나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43108 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송탄역(전철 1호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상13층 건내 8층805호로서, 외벽 : 석재판넬 붙임 및 몰탈위페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트(내부 이용상황 및 구조는 후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비, 승강기, 소화전설비, 기계식주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 공동주택건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 238-20, 238-21 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함). 신장동 238-18 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박준영)로부터 2026.10.15.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 8층805호 (신축 주소: 경기도 평택시 탄현로 267-4)

1.2. 사건번호

평택지원 2025타경43108 (1)

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정가

280,000,000원

1.5. 토지면적

10. 74㎡ (약 3.25평)

토지지분: 10.7409㎡

1.6. 건물면적

39. 11㎡ (약 11.83평) (전용면적)

건물지분: 39.11㎡

본 물건의 분양면적은 별도 명시되지 않았으나, 전용면적은 39.11㎡임.

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 건축물 개요

* 건축년도: 2017년 (사용승인일: 2017.11.06)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 13층 건물 내 8층 805호.

* 외벽: 석재판넬 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 면적: 연면적 6,879.796㎡ (약 2,081.37평), 건폐율 61.47%, 용적률 571.34%.

1.10. 공부와의 차이

해당사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 소재하며, 1호선 송탄역에서 북동측 인근에 위치함.

2.2. 주위환경

본건 주위는 오피스텔, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

2.3. 교통

* 차량 접근이 가능하며, 본건 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접함.

* 인근에 버스정류장 및 1호선 송탄역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 지역지구: 일반상업지역.

* 주요 제한사항:

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 관광특구(송탄)

* 비행안전제5구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 기타: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) - 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑6: 가압류 (경북, 7,077,480원, 2022.06.03 접수)

3.2. 인수되는 권리

* 을1: 주택임차권 (권리자: 박 , 보증금 240,000,000원, 전입일자 2021.09.13, 확정일자 2021.08.30).

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함. (임차인 현황 상 보증금 240,000,000원, 차임 0원)

* 갑5: 소유권이전청구권가등기 (권리자: 송광호, 2022.05.20 접수).

* 본 가등기는 매매 예약에 근거한 것으로, 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있음. 가등기권자의 권리행사 가능성을 반드시 확인해야 함.

3.3. 말소되는 권리

* 갑6: 가압류 (말소기준권리)

* 갑7: 강제경매 (본건 경매 개시 결정)

* 갑5-1: 5번 가등기 소유권이전청구권 압류 (남양주세무서장)

* 기타 말소기준권리보다 후순위인 권리들.

3.4. 등기부채권 총액

약 247,077,480원 (주택도시보증공사 채권액 240,000,000원 + 경북 가압류 채권액 7,077,480원)

4. 상권분석

4.1. 주변 이용 현황

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 안정적인 상권을 형성하고 있음.

4.2. 배후 수요

인근의 주거 단지 및 상업 시설 거주자들을 주된 배후 수요로 확보하고 있음.

4.3. 상권 특성

1호선 송탄역 역세권으로 유동인구가 꾸준하며, 다양한 상업 시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리함. (예: 하나로마트, CGV 송탄 등)

5.2. 교육시설

송신초등학교가 인근에 위치하며, 해당 부지는 교육환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있음.

5.3. 의료시설

차량 접근 가능한 거리에 평택병원, 송탄제일병원 등 종합병원 및 병의원들이 위치함.

5.4. 기반시설

* 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있음.

* 승강기, 소화전, 기계식 주차장 등 주거 편의시설이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 위험

가장 큰 리스크는 보증금 240,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점임. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 인수 금액이 발생할 수 있음.

6.2. 선순위 가등기 인수 위험

매매 예약을 원인으로 한 소유권이전청구권 가등기(갑5)가 말소되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있음. 가등기권자가 소송을 통해 소유권을 취득할 경우, 소유권 상실 또는 법적 분쟁의 위험이 따르므로 철저한 권리 분석 및 법률 자문이 필수적임.

6.3. 개발 제한 사항

본 물건은 비행안전제5구역 및 군용비행장 소음대책구역에 포함되어 있어, 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

6.4. 토지거래허가구역 (외국인)

외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 관련 규제 확인이 필요함.

6.5. 혐오시설

인근 지역에 대해 조사한 결과, 통상적인 의미의 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았으나, 상기 명시된 비행안전구역 및 소음대책구역은 입주 후 생활 환경에 영향을 줄 수 있는 요인임.

7. 종합 의견

본 물건은 1호선 송탄역 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 하지만, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성과 말소되지 않는 선순위 가등기 존재로 인해 권리관계가 매우 복잡하며, 매수인의 인수 부담 및 잠재적 위험이 상당합니다. 따라서 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 예상되는 추가 비용 및 법적 문제 발생 가능성을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

1호선 송탄역 이용이 편리한 역세권 아파트로서 실수요자 및 투자자에게 매력적인 조건임.

8.2. 급매물 가능성

복잡한 권리관계로 인해 시세 대비 저가 낙찰 가능성이 있으며, 위험 부담을 감수한다면 시세 차익을 기대할 수 있음.

8.3. 안정적인 생활 환경

주변의 주거 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높은 지역임.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 감정가는 280,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원이 매각 후에도 인수될 가능성이 매우 높음. 또한, 소유권이전청구권 가등기의 존재로 인해 실질적인 인수 비용은 증가할 수 있음.

따라서 예상 입찰가는 감정가에서 인수될 것으로 예상되는 임차인 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 복잡한 권리 관계로 인한 위험을 고려하여 보수적으로 산정하는 것이 바람직함.

총 취득 비용 (입찰가 + 인수 보증금)이 감정가를 초과하지 않도록 신중한 검토가 필요함.

9.2. 예상 입찰가 범위

* 최소 입찰 가능가: 약 40,000,000원 ~ 60,000,000원 (총 취득 비용 약 280,000,000원 ~ 300,000,000원 예상)

* 권장 입찰가 범위: 40,000,000원 ~ 60,000,000원

(주의: 본 예상 입찰가는 인수될 보증금 및 가등기 관련 위험을 반영한 보수적인 금액이며, 실제 입찰 시에는 권리 분석 결과, 명도 비용, 시장 상황, 경쟁자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다. 특히 가등기 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

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