나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13896 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 793-3 마곡에비앙 제5층 제504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "지하철5호선 발산역" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 상업용건물, 업무용건물 등이 혼재된 노선상업지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(지하철5호선 발산역)이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하4층/지상10층 건 내 제5층 제504호로서, (사용승인일: 2015-08-21) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약32미터, 북서측으로 노폭 약12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13896 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 마곡동 793-3

1.3. 건물명 및 호수

마곡에비앙 제5층 제504호

1.4. 면적

토지면적: 6.54㎡ (약 1.98평)

건물면적 (전용면적): 18.97㎡ (약 5.74평)

1.5. 감정가

1억 28,000,000원

1.6. 경매 구분 및 매각 대상

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지 조건

2.1. 교통

본 건은 지하철 5호선 발산역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 단지 남동측으로는 노폭 약 32미터, 북서측으로는 노폭 약 12미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장 및 지하철역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 오피스텔, 상업용 건물, 업무용 건물이 혼재된 노선상업지역입니다. 최근 마곡지구 개발에 따라 업무 및 상업 기능이 강화되고 있으며, 비교적 신축급 건물들이 밀집해 있어 현대적인 도시 환경을 갖추고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 도시 개발 계획

본 건은 마곡도시개발사업구역 내에 포함되어 있으며, 서울 서남권의 핵심 업무 및 상업 지구로 성장하고 있는 지역의 이점을 누릴 수 있습니다. 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본 상 소유권 보존 및 이전, 신탁 등기 등이 확인됩니다. 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(접수일자: 2025-12-15)입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보 기준으로, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 주택임차권(을1, 박능순)은 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 인해 소멸되는 것으로 처리됩니다.

3.4. 임차인 현황 및 주의사항

* 임차인: 주택도시보증공사 (박능순)

* 보증금: 1억 4천만원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022-07-14

* 대항력: 없음

본 건은 임차인으로 주택도시보증공사가 등재되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없음을 명확히 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

마곡지구는 대규모 기업 입주, 주거 단지 조성, 첨단 산업 클러스터 형성 등으로 인해 서울의 주요 신흥 업무 및 상업 중심지로 자리 잡고 있습니다. 풍부한 배후 수요와 유동인구를 바탕으로 활발한 경제 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

본 건이 위치한 마곡동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 상업 중심지입니다. 다양한 상업 및 업무 시설이 함께 발달하여 관련 종사자 및 거주민을 대상으로 한 소비 활동이 활발하며, 높은 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 편의 시설

지하철 5호선 발산역을 중심으로 롯데백화점, NC백화점, 홈플러스, 이대서울병원 등 대형 편의시설 및 의료시설 접근성이 매우 우수합니다. 다양한 음식점, 카페, 은행 등 생활 편의 시설 또한 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

발산역을 통해 서울 도심, 강남 등 주요 업무 지구로의 이동이 용이하며, 올림픽대로, 강변북로 등 주요 간선도로와의 접근성도 양호하여 차량을 이용한 광역 이동도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건은 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있습니다. 특히 공항 관련 구역으로 인한 수평표면구역, 대공방어협조구역 지정은 건축물의 높이 등에 제한을 받을 수 있으므로, 향후 개발 또는 이용 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 특이 조건

임차인(주택도시보증공사) 관련 조건부 매각 사항이 존재합니다. 매수인은 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각받게 됩니다. 이는 매수인에게 실질적인 인수 부담은 없으나, 매각 조건의 이행 여부를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 감정가와 시세 비교

감정가는 1억 2,800만원으로 책정되어 있으나, 최근 실거래가 자료에 따르면 유사 면적 오피스텔이 1억 1,500만원에서 1억 2,000만원 사이에 거래되었습니다. 감정가 대비 시세와의 차이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 마곡동의 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 마곡지구의 지속적인 발전과 함께 높은 미래 가치를 기대할 수 있는 물건입니다. 교통, 생활 편의시설, 주변 상권 모두 우수하며, 권리상 인수 부담이 없어 깔끔한 명도가 예상됩니다. 다만, 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 점, 그리고 토지 이용 계획상 일부 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단하여 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 마곡지구의 성장 잠재력과 함께 우수한 입지를 선점할 기회입니다.

* 지하철 5호선 발산역 역세권으로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 소형 면적(전용 18.97㎡)으로 투자 부담이 적으며, 1인 가구 증가 추세에 따른 수요가 꾸준합니다.

* 권리상 낙찰자가 부담할 임대차 보증금이 없어 명도 관련 리스크가 거의 없습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 2,800만원이나, 최근 실거래가(1억 1,500만원~1억 2,000만원)를 고려할 때, 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점과 마곡지구의 미래 가치를 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

현재 시세 및 향후 발전 가능성을 종합적으로 고려하여, 약 1억 2,200만원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.