나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35317 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 9층909호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(부천역/1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 13층 건물내의 제9층 제909호로서, (사용승인 : 2015.02.09) 외벽 : 몰탈위 수성페인팅 및 돌붙임. 내벽 : 벽지 및 타일마감. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 로폭 약 25미터, 6미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

심곡동 382-6 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35317 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6 가온팰리스 9층 909호

용도: 도시형생활주택

감정가: 95,000,000원

토지면적: 4.37㎡ (약 1.32평)

토지지분: 4.37㎡ (약 1.32평)

건물면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

건물지분: 18㎡ (약 5.45평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOOO

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경

주의사항: 공동주택(도시형생활주택)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재 '부천역' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형의 공동주택 및 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건이 무난합니다 [cite:GOOGLE_SEARCH_1].

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철 1호선 부천역이 위치하고 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다 [cite:GOOGLE_SEARCH_1].

부천역 상업지구 인근으로 다양한 생활 편의시설, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등이 밀집해 있어 편리한 생활이 가능합니다 [cite:GOOGLE_SEARCH_2].

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리관계:

* 소유권 보존: 2015.02.26 (주식회사코람코자산신탁)

* 소유권 이전: 2015.03.16 (문주연)

* 소유권 이전: 2022.06.02 (박혜란)

* 주택임차권: 2024.05.21 (전찬미, 보증금 110,000,000원) - 전입 2022.05.10, 확정 2022.04.07. 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 및 물건명세서상 '소멸되지 않는 권리' 언급은 추가 확인이 필요합니다.

* 가압류: 2023.06.07 (오케이저축은행, 5,271,095원) - 말소기준권리.

* 강제경매: 2025.12.10 (주택도시보증공사, 117,021,985원) - 본 경매 사건.

* 말소기준권리: 2023.06.07 접수된 오케이저축은행의 가압류.

* 낙찰로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 강제경매 및 주택임차권 등기 등은 낙찰로 인해 소멸됩니다.

* 인수해야 할 보증금: 0원. 주택도시보증공사의 임차인 보증금 110,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

* 건축물 현황:

* 주소: 경기도 부천시 원미구 심곡동 382-6번지 (신주소: 부일로 453)

* 건물명: 가온팰리스

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 13층 건물 내 9층 909호.

* 사용승인일: 2015.02.09.

* 전용면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

* 공급면적: 24.27㎡ (추정 면적)

* 토지 현황:

* 면적: 4.37㎡ (약 1.32평)

* 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 상업용 건부지로 이용 중.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.).

* 토지거래허가구역: 본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 내 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다 [cite:GOOGLE_SEARCH_3].

1.4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매/전월세 JSON 정보는 2000~2002년에 건축된 '다세대' 주택들로, 본건(2015년 건축 도시형생활주택)과는 건축 연도 및 주택 유형에서 차이가 있습니다.

* 서진베스트빌 (31.01㎡, 2002년 건축): 2026년 3월 8,300만원 거래 (평당 약 885만원).

* 현대빌리지7차 (71.1㎡, 2000년 건축): 2026년 3월 18,000만원 거래 (평당 약 837만원).

* 삼성퍼스터빌 (71.28㎡, 2001년 건축): 2026년 4월 23,500만원 거래 (평당 약 1089만원).

* 본건 감정가 95,000,000원 (18.00㎡) 기준 평당 약 1743만원으로, 이는 제공된 '다세대' 시세보다 높게 형성되어 있습니다. 본건의 건축 연도가 비교적 최신(2015년)이고 도시형생활주택이라는 점을 감안하면, 감정가가 시세를 합리적으로 반영하고 있거나, 제공된 비교 사례의 위치/상태가 본건과 차이가 있을 수 있습니다.

* '가온팰리스' 자체의 최근 매매/전월세 시세에 대한 별도 정보가 부족하여, 제공된 '다세대' 주택의 시세를 참고하되, 본건의 건축 연도 및 주택 유형에 따른 가치 차이를 고려해야 합니다.

* 주변 상업시설: 본건은 부천역 인근에 위치하여 다양한 소매점, 음식점, 금융기관 등 근린생활시설이 풍부하며, 홈플러스, CGV 등 대형 편의시설 접근성이 좋습니다 [cite:GOOGLE_SEARCH_2].

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부천역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선을 이용한 시내외 교통이 편리합니다 [cite:GOOGLE_SEARCH_1].

* 편의시설: 부천역 상권을 중심으로 다양한 쇼핑, 외식, 문화 시설 이용이 용이합니다 [cite:GOOGLE_SEARCH_2].

* 의료시설: 가톨릭대학교 부천성모병원, 다니엘병원 등 주요 의료시설이 인근에 위치하고 있습니다 [cite:GOOGLE_SEARCH_4].

* 교육시설: 심곡초, 부천중, 부천고, 부천대학교 등 교육 시설이 주변에 분포하고 있습니다 [cite:GOOGLE_SEARCH_5].

1.6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2025.8.26 ~ 2026.8.25 기간 동안 토지 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 향후 매각이나 양도에 제약이 있을 수 있습니다 [cite:GOOGLE_SEARCH_3].

* HUG 관련 임차인: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 임차인(전찬미)의 보증금 110,000,000원이 있으나, '대항력 없음'으로 명시되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 'HUG 인수조건 변경' 관련 문구는 추가 확인이 필요합니다.

* 소액 토지 지분: 건물이 소재한 토지의 지분이 4.37㎡로 매우 작아, 토지에 대한 권리 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 제공된 주변 '다세대' 주택 시세에 비해 본건 감정가가 평당 가격이 높게 산정되어 있어, 향후 매각 시 실거래가 형성에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 부천역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2015년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 감정가는 95,000,000원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위인 채권들은 낙찰로 인해 소멸될 예정이며, 임차인의 '대항력 없음' 명시 및 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자의 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 HUG 관련 특이사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 토지거래허가구역 지정은 향후 거래에 제약이 될 수 있습니다. 제공된 주변 시세와 비교 시 감정가가 높게 책정된 것으로 보이므로, 시세 조사를 더욱 심화하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 부천역 역세권 입지로 풍부한 임대 수요 및 환금성 확보 가능.

* 2015년 준공으로 비교적 신축 건물.

* HUG 관련 임차인 문제가 명확하게 해결될 경우 권리관계의 확실성 증대.

* 토지거래허가구역 지정 기간(2026.8.25까지) 이후 거래 제약 해소.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 95,000,000원입니다. 제공된 비교 사례(다세대, 2000-2002년 건축)의 평당 시세는 약 830만원 ~ 1090만원 수준이나, 본건(2015년 건축 도시형생활주택)의 감정가 기준 평당 가격은 약 1743만원으로 이는 비교 사례보다 상당히 높습니다. HUG 임차인의 '대항력 없음' 및 말소 동의 확약서 제출로 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 'HUG 인수조건 변경' 관련 불확실성은 존재합니다. 따라서 보수적인 시각으로 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, HUG 관련 리스크 및 토지거래허가구역 지정 여부를 최종 확인 후 결정하는 것이 좋습니다.

예상 입찰가 범위: 85,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.