나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5297 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층112호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동 소재 경인전철 부천역 남서측 인근에 위치하는 한울 에이치밸리움디그니어스 202동 1층 112호, 113호로서 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 노선상가지대로서 상권 및 배후지 상태는 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 부천역(경인전철)이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지사1층 건물내 1층 112호, 113호로서 외벽: 외장 석재마감 등, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2): 현황 "공실"임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서 상업용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 부지 북측으로 폭 약6미터, 남측으로 폭 약8미터, 동측으로 폭 약10미터내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭10m~12m)(접합), 소로2류(폭8m~10m)(접합), 소로3류(폭8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가 구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경5297 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 112호

용도: 근린상가

감정가: 338,000,000원

토지면적: 15.54㎡ (약 4.70평)

토지지분: 15.53667㎡ (약 4.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.45㎡ (약 9.21평)

건물지분: 30.45㎡ (약 9.21평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보, 유동화물건

특수물건정보: 토지거래허가구역, 공동담보, 유동화물건

건축물 주용도: 공동주택(아파트), 근린생활시설 (건축물대장 총괄표제부 기준)

동별 주용도: 제1종근린생활시설(소매점) (202동 표제부 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 660-2번지, 한울에이치밸리움디그니어스 202동 1층 112호에 소재합니다.

* 주위 환경: 본건은 경인전철 부천역 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 소재하는 노선상가지대로입니다. 상권 및 배후지 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 부천역(경인전철)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역으로, 소로1류(폭10m~12m), 소로2류(폭8m~10m), 소로3류(폭8m 미만)의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 바 있으나, 외국인 등 토지거래 허가 구역 대상(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)의 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로, 해당 기간이 만료되었습니다.

1.2. 권리분석

* 경매 개시 결정: 인천지방법원 부천지원 2025타경5297 (2025년 12월 15일)

* 말소 기준 권리: 을구 3번 근저당권 (신한은행, 2024년 10월 16일 접수, 채권금액 497,280,000원). 본 경매로 인해 말소 기준 권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 지상권 개요, 매각으로 소멸되지 않는 권리 등은 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박재한

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 03월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 주식회사 트러스트앤코

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 04월 07일

* 확정일자: 2025년 04월 25일

* 배당신고일자: 2026년 02월 27일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 845,824,259원

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 본건이 위치한 심곡본동은 부천역을 중심으로 형성된 역세권 상업지대입니다. 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 밀집하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 배후지: 인근에 아파트 단지 및 오피스텔이 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 경쟁 환경: 동일 건물 및 주변 상가들에 다양한 업종의 경쟁업체가 존재할 것으로 예상되나, 역세권이라는 지리적 이점으로 인해 기본적인 상권은 유지될 것으로 보입니다.

* 교통 접근성: 부천역과 인접하여 대중교통 이용객의 접근성이 매우 우수하며, 차량을 이용한 방문도 용이하여 전반적인 상권 접근성이 좋습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경인선 부천역이 도보 거리에 위치하며, 다수의 시내외 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 상업 밀집 지역 내에 위치하여 백화점, 마트, 병원, 은행, 관공서 등 각종 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거 환경: 주변에 오피스텔 및 아파트 단지가 있어 주거 환경이 비교적 양호하며, 상가임에도 불구하고 주거지와의 연계성이 좋습니다.

* 혐오시설: 본건 주변 반경 500m 이내에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 본건은 "공실" 상태로, 즉시 임대가 발생하지 않을 경우 공실로 인한 공실 위험 및 그로 인한 수익 감소가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 특성상 일반 경매 물건보다 절차가 복잡하거나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액이 8억 4천만 원이 넘는 고액 채권이 설정되어 있어, 경매 낙찰가율 및 향후 자금 운용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 임대차 관계: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 보증금 및 차임 관련 내용이 계약서 등을 통해 최종 확인되어야 합니다. (본건의 경우 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 토지 거래 허가 구역: 과거 토지 거래 허가 구역이었던 점은 향후 토지 이용이나 거래 시 참고할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 제1종 근린생활시설(소매점) 용도의 상가로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 338,000,000원으로 책정되었습니다. 현재 공실 상태이며, 말소 기준 권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이고 인수해야 할 임차인의 보증금도 없어 권리 분석상 특별한 위험은 없어 보입니다. 다만, 총 채권액이 높은 점, 유동화 물건이라는 점, 과거 토지거래허가구역이었던 점 등을 고려할 때, 입찰 전 철저한 시장 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 부천역이라는 교통 요충지에 위치하여 풍부한 유동인구와 높은 접근성을 바탕으로 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

* 수익성 확보 가능성: 제1종 근린생활시설(소매점)로서 다양한 업종으로 임대 수익을 창출할 수 있으며, 현재 공실 상태이므로 임대 맞춤 전략을 통해 조기 수익 실현이 가능합니다.

* 향후 가치 상승 기대: 부천시 도시 개발 계획 및 지역 상권 활성화 추세에 따라 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 338,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치, 주변 유사 물건의 거래 사례, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 본건의 특이사항(공실, 유동화 물건 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 상세한 현장 조사 및 권리 분석, 임대 시세 조사 등을 통해 개별적으로 판단하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.