나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13797 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 354-79 현대블루밍 제101동 제6층 제603호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「서울월정초등학교」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 근거리에 지하철역(2·5호선: 까치산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층건 내 제6층 제603호로서 (사용승인일: 2015.12.16) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방, 욕실, 거실 및 주방, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,소규모주택정비관리지역<빈집및소규모주택정비에관한특례법>,소규모주택정비사업의사업시행구역<빈집및소규모주택정비에관한특례법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년9월10일~2029년9월9일,지목도로한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31) 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(empty line)

(empty line)

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13797 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 354-79 현대블루밍 제101동 제6층 제603호

용도: 다세대주택

감정가: 175,000,000원

토지면적: 11.79㎡ (약 3.57평)

토지지분: 11.7914㎡ (약 3.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

건물지분: 19.9㎡ (약 6.02평)

건물 제시외면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

(empty line)

(empty line)

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 「서울월정초등학교」 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 남동측 근거리에 지하철역(2·5호선: 까치산역) 및 간선·지선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

* 도로상태: 본 건 북서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

3. 권리분석

(empty line)

(empty line)

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13797). 등기부채권 총액: 154,000,000원.

* 등기부 요약:

* 갑1: 2016-01-07, 소유권보존

* 갑2: 2016-04-01, 공유자전원지분전부이전

* 을1: 2024-04-19, 주택임차권 (권리금액: 154,000,000원, 말소 예정)

* 갑3: 2019-04-30, 소유권이전

* 갑4: 2020-03-27, 소유권이전 (매매)

* 갑6: 2025-12-15, 강제경매 (권리금액: 154,000,000원, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (엄 )

보증금: 154,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-03-22

확정일자: 2018-03-22

배당신고일자: 2024-04-19

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 임차인 관련 주의사항에 따라 인수 보증금 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

(empty line)

(empty line)

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* 화곡동 366-36 (더원, 2019년 건축, 4층): 전용면적 19.98㎡ (약 6.04평), 매매가 216,000,000원.

* 화곡동 504-114 (1986년 건축, 2층): 전용면적 37.44㎡ (약 11.33평), 매매가 150,000,000원.

* 화곡동 1014-11 (시원그린빌, 2002년 건축, 3층): 전용면적 37.56㎡ (약 11.36평), 매매가 160,000,000원.

* 본건 물건 분석:

* 본건은 2015년 12월 사용승인된 다세대주택으로, 전용면적 19.90㎡ (약 6.02평)임.

* 최근 거래된 사례 중 '더원'(2019년 건축)의 면적(19.98㎡) 및 가격(216,000,000원)이 본건과 유사함. 이는 유사한 면적의 신축급 다세대 주택이 2억 1천만원대 이상의 시세를 형성하고 있음을 시사함.

* 다세대 주택 밀집 지역으로, 지역 내에서 신축급 건물의 가치가 높게 평가되는 경향을 보임.

5. 생활정보

(empty line)

(empty line)

* 주거 편의성: 다세대·연립주택이 밀집한 주거지역으로 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 교육 환경: 서울월정초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교통 편의: 지하철 2, 5호선 까치산역이 근거리에 있어 서울 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 좋음.

* 편의 시설: 일반적인 주거지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

(empty line)

(empty line)

* HUG 인수조건 관련: 임차인(주택도시보증공사)이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기해야 하는 조건이 매각에 포함되어 있음. 이 조건이 원만히 이행되지 않을 경우 매수인에게 부담이 될 수 있으므로, 명확한 확인이 필요함.

* 토지이용계획상 제한:

* 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역: 항공기 운항 및 군사 시설 보호와 관련된 행위 제한이 있을 수 있음.

* 소규모주택정비관리지역/사업시행구역: 향후 지역 정비 사업 추진 가능성이 있으나, 사업 진행 여부 및 방식에 따른 변동 가능성을 고려해야 함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 매수인 자격 및 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 함 (지정기간: 2024년 9월 10일~2029년 9월 9일, 2025년 8월 26일~2026년 8월 25일, 2025년 10월 20일~2026년 12월 31일). 매수 시점에 따른 제한 사항을 반드시 확인해야 함.

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물 10.80㎡(약 3.27평)이 포함되어 있어, 이에 대한 현황 파악 및 명도/철거 관련 고려가 필요함.

* 공항 인접: 중요시설물보호지구(공항)에 해당되는 점으로 미루어, 김포공항 인근에 위치하여 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

(empty line)

(empty line)

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 최근 유사 면적의 신축급 다세대 주택 거래 사례가 2억 1천만원대 이상을 기록하고 있어 투자 가치가 충분하다고 판단됩니다. 또한, 초등학교가 인접하고 지하철역과의 접근성이 좋아 실거주 목적에도 적합합니다.

그러나 HUG 인수조건 변경, 복잡한 토지이용계획상의 제한, 제시외 건물 포함 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 검토하고 예상되는 부담을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 특히, 토지거래허가구역 지정 기간을 고려하여 매수 계획을 수립해야 합니다.

8. 투자 포인트

(empty line)

(empty line)

* 신축급 다세대 주택: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 최근 시세 형성 가격 대비 경쟁력 있는 감정가.

* 우수한 입지: 초등학교 및 지하철역 인접으로 실거주 만족도가 높음.

* 지역 개발 가능성: 소규모주택정비관리지역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 인수 부담 적음: HUG 관련 보증금 인수 부담이 없다는 점이 긍정적.

9. 예상 입찰가

(empty line)

(empty line)

* 감정가: 175,000,000원

* 최근 유사 면적(19.98㎡, 2019년 건축) 실거래가: 216,000,000원 (2026년 7월)

* 인수 보증금: 0원 (HUG 조건부 포기)

본 건은 감정가(175,000,000원) 대비 최근 유사 면적 신축급 실거래가(216,000,000원)가 높은 편이며, 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점이 긍정적입니다. 그러나 토지거래허가구역 지정, HUG 인수 조건의 확실한 이행 확인 필요성, 제시외 건물 포함 등은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로는 감정가 대비 약 105%~110% 수준인 185,000,000원 ~ 195,000,000원에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 최근 실거래가와의 격차, 리스크 요인, 그리고 건물의 연식 등을 감안하여, 195,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 특히 HUG 인수 조건의 이행 여부를 명확히 확인한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.