나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13841 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제103동 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더블유 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하는 "강서소방서" 남측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철9호선 "증미역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2018-08-31) 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 북측으로 약 6m, 동측으로 약 4m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법 >, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개 선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단 독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정 되어 있으니 참고바람. 임차보증금 : 금260,000,000원 임대차계약일자 : 2019년10월16일 임차권자 : 이새결

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13841 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 637-19 라빌라스 제103동 제4층 제402호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 260,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 건물 내 제4층 제402호

* 준공년월: 2018년 8월 31일

* 대지면적: 12.67㎡ (3.83평)

* 건물 전용면적: 29.91㎡ (9.05평)

* 토지/건물 지분: 29.91㎡ (9.05평)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강서구 등촌동, '강서소방서' 남측 인근

* 주위 환경: 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통

* 교통: 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 '증미역'이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함

* 도로: 본건 건물 남측 및 북측으로 약 6m, 동측으로 약 4m 도로에 접함

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 12월 19일자 강서구의 압류 (갑3)

* 매각으로 인하여 말소되는 권리: 을3(근저당), 갑4~갑22(압류/가압류), 을4(주택임차권)

* 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (명세서상 지상권 개요 있으나, 해당 물건에는 관련 정보 없음)

* 주요 권리 사항:

* 본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중입니다.

* 임차인 이새결(이 )이 있으나, 전입일자 2019-11-15, 확정일자 2019-10-17, 배당신고일자 2021-12-24이며, 대항력은 없는 것으로 명시됨.

* '주의사항' 및 '물건명세서 참고사항'에 따라, 임차인(주택도시보증공사)은 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각될 예정임. 이는 낙찰자가 보증금 반환 의무를 승계하지 않는다는 것을 의미하나, 이 조건의 이행 여부는 반드시 확인 필요.

* 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 도시지역, 준공업지역에 속하나, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 주변 시설: 인근에 강서소방서가 있어 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 업무 및 상업 기능: 오피스텔 건물 자체 내 상가(근린생활시설) 및 업무시설 이용이 가능하며, 주변 상업시설 접근성도 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 '증미역' 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 대형 마트나 병원 등은 증미역 또는 인근 상업지구 이용 필요.

* 교육시설: 주변에 상대보호구역, 절대보호구역 지정이 있어 교육환경에 대한 고려가 필요합니다. (강서교육지원청 확인 필요)

* 주거 환경: 오피스텔 단지 내부에 위치하며, 아파트 단지와 인접하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 가장 중요한 리스크로, 임차인(주택도시보증공사)은 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소를 조건으로 하고 있습니다. '대항력 없음'으로 명시되었으나, 혹시 모를 분쟁 발생 가능성에 대비하여 해당 조건의 확실한 이행 여부 및 관련 서류 검토가 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한:

* 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등으로 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역, 절대보호구역으로 교육환경 보호에 따른 건축 및 운영상 제한이 있을 수 있습니다 (강서교육지원청 확인 필수).

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2018년 사용승인으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성 존재.

* 주변 시세 대비 감정가: 감정가가 최근 최고가와 동일한 수준으로, 경쟁 입찰 시 추가적인 가격 상승 가능성이 있습니다.

* 공항 인접: 중요시설물보호지구(공항)에 해당하여 항공기 운항 관련 영향 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 2018년 준공된 오피스텔로, 지하철 9호선 증미역 인근에 있어 교통이 편리하고 기본적인 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

가장 큰 특징은 임차인(주택도시보증공사)과의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건부 매각이라는 점입니다. '대항력 없음'으로 명시되어 인수 부담은 0원이지만, 관련 조건의 확실한 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지이용계획상 공항 관련 지구, 교육환경보호구역, 토지거래허가구역 등 다수의 제한사항이 존재하므로, 향후 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단되며, 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 교통 요지: 지하철 9호선 증미역 역세권에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 임대수요: 오피스텔 밀집 지역 및 주변 업무/주거 단지의 임대수요를 기대할 수 있습니다.

* 조건부 인수: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 초기 투자 부담이 낮아질 수 있습니다 (단, 조건부 매각 확정 확인 필수).

* 향후 가치 상승 잠재력: 신축 오피스텔로서 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매가 분석:

* 2025년 4월: 26,000만원 (29.91㎡, 10층)

* 2024년 2월: 21,000만원 (29.99㎡, 2층)

* 2026년 3월: 24,200만원 (29.99㎡, 9층)

* 본건 감정가: 26,000만원 (29.91㎡, 4층)

시세 분석:

최근 거래가 범위는 21,000만원 ~ 26,000만원입니다. 본건 감정가는 최근 최고가와 동일하며, 층수는 4층으로 중간층에 해당합니다. 10층, 9층 거래가 26,000만원, 24,200만원인 점을 고려하면, 4층의 적정 가치는 감정가 이하로 판단될 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

* 감정가: 260,000,000원

* 보증금 인수액: 0원

* 최근 거래가 평균: 약 237,333,000원

* 최근 거래가 (9층): 242,000,000원

본건은 4층으로 9층, 10층보다 낮은 층수임을 감안할 때, 220,000,000원 ~ 240,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

특히, 임차인 관련 조건의 확실성 및 향후 발생 가능한 명도 저항 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

제안 예상 입찰가: 225,000,000원 ~ 235,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.