나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53553 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 568-2 현대밸리타운 103동 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "지월리마을회관" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 및 석재 붙임 마감 등임. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임. 창호 : 샷시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임. (상세 내역은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방시설, 주차장, 소화전 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 사다리 토지로서 기준시점 현재 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

지월리 568-2 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53553 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 지월리 568-2 현대밸리타운 103동 102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 161,000,000원

* 토지면적: 58.80㎡ (약 17.79평)

* 토지 지분: 58.80㎡ (약 17.79평)

* 건물면적 (전용면적): 48.55㎡ (약 14.69평)

* 건물 지분: 48.55㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "지월리마을회관" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변은 다세대주택, 아파트, 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 북측 및 동측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로가 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

* 건축 연도: 2012년 8월 28일 사용승인.

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호입니다.

* 마감: 외벽은 몰탈 위 페인트 마감 및 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

* 이용상태: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비, 급·배수시설, 난방시설, 주차장, 소화전 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 4월 27일 접수된 고산농업협동조합의 근저당권 (채권액 112,800,000원)입니다.

* 진행 경매: 2025년 12월 5일 접수된 수원지방법원 성남지원 임의경매개시결정 (채권액 100,596,942원)이 말소기준권리보다 후순위로, 낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 112,800,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 방

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025년 7월 28일

* 확정일자: 2025년 7월 28일

* 배당신고일자: 2026년 2월 6일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 방 은 대항력이 없어 보증금 회수는 배당에 의존하며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 기타 권리: 국민건강보험공단 및 북대전세무서장의 압류 내역이 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 경기도 광주시 초월읍 지월리 지역은 다세대주택과 농경지 등이 혼재된 주거 및 준농림 지역의 특성을 보입니다.

* 편의시설 및 상업시설 밀집도는 높지 않은 편으로, 생활 편의를 위해서는 차량을 이용한 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있습니다.

* 대중교통 접근성은 버스 정류장 이용이 가능하여 보통 수준이나, 지하철 등 광역 교통망과는 다소 거리가 있습니다.

1.5. 생활정보

* 본 물건은 현대밸리타운 내 103동 102호로, 1층에 위치한 다세대주택입니다.

* 주변 환경은 주거용 건물 외에 농경지가 혼재하고 있어, 쾌적성과 잠재적 개발 가능성을 동시에 가지고 있습니다.

* 내부에는 기본적인 생활 설비가 구비되어 있으며, 주차 공간도 확보되어 있습니다.

* 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 명시된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 다양한 토지이용계획 규제: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하여 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 2026년 8월 25일까지 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인, 특정 용도)으로 토지 거래 시 허가가 필요합니다. (경매 낙찰자에게 직접적인 영향은 적으나, 향후 시장 거래 시 고려사항입니다.)

* 건물 노후화: 2012년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

* 주변 환경 변화 가능성: 전, 답 등 농경지가 혼재되어 있어, 향후 지역 개발 방향에 따라 주거 환경이 변화될 수 있습니다.

* 주변 환경 분석 시, 외부 지도 서비스 등을 통한 혐오시설 검색은 현재 환경에서 직접 수행하기 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치한 다세대주택으로, 161,000,000원의 감정가로 경매에 나왔습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 임의경매로 진행되어 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 명시된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성은 차량 이용 시 양호하나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다.

* 다수의 토지이용계획상 제한 사항은 향후 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

* 최근 유사 물건의 매매가를 분석한 결과, 감정가 대비 시세가 높을 가능성이 있어 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 절차만 원만히 진행된다면 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 실거주 목적 투자자에게는 상대적으로 저렴한 가격으로 내 집 마련의 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적인 관점에서 지역 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가 산정

* 본건 건물 면적: 48.55㎡ (약 14.69평)

* 건축 연도: 2012년

* 감정가: 161,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준):

* 트라움 (2021년식, 60.83㎡): 176,000,000원 (약 957만원/평)

* 한주타운 (2011년식, 68.085㎡): 108,000,000원 (약 524만원/평)

* 다이브시티 (2019년식, 91.54㎡): 160,000,000원 (약 578만원/평)

* 시세 분석:

* 제공된 주변 매매 사례에서 건물 연식, 면적, 가격 편차가 크게 나타납니다. 본건(2012년식, 48.55㎡)의 경우, 가장 오래된 한주타운(2011년식)의 평당가(약 524만원)를 적용하면 약 77,000,000원, 비교적 최근인 다이브시티(2019년식)의 평당가(약 578만원)를 적용하면 약 85,000,000원 수준으로 추정됩니다. 가장 최근 건물인 트라움(2021년식)의 평당가(약 957만원)를 적용하면 약 141,000,000원까지 올라갈 수 있으나, 이는 신축 효과로 보입니다.

* 본건의 감정가 161,000,000원은 현재 파악된 시장가 범위보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 예상 입찰가:

* 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 및 주변 시세를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 본건의 경우, 감정가 대비 약 80% ~ 93% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 이를 바탕으로 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. (이는 실제 입찰 시 경쟁률, 현장 상황, 본인의 투자 목표에 따라 조정될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.