나이스옥션 법원경매 평택 2025타경973 [1] 경기도 평택시 안중읍 안중리 445-14 대풍아트빌 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 "안중읍 행정복지센터"동남측 인근의 송담지구내 위치 하며 주위는 공공시설(KT안중지사 등),공동주택,근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인지역임

교통상황

안중 중심지부근으로 차량의 접근이 용이하며 서측인근에 노선버스정류장이 있는 등 교통 여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 박공지붕 4층의 필로티구조임. -외벽:화강석 붙임 및 스톤코트 마감 -내벽:몰탈위 페인트 및 타일 -바닥:타일,에폭시마감 -창호:페어글라스

이용상태

소매점용도로 과일가게(상큼과일)로 이용중이었던 것으로 보이나 현재공실상태이며 건물 내외부에 집기비품 등이 쌓여 있음.

설비내역

급배수,위생설비,승강기설비를 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형상의 다세데주택부지로 주위는 완경사(서저동고)지임.

인접 도로상태등

남측으로 소로3류의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(안일고)<교육환경 보호에 관한 법률> *토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.기본 사항

사건번호: 평택지원 2025타경973 (1)

소재지: 경기도 평택시 안중읍 안중리 445-14 대풍아트빌 1층101호

용도: 다세대주택

건물명: 대풍아트빌

건축년도: 2016년

해당층: 1층 (총 4층)

1.1. 2.면적 정보

감정가: 170,000,000원

토지면적: 38.28㎡ (약 11.59평)

토지 지분: 38.2785㎡ (약 11.59평)

건물면적: 56.45㎡ (약 17.09평)

건물 지분: 56.45㎡ (약 17.09평)

1.1. 3.매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOO

1.1. 4.구조 및 외관

건물 구조: 철근콘크리트 구조 박공지붕 4층의 필로티 구조

외벽: 화강석 붙임 및 스톤코트 마감

내벽: 몰탈위 페인트 및 타일

바닥: 타일, 에폭시 마감

창호: 페어글라스

1.1. 5.이용 상태

기존 이용: 소매점 용도(과일가게)로 이용되었으나 현재 공실 상태이며, 건물 내외부에 집기비품 등이 쌓여 있음.

현재 상태: 공실

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 안중읍 안중리 "안중읍 행정복지센터" 동남측 인근의 송담지구 내에 위치하고 있습니다.

주변은 공공시설(KT 안중지사 등), 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙 중인 지역입니다.

1.2. 2.교통 상황

안중 중심지 부근으로 차량의 접근이 용이합니다.

서측 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

1.2. 3.토지 형상 및 이용 상태

대체로 사다리 형상의 다세대주택 부지이며, 주위는 완경사(서저동고) 지형입니다.

1.2. 4.인접 도로 상태

남측으로 소로3류의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지 이용 계획 및 제한 상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(안중송담지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(안일고), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. 국토부 공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

집합건물 등기부상 최초 소유권 보존등기는 2016년 12월 21일에, 소유권 이전등기는 2017년 12월 27일에 이루어졌습니다.

말소기준권리는 2024년 7월 9일에 접수된 구룡농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 근저당권(을2, 을3), 임의경매(갑5), 압류(갑6) 등은 모두 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

인수 대상 임차인 정보는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.최근 매매 사례 분석

주변 유사 건물들의 최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* "서진빌" (안중읍 안중리 277-17, 2015년 건축): 2026년 4월 8일, 전용면적 29.91㎡, 75,000,000원 (약 250.7만원/㎡)

* "에코타운A" (안중읍 안중리 228-9, 2017년 건축): 2026년 4월 1일, 전용면적 61.02㎡, 110,000,000원 (약 180.2만원/㎡)

* "안중거승B" (안중읍 안중리 252-70, 1991년 건축): 2025년 12월 29일, 전용면적 46.4㎡, 50,000,000원 (약 107.8만원/㎡)

1.4. 2.시세 분석

본건은 건물면적 56.45㎡(약 17.09평)이며, 2016년에 건축된 신축급 다세대주택입니다.

최근 거래 사례 중 건축년도와 면적이 유사한 "에코타운A"(2017년 건축, 61.02㎡, 110백만원)의 거래가를 비교하면, 본건의 적정 시세는 대략 100백만원 초반대로 추정됩니다.

반면, 본건의 감정가는 170,000,000원으로, 최근 시세 대비 상당히 높게 평가된 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

안중읍 행정복지센터, KT 안중지사 등 공공시설이 인근에 위치하고 있습니다.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다.

1.5. 2.주거 환경

공동주택과 근린생활시설이 어우러진 지역으로, 생활 인프라가 점진적으로 구축되고 있는 성숙 중인 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.과도한 감정가

본건의 감정가(170,000,000원)가 주변 유사 물건의 최근 매매가(대략 100,000,000원 ~ 110,000,000원)보다 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어렵거나 추가적인 가격 조정이 필요할 수 있습니다.

1.6. 2.임대 관계 미상

임대차 관계가 현재 미상으로 확인되어, 인수될 수 있는 권리가 없더라도 명도 시점에 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 3.내외부 집기 및 공실 상태

건물 내외부에 집기비품이 쌓여 있어, 명도 후 내부 정비 및 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다. 또한 공실 상태로 인해 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다.

1.6. 4.토지 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이 주택을 취득하는 경우 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 안중읍에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2016년 준공)이며 관공서 및 상업시설 인접 등 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 접근성 또한 무난합니다.

그러나 현재 감정가와 최근 시세 간의 괴리가 상당하며, 부동산 임의경매로 진행되는 점, 임대차 관계가 불분명하고 내부에 집기비품이 적치된 공실 상태라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

따라서 본건 투자는 시세 조사를 통한 신중한 접근이 필요하며, 감정가를 기준으로 입찰하기보다는 최근 실거래가를 반영한 합리적인 수준에서 접근하는 것이 바람직합니다.

1.8. 투자 포인트

* 평택시의 지속적인 개발과 함께 성장하는 안중 지역의 잠재력.

* 2016년 준공된 비교적 신축 건물이어서 유지보수 비용 절감 기대.

* 근린생활시설 및 공공시설이 인접하여 생활 편의성이 우수함.

* 현재 공실 상태이므로, 명도 후 원하는 용도(주거 또는 상업)로 활용 가능.

1.9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 및 본건의 감정가, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 130,000,000원 내외로 예상됩니다.

이는 주변 시세, 특히 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 다세대주택 거래가격을 기반으로 산정한 것으로, 감정가(170,000,000원)보다는 낮은 수준입니다.

다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물 상태를 직접 확인하고, 최신 시장 동향 및 관련 법규를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.