나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514683 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 4층413호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세종감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 지하철 1호선 및 인천2호선인 "주안역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

차량의 접근이 가능하며 남동측 인근에 "주안역"이 위치하며, 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 / 지상 15층 건물 내 4층 413호로서, (사용승인일 : 2012.10.31) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 새시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,지구단위계획구역(주안역지구[도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)]),가축사 육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비 계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 소재지 및 건물 현황

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34번지에 위치한 베스티움 오피스텔 4층 413호입니다. 총 15층 규모의 철근콘크리트구조 건물로, 2012년 10월 31일에 사용 승인되었습니다. 본 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다.

2.2. 면적 정보

본 물건의 전용 면적은 19.32㎡ (약 5.84평)이며, 토지 지분 면적은 6.28㎡ (약 1.90평)입니다.

2.3. 건물 및 토지 이용 현황

건물은 공부상 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 세장형의 토지로서 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 본 건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

1.1. 입지조건

2.

2.1. 교통 및 주변 환경

본건은 지하철 1호선 및 인천2호선인 '주안역' 북서측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주위는 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 남동측 인근에 '주안역'이 있고 인근 노선 버스 정류장 등이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통입니다. 본 건 남측으로는 노폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.2. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역(주안역지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 21일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 지정 대상자는 외국인 등이며 용도는 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대이고 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

2.

2.1. 권리 현황

본 건의 말소기준권리는 2024년 11월 26일에 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (사건번호: 2025타경514683)입니다. 그 외 국민건강보험공단의 압류가 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 77,000,000원입니다.

2.2. 임차인 분석

본건에는 임차인으로 주택도시보증공사(유승효)가 있으며, 보증금 77,000,000원, 차임 0원으로 등록되어 있습니다. 임차인의 전입일자는 2022년 10월 7일, 확정일자는 2022년 9월 16일입니다.

그러나 임차인 현황에는 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으나, 특이사항 및 특수물건 정보에는 '대항력있는 임차인'으로 명시되어 있어 상반된 정보가 존재합니다. 또한, 집합건물 등기부 요약상 을구 7번 순위 주택임차권(권리자: 유승효, 77,000,000원)이 존재하며, 해당 권리는 '말소'로 표기되어 있습니다.

가장 중요한 점은 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 7번 주택임차권등기가 명시되어 있으나, '다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출 됨'이라는 내용이 추가로 기재되어 있다는 것입니다. 공식적인 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있습니다.

이러한 정보들을 종합해 볼 때, 임차인 유승효 씨의 권리는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 매우 높습니다. 하지만 '대항력있는 임차인'이라는 문구가 상반되게 기재되어 있어, 최종적인 인수 여부는 입찰 전 법원 또는 관련 기관을 통해 반드시 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

2.

본 물건은 주안역 역세권에 위치하여 지하철 1호선 및 인천2호선을 이용하는 데 매우 편리합니다. 주변이 아파트, 오피스텔, 상가 등 다양한 시설이 혼재된 지역으로, 유동인구와 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 운영되는 지역 특성상 기본적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

2.

* 주변 교통: 주안역이 도보 가능한 거리에 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 상업 시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 본건 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 측면이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2.

* 임차인 권리 관계 불확실성: '대항력있는 임차인' 존재 여부와 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 권리 분석 시 가장 중요한 변수입니다. 비록 '말소동의 확약서'가 제출되었고 '인수 보증금 합계'가 0원으로 표시되어 있어 임차권이 소멸될 가능성이 높지만, 이에 대한 최종적인 법원 판단 및 확인은 필수적입니다.

* 토지거래계약허가구역 지정: 2025년 8월 26일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 매수 후 재매각 시에는 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 공동담보: '공동담보'라는 특이사항은 해당 물건이 다른 채무와 함께 담보로 제공되었을 가능성을 시사하며, 이에 대한 추가적인 조사 및 파악이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2.

인천 미추홀구 주안동에 위치한 베스티움 오피스텔은 주안역 역세권이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 2012년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 그러나 '대항력있는 임차인' 존재 여부와 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항으로 인해 권리관계가 복잡하므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 명확히 확인하는 것이 중요합니다. 말소동의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원 표시는 임차권이 소멸될 가능성을 높이지만, 최종 확인은 필수입니다.

1.7. 투자 포인트

2.

* 역세권 입지: 주안역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적: 19.32㎡의 소형 면적은 1인 가구 실수요자 및 소액 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 주안역 일대 지역 활성화 계획 등을 통해 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(19.315㎡)의 베스티움 오피스텔은 2026년 1월 약 4,028만원, 2026년 5월 약 3,900만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 670만원 ~ 690만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 78,000,000원으로, 최근 실거래가보다 약 두 배 가량 높게 책정되어 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원이고 '말소동의 확약서'가 제출되었다는 점을 감안하면 임차권이 소멸될 가능성이 높지만, '대항력있는 임차인'이라는 상반된 정보로 인해 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합하여, 최근 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 실거래가 기준: 약 3,900만원 ~ 4,028만원

* 예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 55,000,000원

* 권장 입찰가: 48,000,000원 ~ 52,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 시세 분석에 기반한 것이며, 현장 조사 및 권리관계에 대한 최종 확인을 통해 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 관련 권리관계는 입찰 전 반드시 상세히 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.