나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514666 [1] 인천광역시 부평구 부평동 119-35 마스터큐브 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔버감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장, 지하철역(인천지하철1호선 부평시장역) 등이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상14층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 몰타르 위 페인팅 등 마감. 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

공부상 업무시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형인 토지로서 현황 업무시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 출입은 본건 북측 및 남측 포장도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경514666 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 119-35 마스터큐브 2층202호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 201,000,000원

토지면적: 9.23㎡ (약 2.79평)

건물면적: 68.50㎡ (약 20.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 물건까지는 북측 및 남측으로 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑4 압류 (강서세무서, 2023-02-07)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구 순위 3번 주택임차권(이일신)은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김 (김선옥)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-11-07

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (이일신)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-25

확정일자: 2022-04-04

배당신고일자: 2024-01-18

대항력: 없음

비고: HUG의 말소 동의 확약으로 인해 매각으로 소멸 예정이며, 인수되는 보증금 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

지역 특성: 업무시설, 근린생활시설, 주거시설이 복합적으로 분포된 지역으로, 다양한 업종의 상권이 발달되어 있습니다.

인근 시설: 부평중학교 등 교육시설 및 다수의 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

잠재력: 부평시장역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리하며, 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설(마트, 식당 등)이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

교통: 인천지하철 1호선 부평시장역을 이용해 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

교육시설: 부평중학교, 인천외국어고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG의 주택임차권이 등기되어 있으나, 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다. 다만, 경매 절차 진행 중 HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 최종 확인이 필요합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설: 현재 시점 기준으로, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적으로 도심 복합 지역의 특성상 주변 환경에 대한 사전 답사가 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 오피스텔로, 교통과 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리 분석 결과 인수해야 할 임차보증금이 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다. 감정가는 201,000,000원이며, 최근 실거래가(약 180,000,000원 ~ 192,000,000원)를 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 기대해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 부평시장역 역세권으로 풍부한 유동인구 및 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

권리관계 명확: 인수 부담 없는 권리 분석으로 안전한 투자가 예상됩니다.

시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려한 합리적인 입찰 기회.

수익형 부동산: 안정적인 임대 수익 창출을 통한 투자 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

최근 실거래가 범위: 180,000,000원 ~ 192,000,000원 (2025년 기준, 약 65~66㎡ 면적)

평균 실거래가: 약 187,333,333원

예상 입찰가 산정:

인수되는 임차보증금이 0원이므로, 취득 시 발생하는 추가 비용이 없습니다. 최근 실거래가 평균치와 감정가를 고려하고, 경매 시장 상황 및 경쟁률을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 본 물건의 경우, 2025년 HUG가 강제경매를 신청한 점을 감안하여 시세보다 낮은 가격으로 접근 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

제시 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

이는 최근 실거래가 하단 및 평균가 대비 낮은 수준에서 책정된 보수적인 예상가입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 부동산 시장 동향, 경매 당일 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.