나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43120 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 10층1006호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 "송탄역(전철 1호선)" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주거용 오피스텔, 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대로서 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 송탄역(전철 1호선)이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지2층/지상13층 건 내 10층 1006호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(건축물현황도상 방1, 거실, 주방, 화장실, 현관, 보일러실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 승강기설비 및 기계식 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서 대체로 평지이며, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 8m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 238-20, 238-21 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구 역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장.군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>이고, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. 신장동 238-18 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역<군용비행장.군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>이고, 토지거래계약에관한허 가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 6. 1.자로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서 제출.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경43120 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 10층1006호

용도: 아파트

감정가: 234,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 10.74㎡ (약 3.25평)

토지지분: 10.7409㎡ (약 3.25평)

건물면적 (전용면적): 39.11㎡ (약 11.83평)

건물지분: 39.11㎡ (약 11.83평)

건축물 총 층수: 지상 13층 / 지하 2층

해당 층: 10층

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치하며, 지하철 1호선 송탄역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주거용 오피스텔, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 송탄역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로접근성

본건 건물은 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 또한, 다음과 같은 법적 제한사항이 존재합니다.

* 가축사육제한구역

* 관광특구(송탄)

* 상대보호구역(송신초교)

* 비행안전제5구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25., 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수원지방법원 평택지원의 강제경매개시결정(2025타경43120)으로, 해당 경매개시결정 등기 이전의 권리들은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(우 )

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-03

* 확정일자: 2021-11-15

* 대항력: 없음

3.3. 기타 권리사항

* 주택임차권(을5): 권리자 우건영, 권리금액 160,000,000원, 전입 2021-12-03, 확정 2021-11-15, 배당신고 2023-12-20. 본 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 강제경매(갑8): 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 174,410,554원, 말소기준권리.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.5. 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 2026년 6월 1일부로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 임차인 관련 보증금 부담을 전혀 지지 않음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 신장동 일대는 주거 시설과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 송탄역을 중심으로 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 아파트, 오피스텔 등 다양한 주거 형태가 공존하며, 비교적 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

송탄역이라는 교통 요지를 기반으로 하며, 주변 근린생활시설과의 연계성이 높습니다. 다만, 상업지역 내에서도 주거 기능이 강한 편으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 밀착형 상권의 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 마트, 식당, 병원 등은 도보 또는 대중교통으로 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지 인근에 송신초등학교가 있어 학령기 자녀가 있는 세대의 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타 생활 환경

본건은 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역 및 비행안전제5구역에 포함되어 있어 소음 피해가 발생할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소음 공해

군용 비행장 인접 지역에 위치하여 항공기 소음으로 인한 불편이 발생할 수 있습니다. 이는 주거 만족도 및 재산 가치에 영향을 미칠 수 있는 중요한 요인입니다.

6.2. 외국인 주택 취득 제한

외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있어, 외국인 투자자의 접근에 제한이 있습니다. (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

6.3. 복합적 권리관계 (해소됨)

당초 '선순위임차권'이 특이사항으로 언급되었으나, 임차인(우 )의 대항력 부재 및 신청채권자(주택도시보증공사)의 명확한 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금 관련 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 아파트입니다. 가장 큰 장점은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인(우 )으로서 대항력 포기 확약서를 제출하여, 매수인이 인수할 임차보증금 관련 부담이 전혀 없다는 점입니다. 이는 권리 관계를 매우 명확하게 만들어 줍니다.

교통은 지하철 1호선 송탄역 이용이 가능하고 주변 편의시설 접근성도 무난합니다. 그러나 군용 비행장 인근에 위치하여 소음 공해가 예상되며, 외국인의 주택 취득 시 토지거래허가 대상 구역이라는 제한사항도 존재합니다.

종합적으로 볼 때, 명확하게 해소된 권리 관계와 역세권의 이점은 긍정적이나, 소음 공해 및 일부 제한사항은 매수 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담 제로: 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서로 인해 임차보증금 관련 위험이 완전히 제거되었습니다.

* 역세권 입지: 지하철 1호선 송탄역을 도보 또는 대중교통으로 이용할 수 있는 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 안정적 수요: 주변 주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 234,000,000원입니다.

본건은 인수되는 보증금(인수 보증금 합계: 0원)이 없는 물건이므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

현실적인 입찰가 산정은 경매 시장의 경쟁률, 유사 물건의 실거래가, 소음 공해 및 기타 제한사항으로 인한 가치 하락 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 첫 경매 진행 시에는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경향이 있으나, 본건의 경우 권리 관계가 명확하고 상대적으로 소형 평형이라는 점을 감안할 때, 경쟁이 다소 치열할 수 있습니다.

따라서, 현장 조사를 통해 해당 물건의 정확한 시장 가치를 파악하고, 예상되는 소음 피해 정도를 감안하여 210,000,000원에서 230,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.