나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64827 [1] 경기도 파주시 야당동 153-2 청우하이츠 111동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 야당역 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 야당역이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층건 내 4층 401호로, 외벽 : 벽돌붙임 및 드라이비트마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 기호 2) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 김경림)로부터 2026.3.5.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경64827 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 153-2 청우하이츠 111동 4층 401호

건물명: 청우하이츠 111동

용도: 다세대주택

건축물 정보: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 4층 401호

토지면적: 68.72㎡ (약 20.8평)

건물면적: 62.47㎡ (약 18.9평)

사용승인일: 2015년 02월 27일

1.3. 매각 정보

감정가: 204,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

물건 특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경64827)

총 권리금액: 175,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 야당역 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재한 지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 위치하고 경의중앙선 야당역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2015-03-06: 소유권보존 (한세나)

* 2015-05-29: 소유권이전 (한명숙)

* 2020-11-17: 소유권이전 (안영현)

* 2023-01-05: 주택임차권 (김경림, 175,000,000원, 말소 예정)

* 2025-12-12: 강제경매 (주택도시보증공사, 175,000,000원, 말소기준권리)

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 김경림 (주택도시보증공사)

* 보증금: 175,000,000원

* 전입일자: 2020-10-23

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수하지 않는 조건임을 시사합니다.

* 임차인: 이시중

* 보증금: 0원

* 비고: 특이사항 없음.

3.3. 권리 인수 및 소멸 여부

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 주택임차권(김경림)은 임차인의 확약서 제출로 인해 대항력이 소멸되고 배당을 통해 변제받는 것으로 간주되므로, 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 주변 유사 다세대주택의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 거래: 전용면적 47.51㎡, 165,000,000원 (평당 약 347만원)

* 2026년 5월 7일 거래: 전용면적 76.71㎡, 220,000,000원 (평당 약 287만원)

* 2026년 5월 5일 거래: 전용면적 63.87㎡, 225,000,000원 (평당 약 352만원)

본건의 전용면적(62.47㎡) 및 토지 지분(68.72㎡)을 고려할 때, 최근 거래된 유사 면적대의 시세는 평당 약 287만원에서 352만원 수준입니다. 이는 본건의 감정가(204,000,000원) 및 유사한 시세 범주에 해당합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (임대)

제공된 JSON 데이터에 임대 관련 별도 정보가 없어 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 다만, 본건의 매매 시세와 인근 지역의 임대 수요를 종합적으로 고려해야 할 것입니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의시설

* 교통: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 다수 위치.

* 상업시설: 야당역 주변으로 다양한 상가, 편의점, 식당, 병원 등 근린생활시설이 밀집해 있습니다.

* 녹지/휴식: 인근 공원 및 녹지 공간에 대한 정보는 추가 확인이 필요하나, 주거 단지 인근으로 기본적인 여가 공간이 존재할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

주변에는 야당초등학교, 한빛초등학교, 한빛중학교, 운정고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임차인 김경림의 확약서 내용이 법적으로 문제없이 처리되어 보증금 인수 의무가 발생하지 않는지 최종적으로 재확인이 필요합니다. "대항력있는임차인"이라는 표기가 특별사항에 기재되어 있어, 확약서 내용 이행 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 상태, 이용 현황 등을 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장 현황도를 참고하였으므로, 실제 내부 상태는 현장 조사가 필요하며, 노후화 정도나 수리 필요 여부에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 본건은 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있어(2025.8.26~2026.8.25), 외국인 등이 특정 주택 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 다세대주택입니다. 감정가와 주변 시세가 유사한 수준으로, 권리 분석상 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점은 매우 긍정적입니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 임차인 권리 관련 잠재적 변수에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역 이용이 편리하여 출퇴근 및 외부 활동에 용이합니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 감정가 수준의 시장 가격을 형성하고 있어, 추가적인 가격 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 임차인 보증금 부담 해소 가능성: 대항력 포기 확약서 제출로 인해 1억 7천5백만원의 보증금 인수 부담이 없을 경우, 실질적인 취득 비용이 크게 절감됩니다.

* 주거 환경: 주거 지역 내 위치하여 주거 편의성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

임차인 김경림의 보증금 175,000,000원에 대한 대항력 포기 및 우선변제권만 주장한다는 확약서가 제출된 점, 그리고 이로 인해 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 낮다는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가(204,000,000원) 수준에서 책정하는 것이 합리적입니다. 주변 시세 및 동일 단지 거래 사례를 고려했을 때, 204,000,000원 ~ 215,000,000원 범위에서 경쟁이 예상됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 208,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.