나이스옥션 법원경매 평택 2025타경983 [1] 경기도 안성시 양성면 노곡리 733 분뇨 및 쓰레기처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 안성시 양성면 노곡리 소재 '미곡초등학교' 남서측 원거리 및 장서리 소재 ‘파인크리크CC’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 농가주택, 소규모 창고, 전답 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 근거리에 일반버스정류장이 소재하나 운행빈도 등을 감안할 때 대중교통편의성은 다소 불편시 됩니다.

형태 및 이용상태

북하향 완경사를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 자원순환관련시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(양성20, 혼합형), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))

제시목록 외의 물건

본건 토지 상에 제시외건물 2개동(ㄱ~ㄴ)과 제시외물건(a)가 소재하는 바,그 구조와 규모 및 이용상황 등으로 보아 토지의 사용, 수익 및 처분에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되어 이에 구애됨 없이 토지를 정상평가 하였습니다(감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

< 일련번호 2 > 일반철골구조 일반철골구조지붕 지상1층 건물로서(사용승인일:2020.01.18.), 외벽 : 판넬마감 등 내벽 : 판넬마감 등 창호 : 플라스틱 창호 마감 등입니다. < 일련번호 3 > 일반철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서(사용승인일:2020.01.18.), 외벽 : 판넬마감 등 내벽 : 판넬마감 등 창호 : 플라스틱 창호 마감 등입니다.

이용상태

일련번호 2, 3 공히 자원순환관련시설로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외 건물 2개동(ㄱ, ㄴ)과 제시외물건 1식(a)이 소재하고 있습니다('감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 참조).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타 : -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(휴게실, 야외창고) 및 제시외 물건(관정) 포함.
자연순환관련시설의 건부지(목록1) 및 자연순환관련시설(목록2,3)로 이용 중.
목록1 지상에 제시외 철제기둥 그물망 시설, 비막이 시설, 휴게시설, 컨테이너박스, 철제펜스, 사업재료인 고철, 폐전선, 철거폐기물 등이 산적해 있음. 컨테이너박스는 이동이 용이하여 평가에서 제외.
2026.9.4.자 (주)창조건설에프앤아이 사내이사 안철균으로 부터 경기도 안성시 양성면 64-35 건물에 대하여 유치권신고서(피담보채권:공사대금8천만원)가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 평택지원 2025타경983 (1)

1.2. 소재지

경기도 안성시 양성면 노곡리 733

1.3. 토지 정보

* 면적: 2635.00㎡ (약 797.14평)

* 이용 현황: 자연순환관련시설의 건부지로 이용 중

1.4. 건물 정보

* 구조: 일반철골구조, 지상 1층 (총 2개동)

* 건축면적: 총 396.00㎡ (약 119.8평) (각 동 약 198㎡, 약 59.9평)

* 용도: 자원순환관련시설

* 사용승인일: 2020년 1월 8일

1.5. 감정가

1,414,175,000원

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

신OOO (경매 신청인)

1.9. 특이사항

* 일괄매각. 제시외 건물(휴게실, 야외창고) 및 제시외 물건(관정) 포함.

* 목록1 지상에 제시외 철제기둥 그물망 시설, 비막이 시설, 휴게시설, 철제펜스, 사업재료인 고철, 폐전선, 철거폐기물 등이 산적해 있음. (단, 이동이 용이한 컨테이너박스는 평가에서 제외됨)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 경기도 안성시 양성면 노곡리 소재 '미곡초등학교' 남서측 원거리 및 장서리 소재 '파인크리크CC' 북측 인근에 위치.

* 주위는 농가주택, 소규모 창고, 전답 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능함.

* 근거리에 일반버스정류장이 소재하나, 운행 빈도를 감안할 때 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편임.

2.3. 도로 상황

* 본건 토지는 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역 (양성20, 혼합형)

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역)

* 성장관리권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

2.5. 지형 및 이용 상태

* 북하향 완경사를 이루는 부정형 토지이며, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있음.

* 현재 자원순환관련시설 건부지로 이용 중임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 3월 19일 접수된 신한은행의 근저당권 (을5) 입니다.

* 현재 토지 및 건물 등기부상 다수의 압류, 가압류가 기재되어 있으며, 경매개시결정 등기(신한은행, 2025.12.08.)가 말소기준권리 이후에 등기되었습니다.

* 이에 따라, 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리(지상권 등)를 제외한 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권에 대한 상세 내역은 확인 필요)

* 토지 등기부 채권 총액: 713,717,585원

* 건물 등기부 채권 총액: 713,717,585원

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (보증금 합계: 0원)

* 단, 임대 관계는 미상으로 파악되므로, 실제 점유 관계 및 임대차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 유동화 물건 여부

* 해당 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

4. 상권분석

* 현재 본건은 분뇨 및 쓰레기 처리 시설, 즉 자원순환관련시설로 이용되고 있습니다.

* 주변 지역은 농가주택, 소규모 창고, 전답, 임야 등이 혼재하는 농림지역 성격이 강한 곳입니다.

* 이러한 용도의 시설이 위치함에 따라, 지역 주민과의 관계 및 환경적 영향에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 본건은 주거용 건물이 아니므로 생활 편의시설 분석은 제한적입니다.

* 주변에 '미곡초등학교'가 있으나, 직접적인 생활 편의시설로 보기는 어렵습니다.

* 앞서 교통 상황에서 언급했듯이, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편합니다.

6. 잠재적 리스크

* 현황 조사 결과, 토지 및 건물 외에 휴게실, 야외창고, 관정 등 다수의 제시외 건물 및 물건이 포함되어 있습니다.

* 토지 지상에는 철제기둥 그물망 시설, 비막이 시설, 철제펜스, 고철, 폐전선, 철거 폐기물 등이 산적해 있어, 현장 정리 및 처리에 상당한 비용과 노력이 소요될 수 있습니다.

* '분뇨 및 쓰레기처리시설'이라는 용도 자체가 일반적인 혐오시설로 인식될 수 있으며, 지역 사회의 민감성이나 잠재적 민원 발생 가능성이 존재합니다. (안성 지역 내 혐오시설 관련 논란 사례 존재)

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 외국법인이 주택 취득 시에는 허가를 받아야 합니다.

* 가축사육제한구역에 해당하여 축산업 관련 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 전체 채권액이 감정가를 상회하는 수준으로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 양성면에 위치한 자원순환관련시설(분뇨 및 쓰레기 처리시설) 용도의 토지 및 건물입니다. 2020년에 사용 승인받은 비교적 신축 건물이지만, 주변에 농가주택, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

권리 관계상 말소기준권리 이후 다수의 권리가 설정되어 있어, 매각 시 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 지상권 등 일부 소멸되지 않는 권리 존재 가능성은 확인이 필요합니다. 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

가장 큰 우려는 물건의 용도와 현황입니다. '분뇨 및 쓰레기처리시설'이라는 용도와 산적해 있는 폐기물, 각종 시설물 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 해당 지역의 토지이용계획 및 제한사항, 유동화 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2020년에 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

* 특정 업종(자원순환 관련)에 대한 수요가 있는 특정 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄로 매각받으므로, 시설 운영에 필요한 기반을 한 번에 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 14억 1천 4백여만원으로 책정되어 있습니다. 현재까지 파악된 등기부 채권 총액이 7억 1천 3백여만원에 달하며, 임차인의 보증금은 없는 것으로 나타났습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 제시외 물건 처리 비용, 물건의 용도 및 입지로 인한 잠재적 리스크, 향후 시설 운영 가능성 및 시장 수요 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

상기 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려하였을 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70% ~ 90% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있으나, 실제 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.