나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53573 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 219-1 아델파크빌 8층822호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "중탑초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상8층 건물 내 제8층 제822호로서, [사용승인일 : 2004.07.27.] 외벽 : 석재붙임 등 마감, 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)이나, 2025-12-16일자 전입세대확인서 상 전입세대(전입일자 2023-05-12)가 확인되므로 현황 주거용 오피스텔로 이용가능성이 있으니 경매진행 시 참고하시기 바람. (자세한 사항은 후첨 "내부구조도" 참고 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로(장미로)와 접하며, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로(야탑로205번길)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 1.1. 소재지 및 기본 개요

3. * 사건번호: 성남지원 2025타경53573 (1)

4. * 소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 219-1 아델파크빌 8층822호

5. * 건물명: 아델파크빌

6. * 용도: 오피스텔 (현황 주거용 이용 가능성 있음)

7. * 감정가: 492,000,000원

8. * 토지면적: 21.94㎡ (약 6.64평)

9. * 건물면적: 82.26㎡ (약 24.88평)

10. * 매각대상: 토지/건물 일괄매각

11. * 경매구분: 부동산 임의경매

12. * 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

13. * 특이사항: 유동화물건

14. 1.2. 건물 정보

15. * 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상8층 건물 내 제8층 제822호

16. * 사용승인일: 2004년 7월 27일

17. * 건축물대장상 용도: 업무시설 (오피스텔, 공공업무시설, 근린생활시설)

18. * 전용면적: 82.26㎡ (약 24.88평)

19. * 총 호수: 261호

20. 1.3. 토지 정보

21. * 토지 면적: 21.94㎡ (약 6.64평)

22. * 토지 이용 현황: 오피스텔 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중

23. * 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등

24. 1.4. 매각 대상 및 경매 정보

25. * 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

26. * 경매 구분: 부동산 임의경매

27. * 감정가: 492,000,000원

28. * 채권자: 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 (임의경매 개시결정)

29. * 기타 채권자: 우리은행 (근저당), 기흥세무서장 (압류), 성남시 (압류)

30. 2. 입지조건

31. 2.1. 주변 환경

32. * 본건은 경기도 성남시 분당구 야탑동 소재 "중탑초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

33. * 주변은 아파트 단지, 연립주택 단지, 오피스텔, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

34. 2.2. 교통 접근성

35. * 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

36. * 본건 북측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로(장미로)와 접하며, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로(야탑로205번길)와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

37. 3. 권리분석

38. 3.1. 권리 현황

39. * 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2022년 8월 12일, 480,000,000원)

40. * 후순위 권리: 기흥세무서장 압류, 성남시 압류, 유에스아이제삼차유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (2025년 12월 8일, 445,665,910원)

41. * 총 등기부 채권액: 480,000,000원

42. 3.2. 임차인 현황

43. * 임차인: 최

44. * 보증금: 0원

45. * 차임: 0원

46. * 전입일자: 2023년 5월 12일

47. * 대항력: 없음

48. * 비고: 해당 임차인은 보증금 및 차임이 0원으로 확인되며, 대항력이 없어 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

49. 3.3. 인수/소멸 권리

50. * 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 확인되지 않았습니다.

51. * 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 공적 장부와 현황이 다를 경우 별도 확인 필요)

52. 4. 상권분석

53. * 본건이 위치한 야탑동 일대는 분당구의 중심 상업지구 중 하나로, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

54. * 주변에 중탑초등학교 등 교육시설과 공원, 다양한 상업시설이 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

55. * 대형 쇼핑몰 및 행정복지센터 등도 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

56. 5. 생활정보

57. * 본건은 대로변에 인접하여 가시성이 좋으며, 주변에 다양한 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 잘 갖춰져 있습니다.

58. * 교통이 편리하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

59. * 주변에 녹지 공간(공원)이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

60. 6. 잠재적 리스크

61. * 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 현황 주거용으로 이용 가능성이 있어 명도 과정에서 주거용으로 인한 명도 저항이 발생할 수 있습니다. (2025-12-16일자 전입세대 확인)

62. * 최근 전입세대 확인서 상 전입일자가 2023-05-12일자로 확인되나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 그러나 대항력은 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

63. * 토지이용계획 상 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

64. * 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 일반적으로 신규 토지 거래 시 적용되며, 경매 물건의 경우 매수자에게 직접적인 영향은 적습니다. (단, 허가 조건 확인 필요)

65. * 주변 시설 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

66. 7. 종합 의견

67. * 본건은 성남시 분당구의 핵심 지역에 위치한 오피스텔로, 주변 개발 계획 및 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

68. * 건물 노후도(2004년 준공)를 고려해야 하나, 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

69. * 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 적정 시세 범위를 파악하는 것이 중요합니다.

70. * 주거용으로 이용될 경우, 임차인과의 명도 협의가 원활히 진행되어야 합니다.

71. 8. 투자 포인트

72. * 분당구 야탑동의 중심 상업지구에 위치하여 투자가치가 높습니다.

73. * 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나며, 주변 개발 호재 가능성이 있습니다.

74. * 전용면적 82.26㎡(약 24.88평)으로, 주거용 및 업무용으로 활용 가능한 실용적인 면적입니다.

75. * 최근 실거래가 대비 비교적 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

76. 9. 예상 입찰가

77. * 본건의 감정가는 492,000,000원입니다.

78. * 최근 동일 건물(아델파크빌)의 82.26㎡ 면적 물건이 2026년 7월 5일 2층에서 475,000,000원에 실거래된 사례가 있습니다.

79. * 본건은 8층으로 층수 프리미엄을 고려할 수 있으며, 해당 실거래가 및 감정가를 바탕으로 볼 때, 적정 입찰가는 480,000,000원 ~ 520,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

80. * 명도 관련 리스크 및 시장 상황에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.