나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35311 [1] 경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-34 주영쉐르빌 가동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 하우로266번길에 위치하며, 주위는 각급학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2011년 7월에 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 2층 203호로서, 외벽: 석재, 드라이비트 마감 창호: 샷시 이중창호임. (사용승인일:2011-07-07)

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보시설, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동축 및 북동측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-592)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-593) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소규모 주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획 법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 부천지원 2025타경35311 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경35311 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부등본상 확인)

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 경기도 부천시 소사구 심곡본동 562-34 주영쉐르빌 가동 2층203호

건물명: 주영쉐르빌

용도: 다세대주택

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 중 2층

사용승인일: 2011년 7월 7일

토지면적: 26.75㎡ (약 8.09평)

토지지분: 26.7511㎡ (약 8.09평)

건물면적(전용면적): 36.11㎡ (약 10.92평)

건물지분: 36.11㎡ (약 10.92평)

1.1. 3. 매각 정보

감정가: 173,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 4. 특이사항

토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 심곡본동에 위치하며, 주위는 각급 학교, 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근 다수의 노선버스 정류장(예: 심곡본동 행정복지센터, 부천대학교 등)을 통해 시내외 이동이 용이합니다. 도보 거리에 지하철 1호선 부천역 및 소사역 접근도 가능한 입지입니다.

1.2. 3. 인접 도로 상태

본건 남동축 및 북동측으로 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(송광삼, 박민영, 노진성) 및 주택임차권(구아민), 압류(부천시), 강제경매(주택도시보증공사) 등의 권리 변동이 있었습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (구 )

* 보증금: 166,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-31

* 확정일자: 2021-05-11

* 배당신고일자: 2023-06-29

* 대항력: 없음

* 비고:

본건 임차인인 주택도시보증공사(구 )는 대항력이 없으며, 관련 보증금은 0원으로 인수되지 않습니다. 그러나 명도 절차 진행 시 발생할 수 있는 상황에 대한 주의가 요구됩니다. (주의: 임대차 관계는 미상이라는 감정평가서 요약 내용과 상이하게 임차인 정보가 구체적으로 제공되었습니다. 따라서 제시된 임차인 정보를 바탕으로 분석하되, 실제 현황은 다를 수 있음에 유의해야 합니다.)

1.3. 3. 말소기준권리

압류 (부천시, 2024-11-27)

1.3. 4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권개요, 비고란 확인 결과 특이사항 없음)

1.3. 5. 인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

1.4. 1. 주변 지역 특성

본건이 소재한 지역은 주거용 건물과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재된 도심 지역으로, 일상생활 영위에 필요한 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.4. 2. 유사 물건 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 단지형연립주택부천블루하임 (2022년식, 49.91㎡, 2층): 275,000,000원

* 삼성빌리지 (2010년식, 55.08㎡, 3층): 155,000,000원

* 동명빌라 (1983년식, 31.3㎡, 2층): 62,500,000원

본건(주영쉐르빌, 2011년식, 36.11㎡)의 감정가는 173,000,000원입니다.

삼성빌리지(2010년식, 55.08㎡)의 매매가 155,000,000원과 비교 시, 본건은 면적이 작음에도 감정가는 더 높게 책정되어 있습니다. 이는 단위 면적당 가치가 높게 평가되었거나, 건물의 내부 상태, 향후 가치 상승 잠재력 등에 대한 평가가 반영된 것으로 보입니다.

최신 건축물인 블루하임(2022년식, 275,000,000원)과는 시세 차이가 크나, 이는 건축 연도, 단지 규모, 브랜드 가치 등의 차이로 설명 가능합니다.

1.4. 3. 시세 종합 및 평가

본건의 감정가는 유사 건물의 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 입찰 시점에서의 실제 시장 상황, 물건의 정확한 상태, 주변 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 편의시설

다수의 근린생활시설, 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

1.5. 2. 교육시설

부천동중학교, 부천여자고등학교, 원미초등학교, 부천중앙초등학교 등 다수의 교육기관이 도보 및 근거리에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 토지이용계획 및 제한사항

* 제1종일반주거지역

* 소로2류(폭 8m~10m) 접합

* 가축사육제한구역

* 소규모 주택정비 관리지역

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트, 연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

상기 제한사항들은 해당 구역 내에서 토지 거래 시 발생하는 규제로, 향후 토지 이용 및 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

1.6. 2. 기타 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 채권자인 점과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항은, 인수 시 예상치 못한 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 감정평가서 요약에는 임대차관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 정보가 구체적으로 제공되었습니다. 실제 점유 관계 및 추가 임대차 여부에 대한 현장 조사를 통해 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 3. 혐오시설 유무

현지 조사 및 관련 자료 분석 결과, 본건 인근에서 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 대규모 혐오시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구에 위치한 다세대주택으로, 2011년식으로 건축 연령이 비교적 젊어 양호한 상태를 유지하고 있을 것으로 기대됩니다. 주변에 주거 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 인프라는 우수하며, 대중교통 접근성도 양호한 편입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리가 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편이나, 토지거래허가구역 지정 및 HUG 인수조건 변경 등은 투자 결정 전 반드시 추가적인 확인이 필요한 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치와 우수한 생활 인프라.

* 비교적 젊은 건축 연령으로 인한 향후 가치 유지 및 상승 잠재력.

* 권리관계가 비교적 명확하여 법적 리스크가 적음 (단, 추가 확인 필요).

* 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 173,000,000원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정합니다.

최근 유사 물건 시세 분석 결과, 본건의 감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 부동산 강제 경매임을 고려하고, 토지거래허가구역 내 소재하며 HUG 인수조건 변경 등의 특이사항을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

경쟁률 및 법원 진행 상황을 면밀히 파악하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 155,700,000원 ~ 173,000,000원 범위에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.