나이스옥션 법원경매 평택 2025타경43131 [1] 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 3층305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 '송탄역(1호선)' 북동측 인근에 위치하는 오피스텔로, 주위 는 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 시설, 아파트단지, 공동주택 등이 혼재하는 상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 버스정류장 및 지하철역이 인근에 소재하여 대중교통사정은 우수함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건내 3층 305호로, 외벽 : 돌붙임 마감 내벽 : 벽지 및 타일붙임 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

오피스텔(사무공간3, 화장실, 보일러실, 주방 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 중앙현관 보안장치, 화재탐지기, 스프링클러설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 이용중인 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신장동 238-20, 238-21 : 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책 구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함) 신장동 238-18 : 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광 특구(송탄)<관광진흥법>, 상대보호구역(송신초교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5 구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ 군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8. 25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 박차렴)로부터 2026.01.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경43131 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 3층 305호

용도: 오피스텔

감정가: 281,000,000원

토지면적: 16.16㎡ (약 4.89평)

토지지분: 16.1649㎡ (약 4.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.86㎡ (약 17.81평) (전용면적 약 35.6㎡로 추정)

건물지분: 58.86㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 지하철 1호선 송탄역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 업무용 시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 상가지대입니다. 차량 접근이 용이하며, 버스정류장 및 지하철역이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 송탄 관광특구와 인접하여 이국적인 분위기와 함께 다양한 상업시설 및 편의시설을 쉽게 이용할 수 있는 장점이 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 토지/건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 등기부등본상 현재까지 파악된 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2022년 04월 08일자 안산세무서장의 압류 (갑5)

등기부상 현재 소유자 외에 권리자는 아래와 같습니다.

* 주택임차권 (박차렴): 보증금 310,000,000원, 전입일자 2021-08-27, 확정일자 2021-08-04, 배당신고일자 2023-09-11. 대항력 없음. (을3, 말소 예정)

* 강제경매 (주택도시보증공사): 채권액 310,000,000원, 개시결정일 2025-12-04. (갑9, 말소 예정)

기타 압류 및 가압류 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김호년

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-01-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 박차렴)

* 보증금: 310,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-27

* 확정일자: 2021-08-04

* 배당신고일자: 2023-09-11

* 대항력: 없음

주의사항: 주택도시보증공사(양도전:임차인 박차렴)로부터 2026.01.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인 박차렴이 대항력을 포기하였음을 의미하며, 임차권이 매각으로 소멸됨을 뒷받침합니다.

인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰 후 인수되지 않습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으나, 본 물건 등기부상에는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 신장동 지역은 송탄역을 중심으로 발달된 상업 및 업무 지구입니다. 특히, 주한미군 기지와 인접하여 '리틀 이태원'으로 불릴 만큼 이국적인 분위기를 풍기며, 다양한 쇼핑 시설, 음식점, 유흥 시설 등이 밀집해 있습니다. 이는 유동인구가 풍부하고 다양한 소비층을 흡수할 수 있는 잠재력을 시사합니다. 최근에는 벽화 거리 조성, 옛 철로를 활용한 산책로 개발 등 지역 활성화를 위한 노력도 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 송탄역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 상가지대 및 송탄 관광특구를 통해 다양한 상업시설, 음식점, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육: 송신초등학교, 평택지산초등학교 등이 차량으로 접근 가능한 거리에 위치합니다.

* 주변환경: 복합적인 상업지대로서 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 군사시설 인접: 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책 구역 제3종 구역으로 지정되어 있어 항공기 소음의 영향이 있을 수 있습니다. [cite: Search Result 13]

* 토지거래허가구역: 외국인이 주택 취득 시 토지거래허가구역에 해당될 수 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

* 임대 관계: 기타참고사항에 '임대관계 미상임'으로 기재되어 있으나, 등기부상 임차인 정보가 확인됩니다. 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 지역 특성: 미군 기지 인근 지역의 특성상 외국인 거주자 및 상업 활동이 활발하나, 이는 지역 분위기에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 송탄역 역세권에 위치하며, 역세권 오피스텔로서의 기본적인 투자 가치를 지니고 있습니다. 특히, 군사시설 및 상업지대가 복합된 지역의 특성상 주거 및 상업용으로의 활용도가 예상됩니다. 권리 관계가 비교적 명확하고, HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 복잡성이 해소된 점은 긍정적입니다. 다만, 감정가와 최근 실거래가 간의 시세 차이, 지역의 특수성 및 소음 관련 리스크 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 송탄역 역세권 오피스텔: 지하철 1호선 이용 편의성 및 역 주변 상권 이용 용이.

* HUG 관련 권리관계 명확화: 임차인 박차렴 관련 확약서 제출로 대항력 있는 임차인 위험 해소.

* 발달된 상권: 송탄 관광특구 인접으로 풍부한 유동인구 및 다양한 편의시설 접근성 우수.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 해당 오피스텔의 감정가는 281,000,000원입니다. 최근(2026년 5월 4일) 동일 건물(대준블루온3) 3층, 전용면적 약 35.598㎡ (약 10.77평) 물건이 140,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. [cite: JSON data]

감정가액 기준 건물면적 58.86㎡ (약 17.81평)의 ㎡당 가격은 약 4,774,000원입니다.

최근 실거래가 기준 전용면적 35.598㎡의 ㎡당 가격은 약 3,932,500원입니다.

이는 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 최근 실거래가격을 기준으로 역산 시, 본 건(58.86㎡)의 시장 가치는 약 231,000,000원 (3,932,500원/㎡ * 58.86㎡) 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 전용면적과 공급면적의 비율, 내부 상태 등에 따라 달라질 수 있으며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 230,000,000원에서 250,000,000원 사이를 목표로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 물건은 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 낙찰가 외 추가 부담금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.