나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35289 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 274-30 제니스빌14차 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주거지대로서 주위환경 보통임.

교통상황

본 건까지 제반 차량 출입 가능하여 인근에 시내버스 및 전철역(서해선 소새울역)이 위치하여 대중교통 편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호이며, 외 벽 : 고벽돌 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지 등 마감, 창 호 : 섀시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

승강기, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스 등 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 평지이며 1개 동(13개 호, 주차 12대, 용적률 233.39%) 건부지임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨 의관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(소사초, 소새울유치원-부천교육지원청문의)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25. ))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 부동산 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35289 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 274-30 제니스빌14차 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5800만원

토지면적: 23.86㎡ (약 7.22평)

건물면적: 35.49㎡ (약 10.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (등기부 등본상 확인)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 "소사초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 정비된 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 및 전철역(서해선 소새울역)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 5층 502호입니다.

* 인접 도로상태: 동측으로 로폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설: 본건 인근에 소사초등학교가 위치하고 있으며, 특별히 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 주거지역 특성상 일반적인 편의시설 및 상업시설이 분포합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2022.04.25. 접수)

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 지원호 외 1명 (2018.11.28. 접수)

* 소유권이전(신탁말소): 김효범 외 1명 (2021.11.24. 접수)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2022.04.25. 접수, 1억 5천만원) - 말소기준권리

* 가압류: 토스뱅크주식회사 (2025.09.29. 접수, 약 5938만원) - 말소예정

* 압류: 용산세무서장 (2025.11.10. 접수) - 말소예정

* 임의경매: 부평제일신용협동조합 (2025.12.08. 접수, 약 1억 3243만원) - 본건

* 등기부채권 총액: 약 2억 938만원 (말소기준권리 포함)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박호진

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2020-02-28

* 확정일자: 2021-12-09

* 배당신고일자: 2026-02-24

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차 관계는 미상이나, 전입일자(2020.02.28)가 말소기준권리(2022.04.25)보다 선행하므로 대항력이 있습니다. 배당신고일자로 보아 배당요구를 하였으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 배당으로 보증금 전액을 회수할 수 있을 가능성을 시사합니다. 하지만 대항력있는 임차인이므로, 만약 배당으로 전액 회수가 되지 않을 경우 임차인의 보증금 잔액은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 바에 따르면)

1.4. 상권분석

* 주거 지역: 본건은 "소사초등학교" 인근에 위치한 정비된 주거지역에 해당합니다.

* 교통 편의성: 서해선 소새울역이 인접하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 양호합니다.

* 상업 시설: 인근에 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설이 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 주요 편의시설: 소사초등학교가 인접해 있으며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 상세정보 (제니스빌14차):

* 준공년도: 2018년 11월 13일 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트 구조

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 세대수: 총 13세대 (건축물 표제부 기준 12세대, 502호는 1개 호수로 별도 표기)

* 주차: 12대 (세대당 1대 미만)

* 면적: 토지 403.4㎡ (약 122.05평), 건물 연면적 685.19㎡ (약 207.28평)

* 전용면적: 35.49㎡ (약 10.73평)

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간이 2025.08.26.~2026.08.25.까지입니다. 허가구역 내 거래이므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 해당 구청의 토지거래허가를 받아야 합니다. 허가 절차 및 기간 확인이 필요합니다.

* 대항력있는 임차인: 박호진 임차인은 대항력이 있어, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 존재로 인한 잠재적 위험은 여전히 존재합니다.)

* 건축물 노후화: 2018년 준공 건물이지만, 다세대 주택의 특성상 내부 및 설비 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서해선 소새울역 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 소사초등학교가 인접한 주거지역에 있는 다세대주택입니다. 감정가는 1억 5800만원이며, 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 내에 위치하며 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요소입니다. 해당 임차인의 보증금 회수 여부 및 토지거래허가 취득 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 서해선 소새울역을 통한 수도권 접근성이 우수합니다.

* 실거주 적합성: 학군 및 주거 환경이 비교적 양호하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 경매 감정가 대비 시세: 감정가 1억 5800만원은 주변 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 평가됩니다. (건물 전용면적 35.49㎡ 기준, 최근 매매가 약 1억 ~ 2억 5500만원으로 형성, 단위: 만원)

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 158,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 58.25㎡ (약 17.6평) 매매가 215,000,000원 (약 369만원/㎡)

* 22.45㎡ (약 6.8평) 매매가 100,000,000원 (약 445만원/㎡)

* 57.34㎡ (약 17.3평) 매매가 255,000,000원 (약 445만원/㎡)

* 본건 전용면적: 35.49㎡ (약 10.73평)

* 건물면적 기준 단위가액: 본건 감정가는 약 445만원/㎡로, 최근 매매 사례의 상단 범위와 유사합니다.

* 종합 고려사항: 대항력 있는 임차인 존재 및 토지거래허가구역이라는 리스크 요소를 감안해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있어, 해당 보증금 자체를 낙찰자가 직접 인수하는 상황은 아닐 가능성이 높으나, 임차인 명도 및 보증금 회수 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가(1억 5800만원) 및 주변 시세를 고려하고, 리스크 요인을 반영하여, 1억 5000만원 ~ 1억 6500만원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.