나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35301 [1] 경기도 부천시 원미구 춘의동 144-1 세원빌라 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 지하철7호선 "춘의역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 "춘의역"이 소재하며, 대중교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 5층 건물내 2층 202호로서 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약6미터 및 약4미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-276호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역(심원고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(옥산초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 부천지원 2025타경35301 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 춘의동 144-1 세원빌라 2층 202호

용도: 다세대주택

감정가: 165,000,000원

토지면적: 24.33㎡ (약 7.36평)

건물면적: 48.21㎡ (약 14.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 소재하며, 지하철 7호선 "춘의역" 서측 인근에 위치합니다.

주변에는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 "춘의역"이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다.

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 6미터 및 약 4미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2023카단500730 (경기신용보증재단 가압류, 접수일자 2023-02-02)

본 경매물건은 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부 요약

* 소유권 관련 등기: 이미희, 황진혁 외 1명, 고연자, 김금희 (매매) 등의 소유권 이전 등기가 존재합니다.

* 주택임차권 (을11): 오금락, 권리금액 139,000,000원. 접수일자 2023-06-14, 말소 예정. 전입일자 및 확정일자 2021-05-20. 대항력 없음.

* 가압류 (갑10): 경기신용보증재단, 권리금액 50,000,000원. 접수일자 2023-02-02, 말소기준권리.

* 가압류 (갑11): 소상공인시장진흥공단, 권리금액 10,000,000원. 접수일자 2023-08-30, 말소 예정.

* 강제경매 (갑12): 주택도시보증공사, 권리금액 139,000,000원. 접수일자 2025-12-09, 말소 예정. 채권자 OOO (본건 경매 신청 채권자).

* 등기부채권 총액: 199,000,000원.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(오금락)

* 보증금: 139,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-20

* 확정일자: 2021-05-20

* 배당신고일자: 2023-06-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으나, 말소 예정이며 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 춘의동 일대는 지하철역을 중심으로 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역입니다.

춘의역세권의 이점을 바탕으로 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호합니다.

건물 자체는 다세대주택이나, 주변 상권이 발달하여 임대 및 투자가치가 있는 지역입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 춘의역 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 2층 202호.

* 설비: 급배수 및 위생설비, 도시가스, 난방시설 구비.

* 토지 이용: 장방형 평지, 다세대주택 건부지로 이용 중.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(심원고, 옥산초), 과밀억제권역.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있으나, 제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 해당 임차권의 보증금이나 관련 채무를 낙찰자가 인수하지 않음을 시사하나, 관련 서류를 면밀히 검토하여 인수 부담이 없음을 최종 확인해야 합니다.

* 선순위임차권: 등기부상 "주택임차권"이 존재하나, 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 이 역시 인수 부담은 없으나, 관련 사항을 재확인하는 것이 좋습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 학교보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 춘의동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 7호선 춘의역 역세권의 이점을 가진 물건입니다.

건축 연차가 있으나(2003년 준공), 비교적 실질적인 면적(48.21㎡)을 보유하고 있으며, 주변의 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호합니다.

권리 분석상 주택임차권은 말소 예정이고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원이며, HUG 인수조건 변경 또한 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

감정가(1억 6,500만원) 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성되어 있어, 시세보다 합리적인 가격에 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 교통: 지하철 7호선 춘의역 역세권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 입지: 생활 편의시설이 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

* 권리관계: 선순위 임차권이 말소 예정이고 인수 부담이 없는 것으로 확인되어 명도가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 시장: 부천시 춘의동 일대 다세대주택의 최근 매매가가 감정가보다 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 165,000,000원

* 건물 면적: 48.21㎡ (약 14.59평)

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월)

* 삼성파크빌 (2004년식, 69.65㎡): 197,000,000원 (약 934만원/평)

* 정원베스트빌 (2003년식, 68.53㎡): 193,500,000원 (약 935만원/평)

* 허브빌다동 (2016년식, 46.02㎡): 234,000,000원 (약 1,683만원/평)

* 본건은 2003년식 건물로, 2003-2004년식의 유사 연식 건물 시세를 참고할 때 약 930만원/평 수준으로 추정됩니다.

* 본건 면적 (14.59평) 적용 시: 14.59평 * 930만원/평 = 약 135,700,000원.

* 그러나 최근 거래 사례가 감정가보다 높게 형성되어 있고, 2016년식 건물의 높은 시세는 최신 건물임을 감안해야 합니다.

* 본건의 권리상 인수 부담이 0원이고, 최신 시세 상승분을 고려하면 감정가보다는 높은 금액에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 종합적인 판단 하에, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 115% 수준이며, 최근 거래된 유사 연식 건물의 시세 범위 내에 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.