은 유의해야 합니다. 인근 유사 물건의 거래 사례를 고려할 때, 감정가 대비 적정 수준의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 원곡초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하며, 한적한 전원 생활을 누릴 수 있는 입지입니다.

* 토지 면적이 넓어 (약 223평) 텃밭 가꾸기 등 전원 주택으로서의 활용 가치가 있습니다.

* 유사한 면적의 단독주택이 6억원대에서 매물로 나와 있는 점을 고려할 때, 경매를 통한 적정 가격 확보 시 투자가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 648,225,800원입니다.

인근에서 유사한 조건(대지 737㎡, 건물 99.61㎡, 2층 단독주택)을 가진 주택이 6억원에 매물로 나와 있는 사례가 있습니다. 또한, 다른 지역의 유사한 규모 단독주택이 경매 유찰 후 3억원대까지 가격이 하락한 사례도 있어 지역 및 물건 상태에 따른 시세 편차가 존재합니다.

하지만 본건은 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 보전산지 등 개발 및 이용에 제한이 따르는 토지이용계획을 가지고 있습니다. 이러한 제약을 감안할 때, 감정가보다는 낮은 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

이에, 감정가의 70~80% 수준인 약 4억 5천만원 ~ 5억 2천만원 사이에서 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 현장 답사를 통한 건물 상태 확인, 주변 시세에 대한 추가적인 면밀한 조사, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

특히, 인수 보증금이 0원이고 권리상의 큰 문제는 없어 보이므로, 현장 조사를 통해 건물의 가치와 토지 이용 제한으로 인한 가치 하락분을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.