나이스옥션 법원경매 평택 2025타경961 [1] 경기도 평택시 고덕동 1973-8 센트럴하이브 1동 8층808호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕동 소재 '율포초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '센트럴하이브' 제1동 내에 소재하며, 인근일대는 상업 및 업무용 부동산들이 밀집하여 소재하는 상업지역 내의 토지로서 주위는 아파트단지, 공원, 나지, 학교 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약1.4km 지점에 서정리역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 21층 중 8층 808호로서 외벽 : 돌붙임, 그라스월, 타일, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

생활형숙박시설(복층구조)로 이용중임.(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 난방구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 화재경보설비, 엘리베이터설비, 출입구보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 평탄한 세장형의 토지로서 , 생활숙박시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 8차로, 동측으로 왕복2차호의 포장도로에 접함 .

토지이용계획 및 제한상태

고덕동 1973-8 :중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경961 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1973-8 센트럴하이브 1동 8층808호

용도: 숙박시설 (생활형숙박시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 21층 중 8층 808호

건물 마감: 외벽 - 돌붙임, 그라스월, 타일, 페인팅 등 마감. 내벽 - 벽지 및 타일 등 마감. 창호 - 샷시 창호.

이용 상태: 생활형숙박시설(복층구조)로 이용중.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 4.38㎡ (약 1.32평)

토지 지분: 4.376㎡ (약 1.32평)

건물 면적: 23.17㎡ (약 7.01평)

건물 지분: 23.17㎡ (약 7.01평)

건축물대장상 총 연면적: 25,844.12㎡

건축물대장상 대지 면적: 2,245.5㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 222,000,000원

1.5. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

경기도 평택시 고덕동 소재 '율포초등학교' 북동측 인근에 위치하며, '센트럴하이브' 제1동 내에 소재함.

주변 일대는 상업 및 업무용 부동산들이 밀집한 상업지역이며, 아파트단지, 공원, 나지, 학교 등으로 이루어진 지역임.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

북동측 직선거리 약 1.4km 지점에 서정리역이 위치함.

건물은 서측으로 왕복 8차로, 동측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 고덕동 1973-8: 중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

* 가축사육제한구역(전부제한구역)

* 택지개발지구

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

등기부등본상 말소기준 권리는 '을1' 순위 근저당권으로, 2024년 4월 17일 접수된 구즉신용협동조합의 근저당(채권액 169,200,000원)임.

3.2. 등기부 요약 (권리별)

* 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소 (2024-04-17, 주식회사에이치에스홀딩스)

* 갑4: 소유권이전 (2024-04-17, 주식회사태원석재)

* 을1: 근저당권 (2024-04-17, 구즉신용협동조합, 169,200,000원) - 말소기준권리

* 갑5: 가압류 (2025-05-21, 서울보증보험주식회사, 38,311,230원)

* 갑6: 가압류 (2025-07-28, 근로복지공단, 12,950,000원)

* 갑7: 가압류 (2025-11-25, 국민은행, 382,506,064원)

* 갑8: 압류 (2025-11-28, 국민건강보험공단)

* 갑9: 강제경매 (2025-12-03, 박명자, 20,480,734원) - 본 경매 개시 채권자

* 갑11: 가압류 (2025-12-24, 주식회사케이비국민카드, 15,791,030원)

* 갑12: 임의경매 (2025-12-29, 구즉신용협동조합, 2025타경998)

* 갑13: 압류 (2026-01-09, 구로세무서장)

* 갑14: 가압류 (2026-01-15, 신용보증기금, 72,509,272원)

* 갑15: 압류 (2026-01-20, 구로구)

* 갑17: 압류 (2026-04-09, 국민건강보험공단)

등기부채권 총액: 691,267,596원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있을 수 있으나, 관련 정보는 명확히 기재되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임. 관계인 부재로 내부 이용 상태는 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하였음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

고덕국제신도시는 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 산업단지 배후 수요를 바탕으로 개발이 진행되고 있습니다. 다만, 군사 보호구역 지정 등 개발 제약으로 인해 도시 완성에 대한 과제가 남아있습니다. 상업·업무용지 비율이 타 신도시에 비해 낮아 안정적인 상권 형성이 기대된다는 분석도 있습니다. 최근 반도체 불황 및 개발 지연으로 상가 공실률이 높다는 보고도 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 주요 시설

본 건물 '센트럴하이브'는 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다. 건물 자체는 2023년 11월에 사용승인되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 이마트에브리데이 평택고덕점, GS더프레시 평택고덕점, GS더프레시 고덕헤리움점 등 다수의 편의점 및 마트가 도보 거리에 위치합니다.

* 다이소, 올리브영 등 생활 편의시설이 인근 상가에 있습니다.

* 함박산공원이 인접하여 산책 및 여가 활동에 용이합니다.

5.2. 교육시설

* 율포초등학교가 도보 약 3분 거리에 위치합니다.

* 민세중학교, 효명중학교, 효명고등학교 등 중고등학교가 인근에 있습니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설(유흥주점, 유해시설 등)이 직접적으로 언급되거나 지도상에 표시된 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 상권 분석 자료에서 '호스트바'가 언급된 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 관련성은 불분명합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

사건 정보에 '중복사건' 표기가 있습니다. 동일 물건에 대한 경매가 중복으로 진행될 가능성이 있으므로, 관련 정보를 추가 확인하여 입찰 시 혼란이 없도록 주의해야 합니다.

6.2. 공실 위험

고덕국제신도시 내 상가 공실률이 높다는 보도가 있으며, 본건이 속한 상업지역의 공실 위험성을 고려해야 합니다. 또한, '임대관계: 미상'으로 표기되어 있어 현재 공실 상태일 가능성이 있습니다.

6.3. 권리 관계

등기부채권 총액이 약 6.91억원으로 높은 편이며, 여러 건의 가압류 및 압류가 존재합니다. 이는 채무 부담이 상당함을 시사하며, 경매 절차 및 낙찰 후 인수 권리 관계를 철저히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치한 생활형 숙박시설로, 율포초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 환경이 양호하며 차량 접근성도 좋습니다. 주변에 편의시설 및 공원이 있어 생활 편의성도 갖추고 있습니다. 그러나 고덕국제신도시 상권의 공실 위험, 높은 등기부채권 총액, 중복사건 가능성 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 특히, 임대 관계가 미상이고 관계인 부재로 내부 상태 파악이 제한적이었던 점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 평택 고덕국제신도시의 잠재적 성장 가능성: 대규모 산업단지 및 신도시 개발에 따른 장기적인 가치 상승 기대

* 생활형 숙박시설: 주거와 상업 시설의 복합적 기능을 가지며, 특정 수요층(예: 산업단지 종사자)을 대상으로 한 임대 수익 기대 가능.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 접근성과 인근 편의시설, 교육 시설을 갖추고 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원이므로, 감정가 222,000,000원을 기준으로 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 관련 지역의 구체적인 실거래가 정보나 임대 시세 정보는 제한적이므로, 추가적인 시장 조사가 필요합니다. 입찰 시에는 낙찰 후 발생할 수 있는 제반 비용 및 예상 수익률을 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.