나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7089 [1] 경기도 고양시 일산동구 중산동 OOOO OOOOOOO OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '경의중앙선 풍산역' 북동측 인근에 위치하고, 주변은 노선상가지대로서 근린생활시설(음식점, 카페 등)이 주를 이루어 소재하며, 배후지로 아파트단지, 학교가 소재합니다.

교통상황

본 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물 내 제8층 제801-1호 외 2개호 건으로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 내벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 창호 : 강화유리 등 마감입니다.

이용상태

기호(1~3) : 근린생활시설로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 15m 내외, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고, 남서측으로 노폭 10m 내외의 보행자 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일산2택지개발), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 후첨 “건물개황도 및 임대상황” 참조하시기 바랍니다. 나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

물건 비고

현황조사서상 목록1내지 목록2는 상가임대차현황서에 '801'로 나타나며, 종업원에 따르면 801호를 801-1(상호 현대태권도), 801-2(상호 스카이당구장)으로 나누어 사용중(현황조사서와 감정서의 상호가 상이하나, 감정서의 건물개황도 및 임대상황이 도면과 일치하므로 감정서에 따름)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경7089 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 중산동 1813, 일산조은프라자 8층 801-1호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 232,000,000원

* 토지 면적: 19.26㎡ (약 5.83평)

* 건물 면적: 83.93㎡ (약 25.39평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 '경의중앙선 풍산역' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 노선상가지대로서 근린생활시설(음식점, 카페 등)이 주를 이루며, 배후지로 아파트 단지와 학교가 소재하여 유동인구 및 고정수요 확보에 유리한 입지입니다.

* 교통: 본 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 도로: 북서측 노폭 약 15m, 북동측 및 남동측 노폭 약 12m, 남서측 노폭 약 10m의 도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(일산2택지개발)으로 지정되어 있으며, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 택지개발지구에 해당되며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26, 외국인 대상)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 26일자 국민은행 근저당 (을5)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 2009-06-19 (주식회사조은아이엔디)

* 소유권이전청구권가등기: 2009-06-19

* 소유권이전 (매매): 2018-05-30 (박증원)

* 근저당 (국민은행): 2020-06-26 (말소기준권리)

* 총 등기부채권액: 439,172,391원

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 임차인 현황

* 본 건에는 대항력 있는 임차인 김광식 씨가 존재합니다.

* * 임차인: 김광식 (보증금: 90,000,000원, 차임: 0원, 전입일자(사업일자): 2009-10-08, 대항력: 있음)

* 특이사항:

* 현황조사서상 목록1, 2는 상가임대차현황서에 '801'로 나타나며, 801호를 801-1호(상호 현대태권도) 및 801-2호(상호 스카이당구장)으로 나누어 사용 중입니다. 감정서와 현황조사서 상호가 상이하나, 감정서에 따른다고 명시되어 있습니다.

* 제공된 정보상으로는 임차인의 보증금이 경매 절차상 인수되지 않는 것으로 산정(인수 보증금 합계 0원)되었으나, 김광식 씨의 소유권 이전 이력(2018-05-30, 매매)과 임차인 겸 대항력자로서의 지위가 복합적으로 존재하므로, 낙찰자는 반드시 명확한 법률 자문을 통해 인수 여부 및 명도 절차를 면밀히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 본 건물은 경의중앙선 풍산역 인근의 발달된 노선상가지대에 위치하고 있어, 다양한 근린생활시설 운영에 매우 유리한 입지입니다.

* 주변에 다수의 아파트 단지와 학교가 밀집되어 있어 안정적인 배후수요를 확보할 수 있으며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 상가 건물로서 음식점, 카페 등 다양한 업종의 사업체가 입점하기에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 경의중앙선 풍산역을 이용할 수 있으며, 인근 버스 정류장을 통해 서울 및 수도권으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 상업지역에 위치하여 은행, 병원, 쇼핑 시설, 음식점 등 각종 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 인근에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 지역 내 고정 소비층 확보가 가능합니다.

* 교육환경: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하여 교육 관련 시설 운영 시 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 및 소유권 이력 복합: 대항력 있는 임차인 김광식 씨가 존재하며, 해당 인물은 2018년 소유권 이전 이력도 가지고 있습니다. 이는 명도 과정에서 복잡한 법적 다툼의 소지가 될 수 있으므로, 반드시 전문가를 통해 명확한 법률 검토가 필요합니다.

* 현황과 공부상 불일치: 건물 내부의 실제 사용 현황(801-1, 801-2 분할 사용)과 상가임대차현황서상의 표기, 그리고 감정서와 현황조사서 간의 상호 불일치는 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 할 부분입니다.

* 토지이용계획상의 제한: 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 대상)에 해당하므로, 외국인 낙찰 시 관련 허가 절차가 필요합니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후화 가능성: 2007년 건축허가, 2009년 사용승인된 건물로, 내부 시설의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 역세권의 상업지역에 위치하며, 풍부한 배후수요와 우수한 교통망을 갖춘 근린상가입니다. 상권의 잠재력이 높고 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그의 소유권 이전 이력과 맞물려 명도 관련 복잡성이 예상됩니다. 또한, 현황과 공부상 차이점에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 감정가는 232,000,000원이지만, 예상 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크 요인을 충분히 반영하고, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 경의중앙선 풍산역 인근 역세권 상업지역으로, 배후 주거단지와 학교 밀집으로 인한 안정적인 수요 확보.

* 높은 층수: 8층 건물 내 801-1호로, 가시성 및 접근성이 양호할 수 있습니다.

* 인수되는 권리 없음 (잠정): 제공된 정보상 인수되는 보증금은 없으나, 임차인의 복합적인 지위로 인한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 활발한 상권: 주변 상업 시설 밀집으로 유동인구 및 소비력 확보에 유리합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원 (제공된 정보상)

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 감정가: 232,000,000원

* 말소기준권리 이후 채권 총액 (국민은행): 369,400,000원 (추정)

* 대항력 있는 임차인 김광식 보증금: 90,000,000원 (인수되지 않는 것으로 간주, 단 법률 검토 필수)

* 명도 예상 비용 및 소요 시간

* 향후 시장 가치 및 공실 리스크

* 본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하고 소유권 이력 상 복합적인 부분이 있어, 명확한 법률 자문 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 통상적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 유찰 횟수, 경쟁 입찰자 수, 현장 시세 조사 결과, 임차인과의 협상 가능성 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 따라서, 현재 시점에서의 예상 입찰가는 약 185,600,000원 ~ 208,800,000원 내외로 추정되나, 반드시 면밀한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 재확인하시길 권장합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 조사된 바로는 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.