나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13861 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제2층 제203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2.5호선 "까치산역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층건내 제2층 제203호로서, 외 벽 : 벽돌류 외장 마감 등 창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지 내 가장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대)건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13861 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 282,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제2층 제203호

* 건물명: 에스케이지음

* 건축년도: 2021년 (준공승인일 2021.07.13 기준)

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택(단지형다세대))

* 토지면적: 16.33㎡ (약 4.94평)

* 토지지분: 16.33㎡ (약 4.94평)

* 건물면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

* 건물지분: 27.42㎡ (약 8.29평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상5층 건물 내 제2층 제203호

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.3. 2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(까치산역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 3. 도로상태

본건은 북서측 및 남서측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있습니다.

1.4. 권리분석

1.4. 1. 권리관계 요약

말소기준권리: 남부천세무서장 압류 (2023.01.27)

본 경매물건은 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.4. 2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대위변제자, 실제 임차인 정성진)

* 보증금: 305,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-30

* 확정일자: 2021-08-30

* 배당신고일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

* 비고: 주의사항 및 물건명세서상 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 3. 등기부 요약

* 소유권보존: 나종욱 (2021.07.16)

* 소유권이전: 박종석 (2021.10.15)

* 압류: 남부천세무서장 (2023.01.27) - 말소기준권리

* 주택임차권: 정성진 (2023.10.16 등기, 305,000,000원) - 말소예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.12 등기, 305,000,000원) - 본건 경매

* 등기부채권 총액: 305,000,000원

1.5. 상권 및 생활정보

1.5. 1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 주변에 마트, 편의점, 전통시장 등 다양한 편의시설이 있어 생활권이 양호한 편입니다.

1.5. 2. 생활 편의시설

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 인근, 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 쇼핑/편의: 주변 마트, 편의점, 전통시장 이용 편리.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 주거 지역 형성.

1.6. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 기타 제한사항:

* 중요시설물보호지구(공항)

* 수평표면구역(수평표면), 원추표면구역(원추표면) - 공항시설법 관련

* 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) - 군사기지 및 군사시설 보호법 관련

* 과밀억제권역 - 수도권정비계획법 관련

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 대상, 2025.8.26~2026.8.25)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31)

1.7. 잠재적 리스크

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구, 수평/원추 표면구역 등으로 인해 건축 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 건축물 자체가 2021년에 신축 허가를 받아 준공되었으므로, 현재 건축물에 직접적인 문제는 없어 보입니다.

* 복잡한 권리관계: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수물건 정보가 있으나, 권리분석 상으로는 임차인 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수인 자격에 따라 추가적인 절차가 필요할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급(2021년 준공) 다세대주택으로, 까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다. 감정가는 282,000,000원이며, 면적은 전용 27.42㎡(약 8.29평)입니다. 권리분석 결과, 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없으며, 말소기준권리 이하 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 공항 관련 규제 및 토지거래허가구역 지정 등은 있으나, 주거지로서의 기본적인 입지 조건은 양호합니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년에 준공되어 건물 노후도가 낮습니다.

* 역세권 인접: 지하철 2, 5호선 까치산역 이용이 편리합니다.

* 생활 편의시설: 주변에 각종 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 인수 부담 없음: 권리분석상 인수해야 할 임차 보증금이나 별도의 부담이 없습니다.

1.10. 예상 입찰가

주변 최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 신축 연도(2019년 준공)의 19.98㎡ 면적 물건이 2026년 7월 21일에 21,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 현재 물건의 면적(27.42㎡)에 비례 적용 시, 약 296,447,900원 수준으로 추산됩니다. 본건의 감정가는 282,000,000원으로, 최근 실거래가 추정치보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 경매 물건의 실제 상태, 경쟁 입찰 상황, 추가적인 하자 유무 등을 고려해야 합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 282,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 260,000,000원 ~ 285,000,000원 범위 내에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

[참고]

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과:

* 최근 매매 1 (366-36, 2019년 건축, 19.98㎡): 21,600만원 (2026.07.21)

* 최근 매매 2 (504-114, 1986년 건축, 37.44㎡): 15,000만원 (2026.07.02)

* 최근 매매 3 (1014-11, 2002년 건축, 37.56㎡): 16,000만원 (2026.07.01)

* 본건 건물(에스케이지음) 건축 시점: 2021년 (pmsDay: 20210201)으로, 2019년 건축된 매물과 유사한 신축 연도임.

* 본건 면적: 27.42㎡.

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