나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59394 [1] 경기도 수원시 권선구 구운동 496-3 다온빌 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동에 소재하는 구운중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스등 대중교통을 이용할 수 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대주택) 건물 내 4층 401로서 외벽: 패널붙임 마감등 내벽: 샷시창호 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방, 위생, 승강기 및 급배수시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 구운로(폭10-12미터)에 접하며 북측으로 구운중로32번길(폭5-6미터)과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(구운지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(보조간선도로)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(구운중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상.

물건 비고

배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 2026.05.07., 2026.06.01. 각 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 수원지방법원 2025타경59394 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 구운동 496-3 다온빌 나동 4층401호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (5층 공동주택-도시형생활주택-단지형다세대주택)

준공일: 2017년 5월 (건축물대장상 사용승인일 기준)

감정가: 190,000,000원

토지면적: 28.55㎡ (약 8.64평)

건물면적: 44.69㎡ (약 13.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

위치: 경기도 수원시 권선구 구운동, 구운중학교 북서측 인근에 소재합니다.

주변환경: 다세대주택, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 혼재되어 주거 환경이 양호합니다.

교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 물건의 남측으로 구운로(폭 10-12미터), 북측으로 구운중로32번길(폭 5-6미터)과 접하고 있습니다.

토지이용계획:

지역: 도시지역

용도지역: 제2종일반주거지역

지구단위계획구역: 구운지구

도로: 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합

제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(구운중학교), 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등/단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택 대상)

1.2. 권리분석

권리관계 분석 결과는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2024년 5월 1일 주식회사국민행복기금의 가압류 (갑6) 입니다.

인수되는 권리: 없음. 본건은 일괄매각이며, HUG(주택도시보증공사)가 제출한 대항력 포기 확약서에 따라 선순위 임차권 등 인수 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

채권 총액: 약 246,512,781원입니다.

임차인 현황:

임차인: 허세형 (전입 2022.03.02, 확정 2022.02.09)

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음 (주택도시보증공사(HUG)가 2026년 5월 7일 및 6월 1일에 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였기에, 해당 임차인은 법적으로 대항력이 없는 것으로 간주됩니다.)

주의사항: 위 HUG의 확약서 제출로 인해 허세형 임차인은 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 별도의 청구를 할 수 없습니다.

총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

본건의 상권은 다음과 같이 분석됩니다.

주변 상권: 다세대주택 밀집 지역에 속하며, 근린생활시설이 함께 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

입지: 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

최근 매매 동향:

2026년 7월 25일, 74.67㎡ (약 22.59평), 170,000,000원 (2001년식)

2026년 7월 13일, 45.46㎡ (약 13.75평), 100,000,000원 (1988년식)

2026년 7월 4일, 70.07㎡ (약 21.20평), 236,000,000원 (2020년식)

분석: 최근 거래된 사례들을 보면, 건축 연도와 면적에 따라 가격 편차가 큰 편입니다. 특히 2020년에 준공된 70.07㎡(약 21.20평) 물건이 236,000,000원(평당 약 1,113만원)에 거래된 점이 주목할 만합니다. 본건은 2017년에 준공되었으며 면적은 44.69㎡(약 13.52평)으로, 1988년식 45.46㎡(약 13.75평) 물건이 100,000,000원에 거래된 사례와 크기는 유사하나, 건물 연식이 훨씬 신축에 해당하므로 더 높은 가격 형성이 가능합니다.

1.4. 생활정보

주변 생활 편의시설 및 환경은 다음과 같습니다.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 쇼핑이 가능합니다.

교육시설: 구운중학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다. (본건은 해당 학교의 상대보호구역 내에 위치함)

녹지: 주변에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교통: 노선버스 등 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자에 앞서 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

HUG의 대항력 포기 확약서: 주택도시보증공사가 제출한 확약서로 임차인 관련 리스크가 크게 해소되었으나, 혹시 모를 법적 분쟁 가능성은 항상 염두에 두어야 합니다. (다만, 공신력 있는 기관의 확약서이므로 법적 효력은 강할 것으로 판단됨)

소형 면적: 44.69㎡(약 13.52평)의 전용면적은 1~2인 가구에는 적합하나, 가족 단위의 실수요자에게는 다소 협소할 수 있습니다.

토지이용계획상의 제한: 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사나 개발 시 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시설: 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 군사 관련 구역 지정이 다수 포함되어 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 권선구 구운동에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 준공되어 비교적 신축에 해당합니다.

권리관계상 HUG(주택도시보증공사)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 선순위 임차권에 대한 인수 부담이 없어 명도가 수월할 것으로 예상되며, 권리분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

최근 거래 사례들을 비교할 때, 본 건의 건물 연식(2017년)을 감안하면 감정가 이상의 가치 상승 가능성도 존재합니다.

다만, 소형 면적과 일부 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

안정적인 권리 관계: HUG의 확약서로 인해 임차인 관련 위험이 현저히 감소하여 안전한 투자가 가능합니다.

신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 입주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

소형 평수: 1~2인 가구 실수요자에게 적합하여 임대 수요 확보 및 수익률 증대에 유리할 수 있습니다.

수원시 개발 잠재력: 수원시의 지속적인 도시 개발과 교통망 확충은 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 190,000,000원

주변 시세 분석:

최근 2020년식, 70.07㎡ (약 21.20평) 물건이 236,000,000원에 거래되어 평당 약 1,113만원의 시세를 형성하고 있습니다.

본건 건물의 면적은 44.69㎡ (약 13.52평)이며, 건축 연도는 2017년입니다.

2020년식 물건의 평당 단가를 본건 면적에 적용 시, 13.52평 * 11,132,000원/평 = 약 150,514,000원 수준으로 산정됩니다.

종합 고려:

감정가(190,000,000원)와 주변 신축 물건 시세(평당 약 1,113만원)를 고려할 때, 본건의 적정 가치는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위로 예상됩니다.

HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인한 권리 인수 리스크 제거를 감안하면, 이 범위 내에서의 공격적인 입찰이 가능할 것으로 판단됩니다.

최종 예상 입찰가: 150,000,000원 ~ 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.