나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13846 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 279-26 다원아트빌 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한강 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물내 제2층 제201호로서, (사용승인 : 2018.10.11.) - 외벽 : 타일붙임 마감 및 몰탈위 페인팅마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되나, 폐문부재로 본건 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 평탄한 세장형의 토지로서 현황 '도시형생활주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(2017-03-30)(정비구역등 해제)(접합), 장애물제한표면구역(진입표면), 교육환경보호구역, 상대보호구역(2016-12-15), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

임차인 김한나의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13846 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 279-26 다원아트빌 제2층 제201호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 302,000,000원

토지면적: 22.48㎡ (약 6.8평)

건물면적: 37.82㎡ (약 11.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2018.10.11.

1.1. 입지조건

입지조건

주위환경: 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉초등학교" 남측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 정비구역(주거환경개선사업), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 서초세무서장의 압류(2023-08-22)입니다.

본 건의 모든 권리(신탁, 소유권 이전, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 1,571,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김한나 승계)

보증금: 292,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-15

확정일자: 2021-11-30

대항력: 없음

비고: 김

주의사항: 매각물건명세서 상, 임차인 김한나의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건의 이행 여부가 중요합니다.

* 임차인: 이민영

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-02

대항력: 있음

비고: 이

주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 계약 관계 및 보증금/차임 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

상권분석

주변 시설: 본 건은 개봉초등학교 남측 인근 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

교통: 단지 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다.

주변 시세 분석:

- 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡): 2026년 7월 1일 250,000,000원 (평당 약 1,602만원)

- 파크빌라 (1993년식, 41.52㎡): 2026년 7월 1일 139,500,000원 (평당 약 1,057만원)

- 미림빌라 (1982년식, 61.19㎡): 2026년 7월 13일 250,000,000원 (평당 약 1,079만원)

본 건 다원아트빌(2018년식, 37.82㎡)의 감정가는 302,000,000원으로, 평당 약 2,649만원에 해당합니다. 이는 인근 유사 연식 및 면적의 빌라 시세보다 상당히 높은 수준으로 판단됩니다. 신축 건물이라는 점을 감안하더라도 시세와의 괴리가 있어 보입니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 정보 확인 결과, 본 건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 직접 확인하시기 바랍니다.

1.4. 생활정보

생활정보

교육: 개봉초등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다. (관련 보호구역 해당)

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 단지 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있으며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 복잡한 조건이 매각 조건으로 붙어 있습니다. HUG가 잔액 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 하는데, 이 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 매수인에게 추가적인 법적, 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인(이민영): 보증금/차임이 0원인 임차인의 대항력 존재 여부는 세밀한 추가 조사가 필요합니다.

정비구역 지정: 지역 정비사업(주거환경개선사업) 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 있으나, 사업 진행 지연 등 불확실성도 존재합니다.

내부 설비 확인 불가: 폐문 부재로 내부 설비의 정상 작동 여부 확인이 불가하여, 수리비 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 거래에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 비교적 신축에 해당하는 도시형생활주택으로, 관리 상태 양호 및 수리비 절감 가능성이 있습니다.

권리분석상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 매각 조건은 반드시 사전에 명확히 확인해야 할 최우선 과제입니다.

대항력 있는 임차인 이민영 씨의 존재와 보증금/차임이 0원이라는 특이사항 역시 추가적인 주의와 조사가 필요합니다.

가장 큰 우려는 감정가(302,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가 대비 평당 가격이 상당히 높다는 점입니다. 신축이라는 이점을 감안하더라도 시세와의 괴리가 커, 보수적인 투자 접근이 요구됩니다.

지역 정비사업은 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있으나, 단기적인 시세 변동 및 사업 진행 상황을 면밀히 지켜볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

신축 건물: 2018년 사용승인으로 비교적 최근에 지어진 건물로, 노후도가 낮아 투자 시 초기 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

잠재적 가치 상승: 주거환경개선사업 구역으로 지정되어 있어, 사업 진행 시 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

인수 부담 적음 (조건부): 현재 제시된 인수 보증금은 0원이며, HUG 관련 조건이 원활히 이행될 경우 매수인의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 302,000,000원

물건 정보: 건물면적 37.82㎡ (약 11.4평)

건물 연식: 2018년 (사용승인)

주변 최근 매매 사례 분석:

- 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡): 2026년 7월 1일 250,000,000원 (평당 약 1,602만원)

- 파크빌라 (1993년식, 41.52㎡): 2026년 7월 1일 139,500,000원 (평당 약 1,057만원)

- 미림빌라 (1982년식, 61.19㎡): 2026년 7월 13일 250,000,000원 (평당 약 1,079만원)

시세 분석:

본 건의 감정가는 302,000,000원이며, 이는 평당 약 2,649만원에 해당합니다. 이는 인근의 비교적 최신 빌라(한신빌라) 매매가(평당 약 1,602만원) 대비 약 65% 높은 수준입니다. 신축 건물이라는 장점을 감안하더라도, 이러한 가격 차이는 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

예상 입찰가 산정:

잠재적 리스크(HUG 조건, 미확인 임차인)와 현재 시세와의 괴리를 고려할 때, 감정가 이하에서의 보수적인 접근이 필요합니다.

인근 시세를 기반으로 보수적으로 접근한다면, 본 건의 적정 가치는 약 200,000,000원에서 240,000,000원 사이로 예상됩니다.

본 물건의 낙찰가는 HUG 조건 이행 여부, 임차인 이민영 씨에 대한 사실관계 확인, 그리고 경매 당일의 경쟁 상황 등 여러 변수에 따라 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.